國有土地租賃

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　　國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，並支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。

　　一、嚴格依照《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》的有關規定，確定國有土地租賃的適用範圍。

　　國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，並支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。當前應以完善國有土地出讓為主，穩妥地推行國有土地租賃。

　　對原有建設用地，法律規定可以劃撥使用的仍維持劃撥，不實行有償使用，也不實行租賃。對因發生土地轉讓、場地出租、企業改製和改變土地用途後依法應當有償使用的，可以實行租賃。對於新增建設用地，重點仍應是推行和完善國有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補充。對於經營性房地產開發用地，無論是利用原有建設用地，還是利用新增建設用地，都必須實行出讓，不實行租賃。

　　二、國有土地租賃，可以採用招標、拍賣或者雙方協議的方式，有條件的，必須採取招標、拍賣方式。採用雙方協議方式出租國有土地的租金，不得低於出租底價和按國家規定的最低地價折算的最低租金標準，協議出租結果要報上級土地行政主管部門備案，並向社會公開披露，接受上級土地行政主管部門和社會監督。

　　三、國有土地租賃的租金標準應與地價標準相均衡。承租人取得土地使用權時未支付其它土地費用的，租金標準應按全額地價折算；承租人取得土地使用權時支付了徵地、拆遷等土地費用的，租金標準應按扣除有關費用後的地價餘額折算。

　　採用短期租賃的，一般按年度或季度支付租金；採用長期租賃的，應在國有土地租賃合同中明確約定土地租金支付時間、租金調整的時間間隔和調整方式。

　　四、國有土地租賃可以根據具體情況實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用於修建臨時建築物的土地，應實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年；對需要進行地上建築物、構築物建設後長期使用的土地，應實行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規定的同類用途土地出讓最高年期。

　　五、租賃期限六個月以上的國有土地租賃，應當由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。租賃合同內容應當包括出租方、承租方、出租宗地的位置、範圍、面積、用途、租賃期限、土地使用條件、土地租金標準、支付時間和支付方式、土地租金標準調整的時間和調整幅度、出租方和承租方的權利義務等。

　　六、國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。承租人在按規定支付土地租金並完成開發建設後，經土地行政主管部門同意或根據租賃合同約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉讓或抵押，必須依法登記。

　　承租人將承租土地轉租或分租給第三人的，承租土地使用權仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關係，第三人取得土地的他項權利。

　　承租人轉讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權利義務隨之轉給第三人，承租土地使用權由第三人取得，租賃合同經更名後繼續有效。

　　地上房屋等建築物、構築物依法抵押的，承租土地使用權可隨之抵押，但承租土地使用權只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價，抵押權實現時土地租賃合同同時轉讓。

　　在使用年期內，承租人有優先受讓權，租賃土地在辦理出讓手續後，終止租賃關係。

　　七、國家對土地使用者依法取得的承租土地使用權，在租賃合同約定的使用年限屆滿前不收回；因社會公共利益的需要，依照法律程式提前收回的，應對承租人給予合理補償。

　　承租土地使用權期滿，承租人可申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應予以批准。未申請續期或者雖申請續期但未獲批准的，承租土地使用權由國家依法無償收回，並可要求承租人拆除地上建築物、構築物，恢復土地原狀。

　　承租人未按合同約定開發建設、未經土地行政主管部門同意轉讓、轉租或不按合同約定按時交納土地租金的，土地行政主管部門可以解除合同，依法收回承租土地使用權。

　　八、各級土地行政主管部門要切實加強國有土地租金的征收工作，協助財政部門作好土地租金的使用管理。收取的土地租金應當參照國有土地出讓金的管理辦法進行管理，按規定納入當地國有土地有償使用收入，專項用於城市基礎設施建設和土地開發。

　　九、各省、市在本《意見》下發前對國有土地租賃適用範圍已有規定或各地已簽訂《國有土地租賃合同》的，暫按已有規定及《國有土地租賃合同》的約定執行，併在今後工作中逐步規範；本《意見》下發後實施國有土地租賃的，一律按本《意見》要求規範辦理。

　　在國有土地租賃和土地出租的概念中，都採用了租賃、租金、土地出租這樣的詞語，使人容易混淆，實質上國有土地租賃和國有土地出租之間存在以下主要區別：

　　第一，所處的土地市場不同。國有土地租賃屬於土地一級市場;國有土地出租屬於土地二級或者三級市場。

　　第二，法律關係主體不同。國有土地租賃的主體是土地所有者與土地使用者。國有土地出租是在土地使用者之間進行，其主體--出租人是通過劃撥、出讓(或轉讓)取得土地使用權的受讓人;承租人為取得一定年限的土地及地上建築物、其他附著物的全部或者一部分的使用權，並定期向出租人支付租金的行為主體。

　　第三，土地使用者的權益不同。《意見》第六條規定："國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。承租人在按規定支付土地租金並完成開發建設後，經土地行政主管部門同意或根據租賃合同約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉讓或抵押，必須依法登記。……"

　　承租土地使用權的轉租。承租人將承租土地轉租或分租給第三人的，承租土地使用權仍由原承租人持有，土地承租人與第三人建立了附加租賃關係，第三人取得土地的他項權利。

　　承租土地使用權的轉讓。承租人轉讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權利義務隨之轉給第三人，租賃合同經更名後繼續有效。

　　承租土地使用權的抵押。從《意見》第六條的規定可以看出：第一，單獨的承租土地使用權可設定抵押權，即地上沒有建築物或構築物的承租土地使用權可設定抵押權。第二，地上房屋等建築物、構築物依法抵押的，承租土地使用權可隨之抵押。抵押權實現時土地租賃合同同時轉讓。

　　劃撥土地使用權的出租。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(以下簡稱《條例》)第四十四條規定："劃撥土地使用權，除本條例規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。"第四十五條規定："符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：一、土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人;二、領有國有土地使用證;三、具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明;四、依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。"

　　根據上述規定可知，劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押時，地上必須具有合法的建築物或其他附著物。也就是說，地上沒有建築物或其他附著物而單純的劃撥土地使用權，是不能出租的。同時，根據《城市房地產管理法》第五十五條規定，房地產所有權人以營利為目的，將劃撥土地使用權的地上建築物出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。值得註意的是，如果土地使用者無合法原因擅自出租劃撥土地使用權，屬非法行為。

　　出讓(或轉讓)土地使用權的出租。按《條例》規定，取得土地使用權的土地使用者，在規定的期限內土地使用權可以出租，未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得出租。