房地产信托投资

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　　房地产信托投资是指金融信托机构运用自有资金和稳定的长期信托资金，对房地产领域所进行的投资。房地产信托投资既可以直接参与房地产的开发和经营，也可以在证券市场上购买房地产证券。金融信托机构参与房地产投资，可以发挥其业务多样灵活，信息面广的优势。房地产信托投资委托人可以指定投资方式，也可以不指定投资方式，由受托的信托机构全权自由经营。如采用前一种方式，承办房地产信托投资的信托机构必须按照委托人的意志去经营，按每个委托人分别设立帐户，单独进行经营，受托人只收取代营费用，投资损益全部由委托人承担；如采用后一种方式，受托的信托机构必须保证委托人的最低投资收益率，如有超额收益，主要部分也应归委托人享有。

　　信托是一种财产委托人、受益人和受托人之间发生的财产权关系，房地产信托就是将房地产作为一种产品进行投融资，它一般涉及房开公司、银行、信托公司、购房者四方。房地产信托除了面临信托行业本身的风险，还有房地产行业的特有风险，其风险控制措施也有别于其他信托产品。主要体现在以下几个方面：。

　　1、房地产行业风险

　　房地产行业是一个资金密集型行业，时间周期较长、资金占用量大，利润回报较高。房产本身既是耐用消费品，又是投资品，在一定市场环境下，还可能滋生投机风险，如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力，就可能存在房地产泡沫。

　　2、房地产项目风险

　　现在的房地产信托产品大多投资于房地产开发领域，有的信托公司并不具有房地产专业管理的经验和能力。突出了房地产项目风险和风险控制的矛盾。

　　对项目的选择是房地产信托首要工作，如果项目本身的市场销售前景、内部法律纠纷、建设资金短缺等方面存在问题，则信托产品无论怎么控制风险，项目本身的先天缺陷总是无法避免的。

　　3、房地产开发商和信托公司的风险

　　房地产本身是一个技术含量非常高的资源整合过程，包括确定土地选择、产品设定、业态规划、商业招商、市场营销、运营管理等等，都需要开发商来整合资源，而且各个环节环环相扣，缺一不可。在房地产开发项目中，一般以房地产项目本身的价值和经营收益作为收回投资的第一保障和来源。开发商的管理能力包括工程管理、项目管理、人员管理、资金流、公共关系协调等，这些能力不到位也可能导致项目经营失败，同时带来信托产品的风险。另外信托资金如果被开发商挪用到其他项目上，开发商资金链条断裂，就会造成一系列的烂尾工程。

　　房地产信托产品在发行、销售的水平上很大程度取决于信托公司的风险管理水平。如果信托公司的专业水平不够，不能从众多的风险中挑选出核心的风险，或者找到了但不知道该如何管理，都是造成信托风险的重要原因。银行向开发商贷款的硬条件是“四证齐全” ，而房地产信托不受此限，其中可能蕴涵的投资风险不可不防。与银行相比，信托公司在委托贷款方面的监控、管理能力和经验都相差甚远，资本金规模、抗风险能力也存有差距，信托公司的职业道德风险也是存在的。

　　4、房地产信托产品的流动性风险

　　房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现，担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。如果融资方未能按期偿还本息，受托人又无法及时变现信托财产或行使抵押权，则可能产生流动性风险。任何金融产品包括信托都没有一个完善的二级市场的流通，而信托产品本来就要求不能通过公共媒体进行营销宣传。信托产品的公共认知度比国债、债券等金融产品差，一旦需要转让时，成本会很高，如股权投资信托计划到期时股权的变现或转让、贷款信托到期抵押物的处置及担保等，都会带来投资者的资金到期不能及时兑现的风险。

　　5、赔偿风险

　　央行发布的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定，只有当信托公司违背信托合同擅自操作时，投资者所遭受的损失才由信托公司负责赔偿。根据规定，只有当信托公司违背信托合同擅自操作时，投资者所遭受的损失才由信托公司负责赔偿。也就是说，信托公司只负责赔偿因自己违背信托合同擅自操作而招致的损失，而运营过程中发生的风险，则完全要由投资人承担。也就是说，信托公司不负责运营过程中发生的风险。

　　1、建立房地产信托的监管机制

　　房地产信托资金对房地产业的融资需求是一个很好的补充，针对房地产业发展的特点以及信托投资的运作特点，面对可能产生的风险要建立了相对完善的管理体系和运作体系，由于房地产泡沫对经济运行的危害很大，可以专门建立了一套针对房地产信托的监管制度，严格限制信托控制权过于集中、严格限制资金来源、资金投向和收益分配，依靠市场机制和监管制度的设计防范风险；在内部管理方面，房地产投资信托聘请专业人员来负责公司的日常事务与投资运作，并实行多样化投资策略，尽量选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务。通过集中专业管理和多元组合投资，有效进行风险收益管理。

　　2、减少项目本身风险

　　信托公司在进行项目选择的时候，可以聘请有市场公信力的房产专业机构对项目进行可行性分析及评估，对项目的市场定位及前景有一个独立、真实的认识；深入调查了解开发商实力、财务及资信情况，选择与经验丰富、实力雄厚、资信状况良好的开发商进行合作；落实土地房产抵押、第三方保证、质押等担保措施，在项目运作过程中，加强资金监控，做到“封闭运行，专款专用”。通过这一系列的手段，信托公司能将项目风险控制在最小范围之内，最大限度地保证信托资金的安全，保护委托人和受益人的利益。

　　3、提高专业的水平和分析判断能力

　　开发商要有较强的项目实施管理能力， 以保证项目能够顺利按计划进行，减少开发过程中的时间、资金、人才、信息等方面的浪费。开发商团队须配备各种专业人员，这些专业人员能够熟悉开发过程的各个环节，形成良好的项目实施管理能力。如对于前期策划，包括选址、可行性分析、商业规划、建筑规划、盈利模式等工作，开发商应聘请专业顾问或设计公司参与到项目来，尽量采纳用专业意见或建议。信托公司房地产专业投资分析和管理能力不足的情况，风险控制的一个基本思路就是引入“外脑” ，通过专业的房地产经营管理机构和中介机构提供专业化管理、咨询服务，借助专业机构的判断和管理，预见并有效控制房地产项目风险。这种结构设计与房地产信托基金类似，已经是一种行之有效的实践。在法律层面，《信托法》规定，受托人可以委托他人处理信托事务，这为房地产信托引入专业管理机构提供了法律基础。房地产信托将部分信托事务委托专业机构处理，以契约形式明确专业机构的权利、义务和承担的责任，既可以加强房地产信托的专业管理能力，各专业机构又分担了其责任范围内的风险，同时，各专业机构也以自身信誉为信托计划提供了无形担保，具有信用增级的作用。

　　4、提高项目的风险管理水平

　　对于房地产信托投资项目，信托公司一定要有风险管理的意识和技术。

　　从某种意义上说，地产信托产品在市场上存在的最大问题是，信托公司由于对房地产行业了解得不够，就会直接导致投资人受害。信托公司在进行项目选择的时候，可以聘请有市场公信力的房产专业机构对项目进行可行性分析及评估，对项目的市场定位及前景有一个独立、真实的认识；深入调查了解开发商实力、财务及资信情况，选择与经验丰富、实力雄厚、资信状况良好的开发商进行合作；落实土地房产抵押、第三方保证、质押等担保措施，在项目运作过程中，加强资金监控，做到“封闭运行，专款专用” 。通过这一系列的手段，信托公司能将项目风险控制在最小范围之内，提高风险管理水平，最大限度地保证信托资金的安全，保护委托人和受益人的利益。

　　房地产信托投资与委托投资的区别在于：

　　一是资金来源不同。信托投资的资金是信托公司的自有资金及稳定的长期信托资金，如共同投资基金等；而委托投资的资金来源于委托人提供的委托投资资金。

　　二是投资决定权人不同。信托投资是信托公司自身资金的运用，所以投资决定权在信托公司手中，由其决定房地产投资的方式、方向、金额等；而委托投资是由委托人掌握投资决定权，信 托公司只是起一个中介人作用，“受人之托，代人理财”，有关投资的方式、对象等事项由委托人决定。

　　三是投资收益分配及责任不同。在信托投资活动中，信托公司可单独或与其他人合作投资，单独享有投资收益权，盈亏自负； 而在委托投资中，信托公司既不分享房地产投资经营的收益 ，也不承担经济责任，盈亏由委托人负责，信托公司只收取手续费。 近年来，随着我国房地产业的兴起和迅速发展，各地有房地产开发经营权的信托投资公司，积极参与房地产的开发经营，取得了许多成功的经验，并获得了显著的社会效益，对推进我国房包产业的发展作出了极大贡献。