房地產金融

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房地產金融（Real Estate Finance）

　　房地產金融作為經濟學的一個分支，是一門應用性很強的學科，它主要研究房地產經濟領域內信貸資金運動及其規律性，有別於一般工商業資金的融通。

　　所謂金融，是指以銀行為中心的各種形式的信用活動以及在信用基礎上組織起來的貨幣流通。與房地產相聯繫的房地產金融，則是指圍繞房地產業的開發、經營，消費而展開的籌資、融資、結算等各種金融活動。房地產金融就是房地產資金的融通，是房地產業與金融業密切結合的產物。廣義的房地產是土地與房屋的合稱，因而房地產金融也可以進一步分為房產金融和地產金融。

　　在我國，房地產金融是一門新興的學科，內容豐富，主要有：房地產信貸資金的籌集與運用、房地產股票與債券、房地產信托投資、房地產保險、房地產租賃、房地產典當、房地產金融機、房地產金融市場等。當前，我國金融體制改革正面臨進一步深化，同樣房地產金融體制也正處於逐步探索和建立之中，許多業務還不配套，房地產金融體系尚未完全建立，房地產金融亟待深化。

　　（一）房產金融

　　指房屋或建築物在生產、流通、消費過程中的各種資金融通活動。嚴格他說它不同於住房金融。住房金融是以住房作為信用的保證，獲取資金的融通，如通過住房券、住房抵押貸款、按揭貸款。住房儲蓄等來融通住房資金，主要是在住房消費過程中的融資活動。可見，住房金融只是房產金融的一部分，而不是全部。除住房金融的內容外，房產金 融還應包括房地產開發與經營公司在房產商品的生產與流通中的資金融通。

　　（二）地產金融

　　又稱土地金融，指圍繞土地的有償使用而產生的融資活動。具體來說，又可分解為市地金融、農地金融。市地金融是指圍繞城市土地的開發、建設、經營所展開的資金融通活動，包括市地獲得金融、市地改良金融、市地轉讓與經營金融。農地金融是圍繞農地的開發、生產、經營而展開的資金融通活動，在國外又稱農業金融，主要包括農地獲得金融。農地改良金融、農地經營金融。兩者相比，前者的貨幣化程度和貸款利率都較高，貸出的資金回收容易，償還期限短，並且分期償還的情況較多出現；後者則通常與各國的土地政策相配合，在政府的扶持下，不以盈利為目的，發放貸款的期限較長，一般多達幾年、十幾年，甚至幾十年。在我國，農業金融又有廣義與狹義之分。廣義的農業金融又稱農村金融，包括農村領域內一切生產經營相關的吸收存款、發放貸款、辦理結算、現金管理以及農村信用合作等金融活動；狹 義的農業金融即是指農地經營金融，是與農業生產活動有關的資金融通。

　　(一)集中性

　　房地產相對於絕大多數商品而言其單件價值大，一幢房屋一般來講少則十幾萬，幾十萬，多則數千萬，甚至上億元。因此，無論是在房地產商品的生產環節，還是流通環節，都必須有巨額的資金投入。因此，在房地產金融活動中，房地產開發貸款、房地產流通貸款或者房地產消費貸款，都必須有金融機構的參與和穩定充裕的信貸資金來源。在國外，房地產資金的融通通常由專門金融機構(如美國聯邦住宅儲蓄銀行、巴西住宅銀行、日本住宅金融公庫等)來從事。

　　(二)資金周轉期長

　　房地產開發建設需經過取得土地併進行開發，完成“三通一平”或“七通一平”，再進行建築施工、(裝修)、竣工驗收等一系列複雜且耗時長的過程。相對於其他商品的生產周期來說，房地產開發所需時間更長，短則一年、二年，長則好幾年。在流通領域，建成後的房屋因其價值大，購買者往往無力一次性付清房款，常採用分期付款方式購房；若採用房屋租賃方式收回投入資金，則資金回收周期更長。因此，房地產的資金運用從投入到產出，快則幾年，慢則十幾年，甚至幾十年才能全部收回。

　　(三)資金運動固定性

　　房和地在物質形態上是連為一體和不可分割的。由於土地不能移動，因而房地產固定在某一場所，不能移動，通常也稱為不動產。在交換上，它既不能發生空間位置的移動，也不存在物流，它的流轉只是權屬關係的變更。因此，房地產商品的生產、流通、消費都是在同一地域位置上依次完成的。這就決定了房地產資金的投人、形態的轉換以及補償，都是在同一固定的位置上按順序進行的。

　　(四)資金增值性

　　一方面，房地產資金能帶來收益即利息，這是房地產資金增值的一種表現。房地產資金的增值是社會再生產的結果，是物質生產者的勞動創造。在社會再生產過程中，資金通過形態改變使最終點的貨幣量大於起始點的貨幣量，就是資金運動所帶來的增值。房地產再生產過程中資金不斷地運動，就能實現一次又一次增值。另一方面，土地是不可再生的資源，也是人類生產與生活的基本要素，隨著社會經濟的不斷發展，對房地產的需求將日益增加，使得房地產會日益稀缺，房地產價格也會不斷上漲。因此金融機構為了使自身的貨幣資產得到保值和增值，也樂於進行房地產投資或從事房地產信貸活動。

　　(五)風險性

　　在房地產金融活動中，由於存在事先無法預料或雖能預料但難以避免的諸因素，有可能使預期的房地產收益與實際的房地產金融收益相背離，因而存在產生資金損失的風險。房地產資金的融通大多數是中長期融資，從資金投入到收回期限一般較長，在這個投人產出過程中，如果融出的資金難以收回，就會產生房地產金融風險。這種風險主要來自以下四個方面，即：政策風險、決策風險、自然風險、和財務風險。如政策的改變可能導致房地產市場和金融市場產生不同於投9資決策時所預料的情況，或者由於投資決策原本就存在錯誤，因而無法實現預期的投資收益，從而導致房地產融通的資金無法完全收回；又如各種突發性的自然災害(地震、洪水、火災等)發生，導致房地產項目遭到嚴重破壞甚至不復存在，從而難以收回融出的房地產資金；此外，在房地產金融活動中，由於種種原因，致使債務人不能償還貸款本息，或者證券發行者到期不能償付本息，也會發生房地產金融財務風險。

　　一、發展房地產金融有利於籌集更多的資金，加快房地產業的發展

　　在房地產業的融資過程中，金融業最具籌集資金的優勢，能夠把社會的閑散資金吸收進來，變分散為集中，變小額為大額，變短期資金為長期資金，及時補充“血液”，解決房地產業生產與經營中遇到的資金迴圈困難，保證再生產的順利進行。

　　二、發展房地產金融可促進金融業的繁榮

　　金融業所吸收的資金，一定要以流動性、安全性、收益性為原則，抓緊機會尋求出路，取得最佳的經營效益。而在眾多可供選擇的產業中，投向房地產業是較為理想的選擇。這是因為：首先，房地產業開發經營的對象是土地、房屋等不動產，其貸款一般以房地產作抵押，貸款額度一般不超過抵押物價值的60％一70％，若到期不能償還貸款，銀行可通過拍賣抵押物來收回本金，故風險小，而且由於房地產具有增值性、不可移動性，通常情況下不會貶值、被盜，損耗小，是可靠的抵押品，所以金融業向房地產業投資，資金安全可得以保證；其次，金融業通過發放房地產貸款，直接投資開發或經營房地產，開展房地產結算、審核、財務管理、房地產咨詢、代理房屋購銷等方面服務，不僅拓展了金融業務，擴大了貸款範圍，而且可分享房地產業的高額利潤，使金融業的利潤率水平提高；最後，金融業可通過開發、投資一些大型房地產項目，樹立自己資金雄厚的良好形象，得到存款人的信賴與支持。

　　三、房地產金融的發展可帶動眾多相關產業發展，從而促進國民經濟發展

　　房地產業的產業鏈較長，與其他行業關係十分密切，如建築、建材、機械、傢具、電子產品、裝飾材料、交通運輸等行業，房地產業的發展必然會帶動這些相關產業的發展。而且，近年來由於房地產金融的起步使得城鎮大批小區、各種花園得以建成，這些新的住宅區又帶動了商業、飲食業、文化教育事業的發展。這樣，巨大的產業關聯性必然帶動整個國民經濟的快速發展。

　　四，房地產金融的發展，對市場的培育有催化和促進作用

　　我國現階段市場體系還不夠完善，金融市場發育遲緩，房地產業發展資金嚴重不足，制約了土地及房屋的開發建設、消費，這就急需金融業的扶持。發展房地產金融，推動並且催化了房地產生產經營領域中與之相關的金融商品如貨幣、資本、債券、股票進入金融市場，增加了房地產市場上的有效供給與需求，促進了金融市場及房地產市場的發育成長。

　　五、發展房地產金融能有力支持我國住房制度改革

　　住房制度改革的根本目的是要加快解決城鎮居民的住房問題，使城鎮居民安居樂業。儘管自80年代以來，我國一直在探索住房制度改革的路子，其中也摸索出不少經驗，解決了一大批城鎮居民的住房困難。但從總體上說，傳統的福利分房制度並沒有得到徹底改變，住房消費資金的良性迴圈無法建立。自1998年下半年開始，我國住房制度改革進入了一個新階段，即實施住房分配貨幣化，將原來用於建房、購房的資金以住房補貼、住房津貼、住房有價證券的方式發給職工，由職工自己到市場上購買或租賃住房，從而實現住房的社會化和商品化。而要讓居民願意買房，買得起房，就需要金融業開展多種形式、多元化的個人住房抵押貸款，扶持居民住房消費，促進住房消費市場的發展和形成，從而徹底解決我國居民的住房問題。中國人民銀行已決定從1998年起取消對國有商業銀行貸款規模的控制，修訂了《個人住房擔保抵押貸款暫行辦法》，允許所有商業銀行開辦個人住房抵押貸款業務，延長貸款期限，簡化手續，1998年的住房貸款達l000個億以上，這說明住房抵押貸款在房改實施中已發揮了巨大的推動作用。

　　政府要想在住房金融發展中有效地發揮作用，首先必須給自己一個準確的定位。當前我國確立的經濟體制改革目標是建立社會主義市場經濟，其基本特征是參與市場交易的各主體地位都是平等的。如果政府作為一交易主體參與市場，則必定與其他市場主體處於不平等的地位，這是由政府擁有市場的管理權性質決定的。所以政府作用的定位應該是：在市場中為各主體順利進行交易提供支持和保障，只有這樣，才能保證市場行為的公平、公正和公開。從世界各國住房金融的發展來看，一般都是以市場機制為基礎，即金融機構的資金大部分通過市場來籌集，且貸款對象、貸款償還期限、償還方式、貸款利率等也不是由政府指定的。政府作用體現在對住房金融的支持上。

　　政府扶持和干預市場有兩種方式，一種是直接干預，政府不僅直接出巨資來參與住宅融資活動，而且通過制定利率等措施來對住房金融市場實行多方面的干預。另一種是間接干預，主要有兩種形式：一是制定詳盡的法律法規來規範和引導市場的發展；二是通過為抵押貸款提供保險和發起設立若幹準政府機構，並通過它們的市場活動來影響抵押貸款市場的發展。從我國經濟改革目標和政府定位來看，我國政府干預市場應該採取第二種方式，即轉變一成不變的指令性的監管為積極的引導，通過完善市場的基礎設施和體制建設來促進改革的深化，並儘可能避免扭曲市場信息和破壞市場在資源配置方面的基礎功能。

　　1．房地產市場過熱存在市場風險。房地產市場過熱主要表現為房地產投資增速過快和房地產市場價格上漲過快。房地產業投資需求急增，房價迅猛上漲的現象，不僅直接導致鋼鐵、水泥等行業的過度投資，以及水電煤油等能源供應緊張，還使房地產信貸總額大幅增長。房地產價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產生泡沫。而房地產業的發展對巨集觀經濟形勢極為敏感，一旦巨集觀經濟進入周期波動的衰退階段或受到某些未預期事件負面影響，民眾收入下降，就極易導致泡沫破滅。

　　2．房地產開發企業高負債經營隱含財務風險。房地產開發企業高負債經營的問題較為嚴重。房地產企業自有基金不足，房地產開發項目開發資金、企業流動資金嚴重依賴銀行信用，企業資產負債率高。而且房地產企業普遍採用分階段連續開發的經營模式，這種經營模式對產品的及時銷售以回籠資金的依賴很大，一但銷售強棵不如預測理想，其資金供應鏈將斷開，造成經營困難。墊資承包和拖欠工程款的問題比較嚴重，擾亂了房地產市場的經濟次序，形成了房地產開發的虛假繁榮，不利於市場的穩定。

　　3.房地產企業違規套資凸現道德風險。部分房地產企業由於自有資金少，大部分資金依賴銀行貸款，在進行信貸過程中為了追求利益，隱瞞信息沒，挪用貸款資金等現象時有發生，甚至會採取“假按揭”違規手段套貸，或要求施工單位墊資承包，以減輕資金不足的壓力等。開發商把“假按揭”作為一種融資渠道，既可降低財務成本，又可緩解資金周轉困難。有的開發商在出售房屋獲得資金後償還銀行貸款，也有開發商因無法將房屋全部賣出而攜款潛逃。這些投機行為嚴重擾亂了市場秩序，對金融安全構成威脅。

　　4．銀行發放房地產貸款存在操作風險。銀行違規操作現象時有發生。房地產業近幾年的持續高溫和高額利潤吸引了銀行信貸資金的大量進入。惡性競爭使得各商業銀行不惜違規操作或放鬆信貸條件發放房地產貸款，促使了金融腐敗的滋生。而各種違規操作和金融腐敗導致房地產貸款質量下降。一是貸前審查經辦人員風險意識不強，審查流於形式，隨意簡化手續，對資料真實性、合法性審核不嚴；二是抵押物管理不規範。辦理抵押的相關職能部門不按程式操作。或過分依賴中介機構的評估結果。造成抵押品貶值或抵押無效：三是行貸後管理混亂，個人貸款客戶資料不夠全面和連續，缺少相關的風險預警措施。

　　5．銀行土地開發貸款存在較大的信用風險。銀行土地開發貸款面臨四方面風險：一是土地儲備中心資產負債率較高；二是銀行難以對土地儲備中心進行有效監管；三是銀行向土地整理儲備中心發放的貸款沒有有效的擔保措施；四是土地儲備中心的運營風險。

　　1．商品房房價太高，經濟適用房政策不完善。

　　多年來，與其他商品大打價格戰的經營策略不同，商品房價格居高不下直接影響著人們的購房傾向。而經濟適用房政策不明確，造成大量高收入階層涌入經濟房市場。據瞭解，目前，國內絕大多數地方經濟適用房已成為住房供應的主渠道。應當說，經濟適用房的發展平抑了過高的商品房價格，適應了停止住房實物分配後個人購房的需求，對拉動經濟增長起到了重要作用。但由於政策方面的不完善，在各地還普遍存在著諸如中低收入家庭的收入界限、購買對象的條件、購買程式、價格確立辦法等方面的問題。

　　2.住房消費貸款額度低、期限短、利率高。

　　我國抵押貸款的期限短則3－5年，最長的也只有20－25年。這與我國目前收入低、房價高的國情相比，使中低收入家庭難以承受，貸款期限過短就更令需要貸款的居民無法涉足。而當前一些銀行機構推出的所謂“零首付”，由於進入的條件太高，對普通購房者來講沒有實際意義。

　　3．缺乏風險轉移機制、貸出款項沒有保障,抵押貸款形式單一、限制條件多的狀況並存。

　　目前，我國住房貸款的形式主要是職工抵押貸款，形式單一，且限制條件非常嚴格，束縛了購房者消費貸款的選擇性和自由度。住宅抵押貸款二級市場至今尚未形成。二級市場的缺乏造成證券化程度低，融資工具缺乏，銀行不能通過轉讓貸款債權的方式來轉移資金風險。 　　

　　4. 住房金融法規不夠健全，對住房資金的籌集、運用缺乏有效的管理與監督。

　　目前，雖然涉及房地產抵押的法律已出台了一些，如《民法》、《城市房地產管理法》、《城市房地產抵押管理辦法》等，但總的來說住房消費貸款運作的法律環境尚不夠完善，表現為有些法規缺乏可操作性，特別是作為住房消費貸款的重要形式——住房按揭貸款，更是缺乏法律方面的保證，這不利於住房金融的進一步健康發展。 此外，融資結構的不合理，住房消費信貸地域分佈的不平衡，住房金融配套服務體系發展的滯後也都是我國房地產金融發展的制約因素。

　　1．加強國家的巨集觀調控和引導。完善房地產金融的法律環境。建立健全房地產金融方面的法律、法規．是有效防範金融風險的重要前提。我國相關法制建設的滯後加大了房地產金融風險的防範難度，銀行為確保信貸質量，不得不提高貸款條件。在相當程度上阻礙了房地產業的發展。必須加強房地產金融市場的巨集觀控制，根據國內國際實際情況，制定適合房地產金融市場不斷發展的法律、法規，保證房地產金融市場的健康發展，有效控制房地產金融風險，為房地產金融的發展提供有力的法律保障。

　　2．完善銀行內控機制，建立房地產市場風險預警機制。目前，我國的房地產金融體系還不夠完備，尤其是對風險的防範沒有很好的措施，銀行應從規範自身行為做強，加強內控機制建設，強化貸款管理制度，實行審貸分離，前中後臺分離，建立健全具有獨立性和權威性的內部稽核審計機構，充分發揮其再監督作用，有效地防範金融風險。同時，建立房地產金融風險防範機制，構建包括房地產金融風險識別、風險度量、風險防範與控制及風險評估的房地產金融風險預警系統。

　　3．健全房地產金融監管體制。房地產金融監管機構應加強監管力度，監督銀行、開發商和信貸個人的行為，及時治理不正確的和違反政策規定的不良行為。同時健全信息傳遞機制，保證信息及時、準確．嚴厲打擊舞弊、欺詐等行為，有效防範道德風險。此外，應規範房地產開發企業的經營運作，嚴格遵守對房地產開發企業的貸款程式，通過檢查房地產開發企業的資質，審查房地產開發公司以往的信用紀錄等手段遏制違規行為。在房地產市場發展過程中，應對各項影響房地產的指標，如投資增幅、銷售增幅、價格變化等進行實時監控，採用各種貨幣的甚至是行政的調控措施控制各個指標正常發展。

　　4．拓寬房地產融資渠道。拓寬房地產企業融資渠道的關鍵在於發展市場化的直接融資， 即是讓投資者直接承擔產業風險的市場化融資，將過度集中在銀行系統的風險分散給全社會共同承擔。為此，應發展完善適合我國的房地產融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉化到銀行貸款、房地產信托、住房資產證券化等多種融資渠道模式，以擴充開發企業和購房者的融資渠道，這是化解房地產金融風險的必由之路。在成熟的房地產金融市場上，房地產開發和個人住房貸款的融資不僅有債權融資和股權融資兩種基本形式，而且在債權融資和股權融資一級市場以外，存在發達的證券化二級市場。在這個二級市場上，各種金融創新產生了層出不窮的房地產金融工具，包括投資基金、信托證券、指數化證券等。通過各種投資者在房地產金融市場上對證券化金融資產的自主購買，二級市場把集中於房地產信貸機構的市場風險和信用風險有效地分散到整個金融市場的各種投資者中。

　　5．建立個人及企業信用制度。我國目前還沒有建立個人信用制度，只靠道德約束而沒有經濟利益和法律責任約束。在發達國家個人信用制度已普遍建立，信用成為個人最有價值的財產。建立一套包括信用檔案制度、信用賬戶制度、信用調查制度、信用監控和評估制度等個人及房地產企業的信用制度，可以有效地防止“道德風險” 在我國可以通過建立個人信用制度，以經濟法律的手段形成對個人行為的外部約束力量，使個人違約成本大於收益，降低借款人違約風險。如各商業銀行可採用聯網方式，對故意違約和採用欺詐手段騙取貸款的借款人在網上公佈，並取消其終身貸款資格，而對守約的借款人則可給予信用等級評定，信用等級越高越容易獲得貸款，而且貸款期限、利率水平也可獲得更多優惠。