基准地价评估

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基准地价评估(Appraisal Of Standard Land Price)

　　基准地价评估是按照处于同一市场供需圈内，土地使用价值相同、等级一致的土地，具有同样市场价格的原理进行，即遵循“以土地分等定级和均质地域划分为基础，以土地价格和土地收益为依据”的原则，按照影响土地使用价值优劣的土地条件和区位条件，将条件均一或使用价值相等的土地划归同一土地级别或同一均质地域中，并从土地市场交易价和利用土地的收益、土地交易中的地租入手，测算出不同行业用地在该土地级别或土地条件均质区域上形成的土地收益或地价，进而评估出基准地价。

　　(1)土地收益是基准地价评估的基础。地价是土地预期收益的资本化，市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映，土地收益的高低直接决定了地价的高低。因此，正确测算土地收益高低是评估基准地价的基础。

　　(2)土地位置差异给土地使用者带来不同的土地收益，是评估基准地价的依据。按照经济学理论和土地估价的要求，土地位置是决定土地收益和价格的最主要因素。土地位置的差异能给直接利用土地的使用者带来不同的超额利润。超额利润的大小，决定了土地所有者收取地租的标准，因此也决定了土地使用者支付地租的能力大小或土地购买者愿意支付地价购买预期收益的地价标准。影响土地位置差异的主要因素有商服繁华程度、基础设施条件、交通条件、生活环境、自然环境等。

　　(3)各行业对土地质量的要求不同是形成不同行业、用地基准地价的基础。土地质量即土地的使用价值，土地质量的优劣是由土地自身条件和社会经济条件综合作用的结果。人类各种经济活动对土地质量的要求不同，其用地效益存在较大的差异，因此，所评估的不同行业、用地基准地价是不一样的。

　　(4)不同用途的土地在空间地域上都有其最佳区位，使不同用地基准地价具有不同的空间分布规律。根据土地区位理论，区位是决定土地利用效益的主要因素。以城镇为例，由于土地区位的差异，同一行业在不同区位上所能获得的利用效益相差很大，不同行业在同一区位上的利用效益也存在明显的差异。而利用效益的大小，决定了土地所有者收取地租的多少，也决定了土地使用者支付地租能力的高低。在市场条件下，不同用地都会根据地租地价的高低，找到其最佳区位。因此，不同用地基准地价就具有不同的变化规律，在城镇中呈现出不同的空间格局。

　　(5)土地利用结构在一定时期内的相对稳定性和长期趋势上的变化性是基准地价相对稳定和不断变化的前提。社会经济的发展、行业聚集效益和土地市场的发展，使不同土地利用类型分布大体合理、结构基本稳定，评估出的基准地价在一定时期内也相对稳定。随着城乡建设的加快、社会经济的发展、行业聚集效益和土地市场的变化，过去合理的土地利用格局，现在不一定合理，这就需要对不合理的土地利用格局进行调整。而基准地价主要是现实土地利用效益的体现，它将随着土地利用状况的变化而变化。

　　①评估用途以实际用途为主，适当考虑规划的原则。基准地价的市场导向性等作用，要求评估出的基准地价应以目前实际存在的土地利用现状为主，据此反映现实土地收益高低和支付地租、地价的能力。目前，我国城镇土地利用结构不甚合理，在没有达到规划的土地条件时，应以原用途为主评估基准地价。但考虑到成果的实用要求，可在以原用途评估基准地价的基础上，适当考虑其规划条件并作相应调整，使最终的估价结果对目前不合理的土地利用结构起到调控作用。

　　②土地的使用价值评价与土地收益、地租、地价测算相结合的原则。土地的使用价值决定人们对某一类型或某一地块的需要程度，市场供求关系和经济政策等决定地价水平的高低。在正常和完善的市场条件下，相同使用价值的土地，在同一市场供需圈内应具有同样的地价标准。但目前我国土地市场不太成熟，土地使用权转移不很规范，宗地地价多为采用收益法评估的收益价格，与土地使用权直接转移所形成的地价具有一定的偏差。因此，基准地价评估要做到土地使用价值评价与土地收益、地租、地价测算相结合。通过对土地使用价值相同类型区域中土地实际收益水平的比较分析，剔除其他因素对地价的非正常影响，较为准确地评估出基准地价。

　　③根据城镇条件和市场状况选择适当的评估技术路线的原则。不同的城镇根据实际情况可以选择不同评估技术路线。例如，在工业企业、商业企业占主要成分的城市，评估的技术路线宜采用以土地收益资料评估基准地价。在房地出租、房地出售、土地使用权出租出售、土地联营人股等房地产交易市场较为发达的城镇，宜采用以市场交易资料评估基准地价。

　　④各类用地分别评估，多种方法综合运用的原则。当评估区域内土地利用类型单一时，只评估一种用途的基准地价，但当区域内有多种土地利用类型时，则需分别评估出每种用途的基准地价。同时，因资料收集途径的差异及各种评估方法固有的优缺点，宜采用多种评估方法相结合，相互验证、相互补充。

　　⑤评估资料准确，测算数据符合数理统计要求的原则。评估资料的准确与可靠是科学合理评估基准地价的基础。用于评估基准地价的数据样本要充分并要符合数理统计的要求，剔除偏差较大、与样本数据总体不一致的个别数据，保证样本数据的可靠性与一致性。

　　(一)确定基准地价评估范围

　　基准地价评估范围根据各地实践目前分两种情况，一是以城镇建成区整体为评估范围，二是以城镇规划建设区整体为评估范围。从基准地价应用范围分析，以城市规划建设区整体为基准地价评估范围更具合理性。基准地价作为政府评估的地价，在一级土地市场管理、出让的应用是其最主要的方面，而一级市场的出让土地大部分分布在规划建设区，而不在建成区。以建成区为评估范围的基准地价在一级土地市场的应用显然存在很大的局限性。由此可以确定城市规划用地规划图是基准地价评估的基本工作底图。工作底图比例尺应符合《城镇土地估价规程》规定的标准。

　　在基准地价评估范围确定之后，应进一步划定基准地价评估区域。

　　对已完成土地级别划分的城镇，可以用土地级别区域作为基准地价评估区域，也可用总分值相同的单元作为评估区域。若级别区域内部的均质性较差，区域平均价与样点地价的差异超过30％，且在土地使用价值上有一定的差异，样点分布成组团形式，可根据实际情况继续划分区域，分区域评估基准地价。

　　对没有划分土地级别，但地产市场发育良好，房地产交易案例较为丰富，地租地价资料较充分，分布也较为均匀的城镇，基准地价的评估可以先不评定土地级别，而是按照不同用途土地的地价影响因素，选择划分区域的因素和标准，对各城镇土地利用类型按土地开发程度、规划要求、自然条件等土地条件划分区域边界，确定出基准地价的评估区域。

　　(二)调查与收集评估资料

　　基准地价评估是一类区域平均地价的评估，涉及的范围和资料较广，而资料的客观性和准确性将直接影响到基准地价的评估结果。为了使评估结果客观反映该城镇的经济发展水平和地价水平与趋势，必须要获得准确、充分的资料，并根据实际情况对资料去粗取精、去伪存真。因此，基准地价评估的一个重要环节是资料的获取与整理。

　　1．资料收集的内容

　　基准地价评估涉及面广，资料多，归纳起来主要包括城镇或区域背景资料、区域因素资料、地价地租资料和图件资料等四大部分。

　　(1)背景资料

　　背景资料主要是指与基准地价评估有关的自然、交通、社会、经济资料及与当地社会经济发展密切相关的政策法规等。

　　(2)区域因素资料

　　区域因素资料主要包括商服繁华度资料、交通道路网分布、对外交通设施分布、基础设施条件、公用设施条件、区域环境质量状况、自然条件等文字、数据及图件资料等。

　　(3)土地市场地价地租资料

　　土地市场地价地租资料类型多样，具体内容主要包括以下方面。①房地产交易、租赁中包含地价的资料。包括房地租赁、房屋买卖、商品房销售、柜台出租等资料。②直接反映地价水平的资料。包括土地使用权出让、转让、出租、抵押价格资料，士地征用、拆迁过程中涉及的各项费用资料，土地收购价格资料，土地联建、联营入股资料等。(4)图件资料

　　图件资料主要包括行政区划、城镇土地利用现状图、各类城镇规划图件、地籍图、宗地图、旅游图等。

　　资料收集过程中，宜根据不同资料类型编制相应的调查表。调查表的编制可参考国家标准《城镇土地估价规程》(GB／T18508—2001)。

　　2．资料收集的要求

　　(1)所选样本应附有土地条件资料。

　　(2)调查资料必须及时填入相应的调查表格，注明调查日期，一并由填表人签名。

　　(3)收集到的地租、地价资料要按实地位置标注到相应的基准地价评估工作底图上。

　　(4)资料调查应在土地级别或均质地域划分的基础上，以划分的地价调查区为单位进行。

　　(5)调查样本应具有代表性，并且分布要均匀。

　　(6)调查样本数为每级别内相同土地利用性质宗地数的1／50～1／5，一般房地产出租买卖的调查样本至少应占其总量的15％，每级样本总数不少于30个。

　　(7)土地利用效益等经济资料要求应不少于近期两年的数据。

　　(8)出让、转让、出租、入股、联营、联建等地价和土地利用效益资料要附有关协议或合同内容，且资料要以人民币为单位，精确到小数点后一位。

　　3．资料整理与归类

　　原始资料整理与归类是资料收集工作的继续，也是进行统计分析的前提。主要涉及资料分类归档及规范化处理、剔除不合格样本，转绘样点图，建立数据库等工作。具体按以下步骤进行：

　　(1)依据资料清单，核实资料是否完整，对各类调查表格、背景材料进行分类、汇总；

　　(2)初步分析和计算数据资料，核实数据资料的可靠性，纠正或剔除异常数据，必要时还需进行补充调查；

　　(3)对调查到的所有资料，按图件、表格及文字报告三大项，商业住宅、工业三大类以及不同样本类型进行分类编号、整理、归类、登记造册，并将反映土地收益、价格的样本资料标在工作底图上；

　　(4)建立样本地价数据库和图形属性数据库，借助计算机完成区域因素资料汇总分析与规范化处理、样本地价计算及样本统计分析、检验等。

　　确定基准地价内涵必须明确以下内容。

　　1．土地用途

　　一般应分为商业、居住、工业等不同用途。

　　2．土地开发程度

　　即土地的周围基础设施完备程度和场地平整程度，例如是三通一平还是五通一平、七通一平。一般应根据各个土地级别或地价区段内土地条件的平均水平确定。

　　3．土地使用年限

　　通常为不同用途土地的法定最高年限，商业用地为40年；住宅用地为70年；工业用地为50年。

　　4．平均容积率

　　一般应根据各个土地级别或地价区段内容积率的平均水平确定。

　　5．土地权利状况

　　一般应为出让方式取得的国有建设用地使用权。

　　6．评估基准日

　　基准地价评估结果设定的评估基准日。一般应为年度的1月1日。

　　(四)划分地价区段

　　划分地价区段是将用途相似、地块相连、地价相近的土地加以圈围而形成的一个个区域。一般有两种划分方法：一是土地定级法，方法同前；二是均质地域划分法，此法是直接在城镇土地利用分区的基础上，按区域内部条件差异，划分出不同的土地条件均质区域。应用均质地域划分法时，通常将土地划分为三类地价区段：商业路线价区段、住宅片区段、工业片区段；划分地价区段的方法通常是就土地的位置、交通、使用现状、城市规划、房地产价格水平及收益情况等做实地调查研究，将情况相同或相似的相连土地划为同一个地价区段；各地价区段之间的分界线应以道路、沟渠或其他易于辨认的界线为准，但商业路线价区段应以标准深度为分界线。

　　(五)抽样评估若干宗地价格

　　在划分出的各个土地级别或地价区段内，按照具有代表性、分布均匀等原则，选择若干宗地，然后由评估师调查搜集这些宗地的相关市场交易资料、经营收益资料或开发费用资料等，运用市场法、收益法、成本法、假设开发法等适宜的估价方法，评估出这些宗地在合理市场下可能形成的正常市场价值。通常应求出土地单价或楼面地价，并进行交易日期、土地使用期限、土地条件、容积率等调整，将这些宗地的价格统一到基准地价内涵上来。(六)计算区段地价

　　土地级别或地价区段的地价是某个特定的土地级别或地价区段的土地单价或楼面地价，它代表或反映着该土地级别或地价区段内土地价格的正常水平。土地级别或地价区段的地价计算，是分别以每个土地级别或地价区段为范围，求各该土地级别或地价区段内所抽查评估出的若干宗地单价或楼面地价的平均数、中位数或众数。计算出的土地级别或地价区段的地价，相应有土地级别价、区片价和路线价。

　　(七)确定基准地价

　　在上述区段地价计算的基础上做适当的调整后就得到基准地价。在确定基准地价时，应先把握各地价区段问的好坏层次(通常是从好到差排序)，再把握其间的地价高低层次，以避免出现条件较差的区段的基准地价高于条件较好的区段的基准地价。

　　(八)编制基准地价修正体系

　　在基准地价确定以后，还要编制相应的基准地价修正体系，包括区域因素修正体系和个别因素修正体系，见本章第三节相关内容。以后评估宗地地价时，就可在宗地条件调查的基础上，按照对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地价格。

　　综合中国各地基准地价近几年评估实践的发展趋势及市场经济发达国家基准地价评估经验，中国基准地价评估方法发展存在两个明显趋势：一是利用市场交易价格资料直接评估基准地价将成为基准地价评估的基本方法：二是由分类基准地价评估向分区基准地价评估方向发展。

　　(一)利用市场交易价格资料直接评估基准地价

　　利用市场交易价格资料直接评估基准地价的前提条件是土地市场比较发育，各类交易样本丰富，能够达到数理统计要求。随着中国土地有偿使用制度改革的不断深化，土地市场发育程度显著提高，具备利用市场交易价格资料直接评估基准地价的城镇逐渐增多，各地的基准地价评估实践已很好地证明了这一点，并由此导致基准地价评估方法及技术途径的变化。具体表现在以下三个方面。

　　1．基准地价评估依据由土地利用效益资料向市场交易样本资料转化

　　基准地价评估方法早期主要采用级差收益测算法评估。该方法由于在理论上和实践过程中都存在明显的不足，是土地市场不发育条件下的一种选择。随着土地市场的发展，直接利用各类交易、租赁样本地价进行统计分析，评估基准地价的条件逐步具备。虽然有关文献强调土地效益资料与交易样本地价资料互相检验，但由于依据土地利用效益资料分离土地贡献值，存在诸多的企业经营个性因素，作为宏观分析或许可行，但落实到具体评估区域或级别区域准确性往往很难把握。基准地价评估以土地市场交易样本为依据是必然趋势。

　　2．基准地价用途分类体系趋向细化

　　基准地价体系最先只是一个不分用途的综合基准地价，随后基准地价分类评估成为当前城镇基准地价评估的主流，目前一般只分商业、住宅、工业三个类型。但随着土地市场的发育，三类用途基准地价已不能满足市场需要。主要表现在两个方面：一是商业、住宅、工业内部不同细分用途土地收益能力及市场价格的差异性逐渐体现出来；二是随着土地使用制度改革的深入，土地有偿使用范围扩大，原属于划拨用地的教育、文化等公共设施用地类型也逐步纳入土地有偿使用范围，迫切需要与其具体用途对应的基准地价加以规范引导。因此，细化商业、住宅、工业基准地价用途分类体系，同时将教育、文化等公共设施用地纳入基准地价分类体系是今后基准地价评估方法发展的一个重要方向。

　　3．基准地价表达方式趋向多元化

　　根据定义，基准地价是指一定范围内的平均价格，范围的大小根据应用的需要可大可小。起初基准地价只用级别地价表达，以致许多地方形成了基准地价就是级别地价的概念；随着土地市场发展及土地有偿使用的需要，实际应用时感觉到级别地价过于粗糙，级别内价格差异大，不符合均质的要求。当用基准地价系数修正法评估宗地地价时，修正幅度过大，特别是商业用地，同一级别内的价格水平相差数倍十分常见。因此，基准地价应包括两个层次，第一层次为级别地价，主要起宏观显示作用，总体上反映一个城镇的地价空间变化趋势。实际操作时应以第二层次的商业路线价、住宅区片价或各种用途的功能区基准地价为依据。

　　(二)由分类基准地价向分区基准地价评估方向发展

　　市场经济条件下，土地价格是由土地最佳利用条件和收益水平决定，因此很多情况下，分类基准地价与土地市场的实际交易价格不具备可比性，因此分类基准地价很难实现其直观显示地价分布规律的作用。而建立在地价和功能分区基础上的分区基准地价，则可以避免分类基准地价评估和应用存在的问题，直接以地价相近、用途相近及规划控制条件相近作为基准地价评估控制区域，评估的基准地价与土地的最佳用途及利用条件一致，能够比较客观地反映土地市场的地价分布规律。因此，基准地价评估随着土地市场发育程度的提高，由分类基准地价向分区基准地价方向发展是必然的趋势。目前已有城镇基准地价评估实践中，针对城市重点区域(如规划新区、开发区及旧城改造区)，依据城市控制性详细规划地块或区域控制条件建立分区基准地价体系。

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