房地產信托投資

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　　房地產信托投資是指金融信托機構運用自有資金和穩定的長期信托資金，對房地產領域所進行的投資。房地產信托投資既可以直接參与房地產的開發和經營，也可以在證券市場上購買房地產證券。金融信托機構參與房地產投資，可以發揮其業務多樣靈活，信息面廣的優勢。房地產信托投資委托人可以指定投資方式，也可以不指定投資方式，由受托的信托機構全權自由經營。如採用前一種方式，承辦房地產信托投資的信托機構必須按照委托人的意志去經營，按每個委托人分別設立帳戶，單獨進行經營，受托人只收取代營費用，投資損益全部由委托人承擔；如採用後一種方式，受托的信托機構必須保證委托人的最低投資收益率，如有超額收益，主要部分也應歸委托人享有。

　　信托是一種財產委托人、受益人和受托人之間發生的財產權關係，房地產信托就是將房地產作為一種產品進行投融資，它一般涉及房開公司、銀行、信托公司、購房者四方。房地產信托除了面臨信托行業本身的風險，還有房地產行業的特有風險，其風險控制措施也有別於其他信托產品。主要體現在以下幾個方面：。

　　1、房地產行業風險

　　房地產行業是一個資金密集型行業，時間周期較長、資金占用量大，利潤回報較高。房產本身既是耐用消費品，又是投資品，在一定市場環境下，還可能滋生投機風險，如果房產價格上漲幅度超過了居民消費承受能力，就可能存在房地產泡沫。

　　2、房地產項目風險

　　現在的房地產信托產品大多投資於房地產開發領域，有的信托公司並不具有房地產專業管理的經驗和能力。突出了房地產項目風險和風險控制的矛盾。

　　對項目的選擇是房地產信托首要工作，如果項目本身的市場銷售前景、內部法律糾紛、建設資金短缺等方面存在問題，則信托產品無論怎麼控制風險，項目本身的先天缺陷總是無法避免的。

　　3、房地產開發商和信托公司的風險

　　房地產本身是一個技術含量非常高的資源整合過程，包括確定土地選擇、產品設定、業態規劃、商業招商、市場營銷、運營管理等等，都需要開發商來整合資源，而且各個環節環環相扣，缺一不可。在房地產開發項目中，一般以房地產項目本身的價值和經營收益作為收回投資的第一保障和來源。開發商的管理能力包括工程管理、項目管理、人員管理、資金流、公共關係協調等，這些能力不到位也可能導致項目經營失敗，同時帶來信托產品的風險。另外信托資金如果被開發商挪用到其他項目上，開發商資金鏈條斷裂，就會造成一系列的爛尾工程。

　　房地產信托產品在發行、銷售的水平上很大程度取決於信托公司的風險管理水平。如果信托公司的專業水平不夠，不能從眾多的風險中挑選出核心的風險，或者找到了但不知道該如何管理，都是造成信托風險的重要原因。銀行向開發商貸款的硬條件是“四證齊全” ，而房地產信托不受此限，其中可能蘊涵的投資風險不可不防。與銀行相比，信托公司在委托貸款方面的監控、管理能力和經驗都相差甚遠，資本金規模、抗風險能力也存有差距，信托公司的職業道德風險也是存在的。

　　4、房地產信托產品的流動性風險

　　房地產信托的信托財產多以土地、房屋、股權等形態表現，擔保措施主要為土地、房屋等固定資產抵押。如果融資方未能按期償還本息，受托人又無法及時變現信托財產或行使抵押權，則可能產生流動性風險。任何金融產品包括信托都沒有一個完善的二級市場的流通，而信托產品本來就要求不能通過公共媒體進行營銷宣傳。信托產品的公共認知度比國債、債券等金融產品差，一旦需要轉讓時，成本會很高，如股權投資信托計划到期時股權的變現或轉讓、貸款信托到期抵押物的處置及擔保等，都會帶來投資者的資金到期不能及時兌現的風險。

　　5、賠償風險

　　央行發佈的《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》規定，只有當信托公司違背信托合同擅自操作時，投資者所遭受的損失才由信托公司負責賠償。根據規定，只有當信托公司違背信托合同擅自操作時，投資者所遭受的損失才由信托公司負責賠償。也就是說，信托公司只負責賠償因自己違背信托合同擅自操作而招致的損失，而運營過程中發生的風險，則完全要由投資人承擔。也就是說，信托公司不負責運營過程中發生的風險。

　　1、建立房地產信托的監管機制

　　房地產信托資金對房地產業的融資需求是一個很好的補充，針對房地產業發展的特點以及信托投資的運作特點，面對可能產生的風險要建立了相對完善的管理體系和運作體系，由於房地產泡沫對經濟運行的危害很大，可以專門建立了一套針對房地產信托的監管制度，嚴格限制信托控制權過於集中、嚴格限制資金來源、資金投向和收益分配，依靠市場機制和監管制度的設計防範風險；在內部管理方面，房地產投資信托聘請專業人員來負責公司的日常事務與投資運作，並實行多樣化投資策略，儘量選擇不同地區和不同類型的房地產項目及業務。通過集中專業管理和多元組合投資，有效進行風險收益管理。

　　2、減少項目本身風險

　　信托公司在進行項目選擇的時候，可以聘請有市場公信力的房產專業機構對項目進行可行性分析及評估，對項目的市場定位及前景有一個獨立、真實的認識；深入調查瞭解開發商實力、財務及資信情況，選擇與經驗豐富、實力雄厚、資信狀況良好的開發商進行合作；落實土地房產抵押、第三方保證、質押等擔保措施，在項目運作過程中，加強資金監控，做到“封閉運行，專款專用”。通過這一系列的手段，信托公司能將項目風險控制在最小範圍之內，最大限度地保證信托資金的安全，保護委托人和受益人的利益。

　　3、提高專業的水平和分析判斷能力

　　開發商要有較強的項目實施管理能力， 以保證項目能夠順利按計划進行，減少開發過程中的時間、資金、人才、信息等方面的浪費。開發商團隊須配備各種專業人員，這些專業人員能夠熟悉開發過程的各個環節，形成良好的項目實施管理能力。如對於前期策劃，包括選址、可行性分析、商業規劃、建築規劃、盈利模式等工作，開發商應聘請專業顧問或設計公司參與到項目來，儘量採納用專業意見或建議。信托公司房地產專業投資分析和管理能力不足的情況，風險控制的一個基本思路就是引入“外腦” ，通過專業的房地產經營管理機構和中介機構提供專業化管理、咨詢服務，藉助專業機構的判斷和管理，預見並有效控制房地產項目風險。這種結構設計與房地產信托基金類似，已經是一種行之有效的實踐。在法律層面，《信托法》規定，受托人可以委托他人處理信托事務，這為房地產信托引入專業管理機構提供了法律基礎。房地產信托將部分信托事務委托專業機構處理，以契約形式明確專業機構的權利、義務和承擔的責任，既可以加強房地產信托的專業管理能力，各專業機構又分擔了其責任範圍內的風險，同時，各專業機構也以自身信譽為信托計劃提供了無形擔保，具有信用增級的作用。

　　4、提高項目的風險管理水平

　　對於房地產信托投資項目，信托公司一定要有風險管理的意識和技術。

　　從某種意義上說，地產信托產品在市場上存在的最大問題是，信托公司由於對房地產行業瞭解得不夠，就會直接導致投資人受害。信托公司在進行項目選擇的時候，可以聘請有市場公信力的房產專業機構對項目進行可行性分析及評估，對項目的市場定位及前景有一個獨立、真實的認識；深入調查瞭解開發商實力、財務及資信情況，選擇與經驗豐富、實力雄厚、資信狀況良好的開發商進行合作；落實土地房產抵押、第三方保證、質押等擔保措施，在項目運作過程中，加強資金監控，做到“封閉運行，專款專用” 。通過這一系列的手段，信托公司能將項目風險控制在最小範圍之內，提高風險管理水平，最大限度地保證信托資金的安全，保護委托人和受益人的利益。

　　房地產信托投資與委托投資的區別在於：

　　一是資金來源不同。信托投資的資金是信托公司的自有資金及穩定的長期信托資金，如共同投資基金等；而委托投資的資金來源於委托人提供的委托投資資金。

　　二是投資決定權人不同。信托投資是信托公司自身資金的運用，所以投資決定權在信托公司手中，由其決定房地產投資的方式、方向、金額等；而委托投資是由委托人掌握投資決定權，信 托公司只是起一個中介人作用，“受人之托，代人理財”，有關投資的方式、對象等事項由委托人決定。

　　三是投資收益分配及責任不同。在信托投資活動中，信托公司可單獨或與其他人合作投資，單獨享有投資收益權，盈虧自負； 而在委托投資中，信托公司既不分享房地產投資經營的收益 ，也不承擔經濟責任，盈虧由委托人負責，信托公司只收取手續費。 近年來，隨著我國房地產業的興起和迅速發展，各地有房地產開發經營權的信托投資公司，積极參与房地產的開發經營，取得了許多成功的經驗，並獲得了顯著的社會效益，對推進我國房包產業的發展作出了極大貢獻。