房地產信托基金

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　　房地產信托基金是房地產信托投資公司為經營房地產信托投資業務及其他信托業務而設置的營運資金。

　　目前，中國的信托投資公司或銀行設立的信托部，其信托資金來源主要有：財政撥款、銀行結益、社會集資以及自身留利。其具體內容有：

　　①企事業單位籌集待用的房地產信托基金；

　　②具有法人資格的企事業單位以預算外自有資金及職工購房儲蓄集中後設置的信托基金；

　　③商品房開發企業籌集待用的信托資金存人銀行後形成的部分；

　　④代理髮行房地產業有關單位(含政府)的股票、債券等有價證券籌措的資金。

　　(1)案例介紹

　　2005年3月11日，中國內地推出了首只准房地產投資基金——聯信·寶利中國房地產投資基金①，原定30天的推介期，提前於3月25日便發行結束，投資者認購金額達8515萬元。該基金是不指定用途的、實行分期發行的房地產信托計劃，可以投資於房地產經營企業股權、給房地產經營企業貸款、購買商品房或住宅等。信托資金的收益主要來源於房地產企業的貸款利息收入，房地產企業的股權投資收益，房產轉讓與租賃收入。該項目還聘請戴德梁行作為投資項目的專業評估機構，商業銀行作為信托資金的托管方，普華永道會計師事務所作為獨立審計機構，並定期向投資者公開披露信息。由中介機構參與管理、按照公開募集產品要求進行充分的信息披露的信托計劃，增加了透明度，使得該信托更類似於房地產投資信托基金。

　　“聯信。寶利”房地產投資信托計劃將信托受益人分為優先受益人和普通受益人兩類。信托計劃終止時，優先受益人優先參與信托利益的分配。通過優先、次級受益權的結構設計來保證優先受益權資金的安全性。①優先受益人的預計最低基準年收益率為5．3％，並隨銀行利率上調而上調；當整體信托計劃運作年收益率低於5．3％時，則由普通受益人以其信托財產補足。該信托還首次引進了受益人大會制度，與基金公司的基金份額持有人大會制度相似。

　　(2)案例分析

　　“聯信·寶利”房地產信托雖然採用的是房地產投資信托計劃形式，卻是按照房地產投資信托基金的標準來設計的，並借鑒了美國REITs、香港領匯房地產信托基金和內地證券市場基金的成熟管理模式，基本接近於契約型封閉式房地產投資基金，如採用了不同於以往的房地產信托計劃的規劃設計，即不是先有投資標的再進行集資而是先集合資金再選定投資標的，投資方式多樣化並採用分多期連續發行等。此外，“聯信·寶利”房地產信托還採取了在預期收益以外增加浮動收益的措施，十分類似於REITs的分紅。這也是為何本信托被認為是更類似於房地產投資信托基金。

　　雖然“聯信·寶利”房地產信托有很多優勢，但是也存在一些問題：第一，本信托計劃主要立足投資我國房地產行業，但是我國房地產行業的整體發展受到諸多因素的影響，如巨集觀調控政策、稅收、收入分配等，這些因素會使房地產行業的利潤產生不確定性，這種不確定性又會影響該信托理財產品的最終收益。第二，信托計劃中有關資金的運用雖然初期採取抵押型的模式，但是不排除權益型與混合型模式的可能，所以對於同一個投資標的，可能會運用不同的方式進行投資，如貸款給房地產經營企業(抵押型)後再對同一地房地產經營企業進行股權投資(權益型)。這時，對於擁有不同類型產品的投資人來說，處於債權人與企業股東的地位，容易產生利益衝突與利益輸送等問題。此外，受到當時法律規定的200份上限的限制，本產品採取的仍然是簽訂信托合同的方式募集資金，本質上是債券類產品，屬於信貸融資；而在美國房地產投資信托投資中，投資者可通過購買REITs的受益憑證方式進行投資，受益憑證可以在相關證券交易所上市交易。因此“聯信·寶利”房地產投資計劃的流動性、變現性受到一定限制。