產權登記面積

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出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)

什麼是產權登記面積

　　產權登記面積是指房地產行政主管部門確認登記的房屋面積。

房屋產權登記面積測算^[1]

　　房屋產權登記面積測算的主要依據有《房產測繪管理辦法》和國家標準《房產測量規範》，按照規定，房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。

房屋產權登記面積測算的內容系指水平面積測算。分為房屋面積和用地面積測算兩類，其中房屋面積測算包括房屋建築面積、共有建築面積、產權面積、使用面積等測算。房屋的建築面積房屋建築面積系指房屋外牆（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.2m以上（含2.2m）的永久性建築。

　　房屋的使用面積房屋使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內牆面水平投影計算。房屋的產權面積房屋產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建築面積。房屋的共有建築面積房屋共有建設面積系指各產權主共同占有或共同使用的建築面積。

　　面積測算的要求各類面積測算必須獨立測算兩次，其較差應在規定的限差以內，取中數作為最後結果。量距應使用經檢定合格的卷尺或其他能達到相應精度的儀器和工具。面積以平方米為單位，取至0.01㎡。

　　計算全部建築面積的範圍永久性結構的單層房屋，按一層計算建築面積；多層房屋按各層建築面積的總和計算。房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2.2m以上部位計算建築面積。穿過房屋的通道，房屋分，層高在2.2m以上的，按其水平投影面積計算。樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。房屋天面上，屬永久性建築，層高在2.2m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.2m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。地下內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的迴廊部室、半地下室及其相應出入口，層高在2.2m以上的，按其外牆（不包括採光井、防潮層及保護牆）外圍水平投影面積計算。有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。玻璃幕牆等作為房屋外牆的，按其外圍水平投影面積計算。屬永久性建築有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。依坡地建築的房屋，利用弔腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.2m以上部位的外圍水平面積計算。有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建築面積。

　　計算一半建築面積的範圍與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建築的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。

　　不計算建築面積的範圍層高小於2.2m以下的夾層、插層、技術層和層高小於2.2m的地下室和半地下室。突出房屋牆面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕牆、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。房屋之間無上蓋的架空通廊。房屋的天面、挑台、天面上的花園、泳池。建築物內的操作平臺、上料平臺及利用建築物的空間安置箱、罐的平臺。騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防乾、支線。與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。

　　另外，國家標準《房產測量規範》在有關房屋面積測算的規定中有一條很重要的規定，即計算房屋建築面積的建築物的層高必須超過2.2m ，層高低於2.2m 的建築物都不能計算房屋的建築面積。

　　2.2m層高的定義及其測量參照面。在測量房屋層高時，應量至何處，測量的參照面定在那裡，分以下幾種情況：

　　1、樓面層高

　　樓面層高系指房屋上下兩層樓面，或樓面至地面，或樓面至屋頂面的垂直距離。樓板面至屋頂面的垂直高度也包括樓板面至房屋頂平臺面的高度，但房屋頂面或平臺面都不應包括隔熱層的高度。樓面或地面也不應包括裝飾層的厚度，例如用於裝飾而鋪設的木地板、塑膠地板、瓷磚、石材板料等塊料面層的裝飾厚度。我們所指的層高一般均指的是樓面層高。

　　2、結構層高

　　結構層高系指房屋上下兩層結構層層面的垂直距離。房屋建成以後，房屋各層的結構層層面已被上層構造層層面所埋蓋，這對實測和以後複測或檢測都很困難；另外結構面是一個粗糙的不平錶面，無法進行更為精確的測量。所以以房屋的結構層層面作為測量的參照面儘管也是科學和可行的，但困難較多，而且也不適用於更為精密的測量，因此很少用於房產測量。

　　3、中線層高

　　中線層高系指房屋上下兩層層厚中線之間的垂直距離。樓板層、屋頂層都可根據層的厚度找到層厚的中線尺寸，測量參照面也存在；但地面之底層的中線位置卻很難找到，是一不定值，需要另行進行專門的定義。所以以中線尺寸來定義層高是不可取的。

　　4、凈高

　　根據上述層高的定義，有些建築物就無法測量出層高，例如地下室的入口處、窯洞等建築物就測不出層高。為了保證人民最基本的活動空間，建築物空間的高度應使用凈高這一標準取代層高標準，這已達成共識，凈高標準的要求在全國也應該統一。

　　總之，房屋產權登記面積測算，在實施國家標準《房產測量規範》同時，更需要我們用豐富的工作經驗，解決在工作中遇到實際問題，以確保登記面積更加規範，更加準確，更加科學合理。

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