房改房
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房改房(housing-reform house)
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什麼是房改房[1]
房改房是指單位作為福利出售給職工的住房。職工按標準價、成本價、市場價等不同的價格標準從單位購買到了公有住房，取得了該公有住房的全部或部分產權，這類房屋統稱為房改房。
房改房的分類[2]
- 1．按成本價購買的房改房
按成本價購買的房改房，其房屋的使用、占有、處置的權利全部歸產權人所有，不需經過原產權單位同意就可處置。但其房產證上有未繳納土地出讓金和以成本價購買等記載，因此在再進行轉讓時，買賣雙方應根據各地不同的規定補繳一定的費用，否則不能辦理過戶手續。
- 2．按標準價購買的房改房
按標準價(價格低於成本價)購買的房改房，其房屋的使用、占有、處置的權利全部歸產權人所有，也不須經過原產權單位同意就可處置。在2003年之前，已購房改房(含成本價和標準價房)上市需審批，收益需按一定標準和原產權單位分成，標準價房改房出售時原產權單位還擁有優先購買權，這些限制如今都已取消(除非在與產權單位簽訂的公有住房買賣合同中有特殊約定)。在再進行轉讓時，買賣雙方也應根據各地不同的規定補繳一定費用，否則不能辦理過戶手續。
- 3．按標準優惠價購買的房改房
按標準優惠價購買的房改房與按標準價購買的房改房的限制條件是一樣的。
標準優惠價是比標準價更優惠的一種方式，按照標準優惠價購買的房改房，其產權人要想再上市交易時，與標準價產權房改房的交易是一樣的。
房改房的出售限制[3]
專家答疑：房改房一般是單位將集資建設、自建或者購買的商品房按照當時的房改價格出售給本單位職工(幹部)的住房。該類房屋的產權可以分三種情況：
(1)按照成本價購買的房改房，購房人可以取得成本價購買的產權證；
(2)按照標準價購買的房改房，購房人可以取得標準價購買的產權證；
(3)按照標準優惠價購買的房改房，購房人可以取得標準優惠價購買的產權證。
房改房可以在市場上出售，但是出售時要補交土地出讓金或土地收益，或者由產權人自行補交土地出讓金或土地收益後將房改房轉化為商品房，然後在市場上按照商品房出售。如果原產權單位對房改房的出售有特殊要求的，還要按照要求執行。
房改房的分割[1]
房改房在離婚時究竟應該如何處理，首先要弄清楚該房改房是否屬於夫妻共同財產，這是解決離婚時房屋、財產分割的關鍵。如果離婚糾紛中涉及的房改房是由夫妻一方婚前個人所購買的，則應認定為夫妻個人財產。不過這種情形很少見，因為購買房改房通常要求兩個以上戶口。如果房改房雖是在一方婚前購買的，但是雙方共同出資，即使房屋是在一方的名下，也應認定為夫妻共同財產。如果該房改房是在夫妻關係存續期間購買的，無疑屬於夫妻共同財產。
如果該房為共同財產，則按照有關分割夫妻共同財產的規則進行分割。如果認定是夫妻一方的個人財產，則又不同於一般的個人財產。這主要是因為，根據我國的房改政策，夫妻一方如果已經享受了國家房改的福利政策，購買了房改房，在夫妻關係存續期間，另一方不能再享受有關的房改福利。這意味著，雖然一方是以個人名義在婚前購買房改房，但在雙方結婚後，實際上已經將對方享受房改福利的權利提前預支了，因而對於那些即使是一方婚前購買的房改房，其配偶在離婚後如果無房居住，且又提出要求的，可以考慮准許其適當居住使用。總之，分割房改房時，一定要註意保護夫妻雙方對房改房的合法權益，不能簡單地以“共同財產”和“個人財產”來劃分。
- 法條指引：
一.《中華人民共和國婚姻法》(2001年4月28日修正)
第十七條夫妻在婚姻關係存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有：
(三)知識產權的收益；
(四)繼承或贈與所得的財產，但本法第十八條第三項規定的除外；
(五)其他應當歸共同所有的財產。夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。
第十八條有下列情形之一的，為夫妻一方的財產：
(一)一方的婚前財產；
(二)一方因身體受到傷害獲得的醫療費、殘疾人生活補助費等費用；
(四)一方專用的生活用品；
(五)其他應當歸一方的財產。
第三十九條離婚時，夫妻的共同財產由雙方協議處理；協議不成時，由人民法院根據財產的具體情況，照顧子女和女方權益的原則判決。夫或妻在家庭土地承包經營中享有的權益等，應當依法予以保護。
二.最高人民法院《關於審理離婚案件中公房使用、承租若幹問題的解答》(1996年2月5日)
九、問：對走妻雙方共同出資而取得“部分產權”的房屋．應如何處理?
答：對夫妻共同出資而取得“部分產權”的房屋，人民法院可參照上述有關解答，予以妥善處理。但分得房屋“部分產權”的一方，一般應按所得房屋產權的比例，依照離婚時當地政府有關部門公佈的同類住房標準價，給予對方一半價值的補償。
十、問：對夫妻雙方均爭房屋“部分產權”的，可否採取競價方式解決?
答：對夫妻雙方均爭房屋“部分產權”的，如雙方同意或者雙方經濟、住房條件基本相同，可採取競價方式解決。
三.《關於全面推進城鎮房地產制度改革的意見》(1991年11月23日國務院令發佈)(略)
四.《關於深化城鎮房地產制度改革的決定》(1994年7月18日國務院令發佈)(略)
五.《國家稅務總局關於離婚後房屋權屬變化是否征收契稅的批覆》(1999年6月3日)
廣東省財政廳：
你廳《關於對離婚後房屋權屬變化是否征收契稅的請示》(粵財字E1999]85號)收悉，經研究，現批覆如下：
根據我國婚姻法的規定，夫妻共有房屋屬共同共有財產。因夫妻財產分割而將原共有房屋產權歸屬一方，是房產共有權的變動而不是現行契稅政策規定徵稅的房屋產權轉移行為。因此，對離婚後原共有房屋產權的歸屬人不征收契稅。
經濟適用房、商品房和房改房的區別[4]
經濟適用房、商品房和房改房三者是有區別的，其主要區別為：
所謂商品房，是指具有經營資格的房地產開發公司開發經營的住宅。它的定價通常受成本及市場的影響，開發商以周邊同類物業為基礎，確定一個較為符合市場的價格。
經濟適用房是國家為解決中低收入家庭住房問題而建的普通住房。由於建設用地實行國家統一划撥制，經濟適用房享受免徵土地出讓金等各種優惠措施，使得建設成本明顯低於商品房。經濟適用房實行政府指導價，價格主要以建設成本加3％的政府限定的利潤為基礎，因此，它的價格低於同類商品房的價格。通常，一份完整的房屋產權，產權人應擁有房屋占有權、房屋處分權、房屋使用權及房屋收益權4種權利。經濟適用房的產權人只擁有前3種權利，房主如將房屋上市交易，必須補交土地出讓金及各種稅費才可上市。由於商品房是完全產權，則沒有此項限制，但須交各種稅金及費用。
房改房是指企業、行政事業單位按一定的優惠政策出售給職工的公有住房。因所在地區及個人情況不同，房改房的價格也有所不同，但總的來說，它大大低於商品房的價格，也低於經濟適用房的價格。《通知》規定的“為了支持住房制度的改革，對企業、行政事業單位按房改成本價、標準出售住房的收入，暫免征收營業稅”，指的就是房改房，即單位按房改成本價、標準價向職工出售公有住房的，可暫免繳納營業稅。
單位出售經濟適用住房，根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》的規定，應按銷售不動產繳納營業稅。
