銷售不動產

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　　銷售不動產是指有償轉讓不動產所有權的行為。不動產是指不能移動，移動後會引起性質，形狀改變的財產。

　　本稅目的征收範圍包括：銷售建築物或構築物、銷售其他土地附著物。

　　1、銷售建築物或構築物

　　銷售建築物或構築物，是指有償轉讓建築物或構築物的所有權的行為。以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建築物，視同銷售建築物。

　　2、銷售其他土地附著物

　　(1)銷售其他土地附著物，是指有償轉讓其他土地附著物的所有權的行為。

　　(2)其他土地附著物，是指建築物或構築物以外的其他附著於土地的不動產。

　　3、單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。

　　4、在銷售不動產時連同不動產所占土地的使用權一併轉讓的行為，比照銷售不動產徵稅。

　　5、以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不徵營業稅。

　　6、不動產租賃，不按本稅目徵稅。

　　銷售不動產的適用稅率為5%。

　　納稅人銷售不動產，採用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。”此項規定所稱預收款，包括預收定金。因此，預收定金的營業稅納稅義務發生時間為收到預收定金的當天。

　　1、納稅人的營業額為納稅人銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。

　　2、單位將不動產無償贈與他人，其營業額比照《營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定確定。對個人無償贈送不動產的行為，不應視同銷售不動產征收營業稅。

　　3、營業稅暫行條例實施細則第十五條規定：

　　納稅人銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權按下列順序核定其營業額：

　　(1)按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；

　　(2)按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；

　　(3)按下列公式核定計稅價格：

　　計稅價格=營業成本或工程成本×(1+成本利潤率)÷(1—營業稅稅率)

　　上列公式中的成本利潤率，由省、自治區、直轄市人民政府所屬稅務機關確定。

　　4、根據財稅(2003)16號文件規定：

　　單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價後的餘額為營業額。

　　單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價後的餘額為營業額。

　　5、單位和個人提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產時，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應併入營業額中征收營業稅。

　　6、以“還本”方式銷售建築物，是指商品房經營者在銷售建築物時許諾若幹年後可將房屋價款歸還購房者，這是經營者為了加快資金周轉而採取的一種促銷手段。對以“還本”方式銷售建築物的行為，應按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業稅，不得減除所謂“還本”支出。