爛尾樓

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爛尾樓、爛尾房

　　爛尾樓通常是已經開工建設後，但由於開發商後續資金不繼或法律訴訟等其它原因而不能繼續進行建設的房地產項目。房地產項目因為政府對房地產項目審批缺乏實際的審核，而項目資金缺乏，發展商最終沒能完工。 此外，還有因為產權發生糾紛的，工程質量不合格等原因而停工的項目，也算作爛尾樓。

　　“爛尾樓”曾被人形象地比喻為“城市的盲腸”,它一度曾成為投資失敗的代名詞,也是一個讓投資商望而卻步的“黑洞”。

　　中國很多城市的“爛尾樓”大多形成於20世紀90年代,這些半途而廢的樓盤,主要是由於市場定位失誤、開發商後續資金不足以及涉及經濟糾紛或經濟案件等原因造成的。^[1]

　　爛尾樓形成的原因較多，如在建樓盤的開發商破產、缺乏建設資金、項目涉及經濟糾紛、開發 商違法違規導致工程停工或工程未完，開發商已拿不出錢來，銀行也不願繼續貸款，而項目又無法轉讓給其他投資人。

　　一位房地產金融專家分析，爛尾有巨集觀經濟調控的原因，也有微觀企業運營方面的原因。而每一個爛尾樓，也都有自己令人驚心動魄的“內幕”。但對於企業來說，無非陷入三大困境：一是資金不到位，二是市場定位失誤，三是陷入各種複雜糾紛等等，也不排除有的爛尾樓一開始就是一個“套錢”黑幕。

　　無論是什麼原因造成爛尾，差不多都有工程款拖欠、材料款拖欠、農民工工資拖欠，銀行貸款利息更是利滾利，幾年下來，一棟價值3億元的樓盤欠賬可能多達5億元，開發商、承建商、 材料廠、農民工、銀行全都“很受傷”。“我們是在迫不得已的情況下才會收回項目開發權的。”曾有一位國土資源局的負責人無奈地表示。

　　據調查，京城幾乎所有爛尾樓的根源都在於一個“錢”字。立項於上世紀80年代，啟動於上世紀90年代，而爛尾達8 年的瑞城中心因為資金而擱淺；現已成為天價別墅的玫瑰園當年也是因欠下6.5億元債務而幾經易手陷入困境；虛假按揭貸款199筆的森豪國際公寓因涉及風險金額64494萬元而遭刑事追究；與業主、銀行、建築公司等利益糾紛而官司纏身的中國第一商城因總計達3.6億元的債務而停工；被網友戲稱為“鬼樓”的銀都中心也曾因投資方資金斷鏈而一度 “沉淪”多年。

　　由於房地產是資金密集型行業，因此，爛尾樓往往占用了大量的資金，包括大量借貸資金。因此，銀行往往是最大的債權人，也是最大的直接受損者。銀行不但損失利息收入，還很有可能損失本金，是銀行的不良資產。

　　1.破壞城市形象，浪費土地資源，以致破壞投資者信心等危害。

　　2.爛尾樓往往會占據大量的資金，特別是大量向銀行借貸的資金。銀行往往成為最大的債權人，也是最大的直接受損者。銀行不但損失利息收入，還很有可能損失本金；

　　3.影響城市的美觀，更影響到城市的形象及投資環境。

• 事前

　　嚴格審批物業發展項目，嚴抓發展商的財政能力，及施工的技術水平，避免無證施工；

　　物業買賣中央註冊制，提高透明度，禁止越權售樓，或者重覆售賣同一物業單位給兩位不同的買家；

　　合理安排現金流、財務計劃，加強資金監管，避免管理人拿用公款作其他高風險投機(例如炒外匯、期指及賭博)。

　　加強商業道德教育，重視商譽、法制觀念，避免官商勾結，謝絕貪污活動。

• 事後

　　作為不良資產拍賣

　　與債務人達成債務和解或債務重組