宗地地價評估

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　　宗地地價評估是根據已有宗地的收益資料、市場成交價格資料、徵地拆遷成本費用資料及影響土地使用權價格的自然、社會、經濟因素之間的相關關係，評估出宗地在特定時間、特定目的下的價格。

　　(1)宗地地價評估的基本原理是地租理論。即土地使用者經營土地而獲取的超額利潤——土地收益，是土地使用者支付地租的能力，也是土地使用者願意支付地價，獲取相應土地權利和收益的基礎。

　　(2)在正常的土地市場中，具有同樣土地質量等級和土地使用價值的宗地，應該具有相同的土地收益，使用者也應支付相同的地租。

　　(3)在同一供需圈內，具有同樣等級和土地使用價值的宗地，應該具有同樣的價格。在正常的市場條件下，市場比較價格與收益價格應基本一致，在非正常的市場條件下，比較價格不能反映地價與地租的基本原理，難於反映土地作為生產要素參與社會經濟活動時應該具有的價格標準。

　　(4)土地市場中，不同的土地使用者對同一宗地的價格認識可能不完全一致，但土地使用權轉移成交時，雙方對地價標準的認識趨於一致，這也正是土地估價應追求的結果。

　　我國宗地地價評估的基本方法，主要有市場比較法、收益還原法、成本逼近法，剩餘法和基準地價繫數修訂法等5種。

　　1．基準地價繫數修正法的定義

　　基準地價繫數修正法，是我國土地估價的方法之一。它是利用城鎮基準地價和基準地價修正繫數表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，並對照修正繫數表選取相應的修正繫數對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。

　　2．基準地價繫數修正法的基本原理

　　基準地價繫數修正法的基本原理是替代原理，即在正常的市場條件下，具有相似土地條件和使用價值的土地，在交易雙方具有同等市場信息的基礎上，應當具有相似的價格。基準地價，是某一級別或均質地域內分用途的土地使用權平均價格，該級別或均質區域內該類用地的其他宗地價格在基準地價上下波動。基準地價相對應的土地條件，是土地級別或均質地域內該類用途土地的一般條件。因此，通過待估宗地條件與級別或區域內同類用地一般條件的比較，並根據二者在區域條件、個別條件、使用年期和估價期日等方面的差異大小，對照因素修正繫數表選取適宜的修正繫數，對基準地價進行修正，即可得到待估宗地地價。

　　3．基準地價繫數修正法的特點與適用範圍

　　(1)基準地價繫數修正法，適用於完成基準地價評估城鎮中的土地估價，即具備基準地價和相應修正體系成果的城鎮中的土地估價。(2)基準地價繫數修正法，是對一般比較法變形、量化及系統化後的一種估價方法，是在短時間內大批量進行宗地評估的有效手段，可快速方便地評估多宗土地的價格。

　　(3)基準地價繫數修正法估價的精度與基準地價及其修正體系的精度密切相關。

　　4．基準地價繫數修正法估價的程式與方法

　　(1)收集、整理當地的土地定級估價成果資料。定級估價資料是採用基準地價繫數修正法估價的基礎。因此在估價前必須收集當地土地定級估價的成果資料，主要包括：土地級別圖、土地級別表、基準地價圖、基準地價表、基準地價因素修正繫數表和相應的因素條件說明表等，並根據估價的需要加以整理，作為宗地估價的基礎。

　　(2)確定待估宗地所處的土地級別、對應的基準地價、相應的修正繫數表和該級別基準地價對應的地價內涵和土地開發程度等。根據待估宗地的位置、用途，對照前面所收集的土地級別圖表、基準地價圖表等，確定待估宗地所處的土地級別、基準地價和相應的因素條件說明表、因素修正繫數表、該級別土地平均開發程度和基準地價內涵，以確定地價修正的基準和需要調查的影響因素項目。

　　(3)調查宗地地價影響因素的指標條件。按照與待估宗地所處級別和用途的對應的基準地價修正繫數表和因素條件說明表中所要求的因素條件，確定宗地條件的調查項目，調查項目應與修正繫數表中的因素一致，並明確待估地價的內涵和相應的土地開發程度。

　　宗地因素指標的調查，應充分利用已收集的資料和土地登記資料及有關圖件，不能滿足需要的，應進行野外實地調查，在調查基礎上，確定宗地地價因素指標數據。

　　(4)土地開發程度差異修正。比較待估宗地價格定義與基準地價內涵，當二者內涵一致，開發程度相同時，則不必進行土地開發程度差異修正，當二者不一致時，則要進行土地開發程度差異修正，將基準地價修正為與待估宗地地價設定的土地開發程度，例如某市三級工業用地基準地價為500元／m²，對應的土地開發程度為四通一平(通路、通電、通上水、通下水和場地平整)，而待估宗地地價定義為三通一平(通路、通電、通上水和場地平整)條件下的工業用地地價，二者開發程度不一致，需進行修正，據調查，該級別土地通下水開發費用為40元／m²；則該級別三通一平條件下的基準地價應為500 - 40=460元/m²，以此作為下一步宗地地價評估的基準。

　　(5)確定宗地地價評估的修正繫數。按調查結果，首先根據每個因素的指標值，查對各用途土地的基準地價影響因素指標說明表，確定因素指標對應的優劣狀況；按優劣狀況再查對基準地價修正繫數表，得到該因素的修正繫數。對所有影響宗地地價的因素都同樣處理，即得到宗地的全部因素修正繫數。某一宗地的總修正繫數按下式計算

　　式中：K——某一宗地所有地價影響因素總修正值；

　　K_i——分別為宗地在第i個因素條件下的修正繫數%；

　　n——修正因素個數。

　　(6)確定待估宗地使用年限修正繫數。基準地價對應的使用年限，是各用途土地使用權的最高出讓年期，而具體宗地的使用年期可能各不相同，因此必須進行年期修正，土地使用年期修正繫數可按下式計算：

　　式中：y——宗地使用年期修正繫數；

　　r——土地還原率；

　　m——待估宗地可使用年期；

　　n——該用途土地法定最高出讓年期。

　　(7)確定期日修正繫數。基準地價對應的是基準地價評估期日的地價水平，隨時間遷移，土地市場的地價水平會有所變化，因此必須進行期日修正，把基準地價對應的地價水平修正到宗地地價評估期日。期日修正一般根據地價指數的變動幅度進行，期日修正繫數可按下式計算

T=宗地估價期日的地價指數/準地價評估期日的地價指數

　　(8)確定容積率修正繫數。基準地價對應的是該用途土地在該級別或均質地域內的平均容積率，各宗地的容積率可能各不相同，同時由於容積率對地價的影響極大，難以在編製基準地價因素修正繫數表時考慮進去，因此若在因素修正繫數表中未考慮容積率影響，則必須進一步進行修正，將平均容積率修正到宗地實際容積率水平。容積率修正繫數按下式計算：

　　式中K_ij+——容積修正繫數；

　　k_i——待估宗地容積率對應的地價水平指數；

　　k_j——級別或均質地域內該類用地平均容積率對應的地價水平指數。

　　(9)確定待估宗地地價。根據前面所求得的各項修正繫數，對待估宗地對應的基準地價修正，即可求得宗地地價。繫數修正公式為：

　　式中：P_i——待估宗地地價；

　　P——待估宗地對應的基準地價；

　　k、y、T、k_ij均含義同前

　　一、接受估價任務

　　二、確定估價的基本項目

　　包括確認評估對象；確定委估者委托估價的目的；確定估價條件：考慮使用年期。

　　三、擬訂估價作業計劃

　　四、資料收集與現場踏勘

　　(1)資料收集內容主要包括產權登記資料、地籍圖、建築平面位置圖、地價、地租資料、市政管網圖件及資料、城鎮規劃圖。

　　(2)現場踏勘主要內容包括查證地產位置狀況、地上建築物現狀、裝修及使用情況，勘查地產周圍環境景觀、地價調查等。

　　五、一般估價資料調查分析

　　一般估價資料包括社會、經濟、政治環境等方面影響地價的資料。

　　六、特定資料收集與分析

　　特定資料主要包括市場交易資料；土地開發及建築成本資料；收益及費用資料：還原利率資料。

　　七、選擇適宜估價方法，試算地價

　　不同的估價方法有不同的特點和適用範圍，也有相應的限制條件，必鬚根據估價方法的特點，限制和運用範圍，選擇適宜的方法。

　　八、測算價格調整與估價額確定

　　九、撰寫估價報告書