房地產一級市場

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　　房地產一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮國有土地或將農村集體土地徵用為國有土地後出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經過開發達到“七通一平”的熟地。

　　房地產一級市場是國家作為城市土地所有者直接參与經營的城市房地產市場，是由國家壟斷的。其主要特點是：國家是一級市場的核心，是最重要的市場主體，其發揮的特殊作用決定了房地產一級市場的壟斷性、計劃性和產權變動的單向性。它可細分為四個專業市場：

　　1.徵地市場，根據城市發展需要，國家可以依照法律規定對所有土地實行徵用，徵地補償費實質上是土地的出售價格。

　　2.拆遷市場，對舊城開發的拆遷問題，國家依法收回被拆遷單位的土地使用權併進行拆遷安置，對未到期的土地使用權收回時進行適當補償。

　　3.土地批租市場，國家將較長年限的城市土地使用權一次性有償出讓給城市土地使用者，使用者按合同規定一次性交納整個出讓年限內的土地使用權出讓金；也可將土地使用權出讓給房地產開發企業，由其完成房地產開發後再轉讓給最終使用者，這種出讓方式帶有較強的競爭性。

　　4.年租市場，國家以劃撥方式給予土地使用權的使用者，使用者以土地使用費(稅)的形式向所有者交納租金。

　　在北京市房協2005年對556家房地產企業的專項調查中，有65.9％的企業面臨占“已有的項目即將完成，拿不到土地”和“已無開發項目，又拿不到土地”的狀況，正在開發項目中，可以開發兩三年的企業約占一半，“已經沒有開發項目”和“下一年度將沒有開發項目”的企業約占一半。由此，徵地問題成為很多企業面臨的一道難題。