土地使用权出租

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什么是土地使用权出租

  土地使用权出租是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用,由他人向其支付租金的行为。原拥有土地使用权的一方称为出租人,承担土地使用权的一方称为承租人。

  土地使用权出租不是单一的出租土地,而是出租人将土地使用权连同地上建筑物及其他附着物租赁给承租人使用、收益,承租人以支付租金为代价取得对土地及地上建筑物、其他附着物的使用及收益的权利。出租人和承租人的租赁关系由双方通过订立租赁合同确定。

土地使用权出租的法律特征

  (一)用于出租的地块必须符合有关法律规定的条件地使用权出租必须设定在法律允许的地块上,如出让、转让土地使用权等有偿方式取得的土地使用权,符合条件的可以出租,划拨取得的土地使用权不得擅自出租。

  1、出让土地使用权的出租条件出租的条件是出租人对土地的开发必须达到法律规定的或土地使用权出让合同约定的标准。

  2、划拨土地使用权的出租条件划拨土地使用权一般不得出租,符合下列条件的,经市、县人民政府土地行政主管部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以出租:

  (1)土地使用者为公司企业、其他经济组织和个人。

  (2)领有国有土地使用证

  (3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明。

  (4)签订土地使用权出让合同。

  (二)土地使用权出租应当签订租赁合同

  土地使用权出租双方当事人只是就使用土地达成协议。

  (三)土地使用者出租土地使用权须依法申请

  土地使用者需要出租土地使用权的,必须持有国有土证以及地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件,向所的市、县人民政府土地行政主管部门提出书面申请。

  (四)出租土地使用权,其地上建筑物、其他附着物随之出租;出租地上建筑物、其他附着物使用权,其使用范围内的土地使用权随之出租

土地使用权租赁应注意的问题

  (1)出租人必须按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发和利用土地。

  (2)出租人应将地上建筑物、其他附着物随同土地使用权同时租赁。

  (3)出租人和承租人应当签订土地使用权租赁合同。

  (4)承租人必须继续履行土地使用权出让合同的规定。

  (5)出租人应当办理登记。

在国有土地租赁和土地使用权出租

  在国有土地租赁和土地使用权出租的概念中,都采用了租赁、租金这样的词语,使人容易混淆,实质上国有土地租赁和国有土地使用权出租之间存在以下主要区别:

  第一,所处的土地市场不同。国有土地租赁属于土地一级市场;国有土地使用权出租属于土地二级或者三级市场。

  第二,法律关系主体不同。国有土地租赁的主体是土地所有者与土地使用者。国有土地使用权出租是在土地使用者之间进行,其主体--出租人是通过划拨、出让(或转让)取得土地使用权的受让人;承租人为取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附着物的全部或者一部分的使用权,并定期向出租人支付租金的行为主体。

  第三,土地使用者的权益不同。《意见》第六条规定:"国有土地租赁,承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定,可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押,必须依法登记。……"

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