房地產投資信托基金

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房地產投資信托基金(Real Estate Investment Trusts, REITs)

目錄

房地產投資信托的概述

  房地產投資信托(REITs)最早的定義為“有多個受托人作為管理者,並持有可轉換的收益股份所組成的非公司組織”。由此將REITs明確界定為專門持有房地產抵押貸款相關的資產或同時持有兩種資產的封閉型投資基金。此後,伴隨著稅法的衍變,REITs在美國經歷了數次重大的調整,同時REITs在各國推廣的過程中也存在許多差異,但都沒有改變REITs作為房地產投資基金中一種形式的本質。不過REITs與一般的房地產投資基金有顯著區別:REITs通常可以獲得一定的稅收優惠,但需要滿足一定的設立條件等。

  REITs代表著目前全世界房地產領域最先進的生產力。房地產投資信托,是基於房地產行業細分的科學規律,隨著房地產六大環節(資本運作、設計策劃、拆遷徵地、建設施工、銷售租賃、物業服務)的分工合作,隨著政府執政能力逐漸加強,房地產行業的逐漸規範而出現的。它可以最大限度的保證政府利益,並能有效的實現整個房地產行業的規範,所以,強烈建議儘快在我國立法支持並推廣。

通過REITs融資的優勢

  REITs不僅資金來源廣泛,而且是以專業的人員進行房地產項目的投資選擇及運作管理,因此在可運作的資金規範上、管理上及投資策略的制定上都具有先天的優勢。

  對於投資者而言,REITs風險低,回報穩定。首先,因為REITs一般是由專業的房地產公司發起並管理的,能夠合理地選擇投資的項目,並能對其進行科學的管理,所以,相對於我國的由信托投資公司發起的房地產信托而言,從經營管理上大降低了投資風險。其次,由於基金的規模比較大,因而能廣泛投資於各種類型的房地產項目,從而分散了投資風險。最後,由於REITs投資於房地產,可獲得穩定的租金收入,有一筆持續穩定的現金流,而且收益率也比較可觀。在美國,投資房地產的基金年平均收益率可達6.7%,遠遠高於銀行存款的收益,而且其風險卻要小於一般的股票

  對於房地產企業而言,與債務融資相比,REITs是以股權形式的投資,不會增加企業的債務負擔。如果從銀行貸款,房地產企業要按借款合同約定的還款,財務壓力大,而且房地產企業也難以就那些短期內回報低的項目向銀行申請貸款;同時,由於REITs的分散投資策略,降低風險的投資原則,其在一個房地產企業的投資不會超過基金凈值的規定比例,因而房地產企業不喪失對企業和項目的控制權和自經營權。

REITs國際運行模式的比較

  房地產投資信托基金作為房地產企業一種創新的融資手段,首先產生於20世紀60年代的美國。20世紀60年代後期,美國、日本等發達國家就已經形成了初步成熟的房地產證券化模式。進入20世紀80年代之後,房地產證券化得到了迅猛發展,英國、加拿大等其他國家和地區也先後開展了證券化業務。 2003年,房地產投資信托開始進入香港房地產市場運作,其資金管理採取外部管理方式。2005年6月,香港頒佈新規則允許房地產投資信托投資海外地產,並允許借款不超過持有房地產價值的45%。

  美國REITs的設立主要由《證券投資法》和有關的稅法決定。REITs像其它金融產品一樣,必須符合美國1933年的《證券投資法》和各州的相關法律,而稅法則規定了REITs能夠享受稅收優惠的一些主要條件,從而解釋為什麼了美國REITs在結構、組織、投資範圍,收益分配等的發展都會圍繞著稅法的變更而展開。2003年7月,香港證券和期貨事務監察委員會(香港證監會)頒佈了《房地產投資信托基金守則》,對REITs的設立條件、組織結構、從業人員資格,投資範圍、利潤分配等方面作出了明確的規定。香港在很大程度上借鑒了美國REITs的結構,以信托計劃(或房地產地產公司)為投資實體,由房地產地產管理公司和信托管理人提供專業服務。

  按《房地產投資信托基金守則》規定,香港REITs每年必須將不低於90%的凈利潤以紅利形式分配給信托單位持有人。儘管美國、澳大利亞和其他亞洲國家對REITs的收入分配都有要求,但是這些國家對REITs的分配要求與稅收條款相聯繫,尤其是美國的REITs發展基本上是稅收優惠驅動,收入分配要求其實是避免雙重徵稅的需要。香港的《房地產投資信托基金守則》規定上市的REITs必須交納地產稅,REITs面臨公司資本利得和地產稅的雙重徵稅。香港採用的是比較謹慎而且限制性較強的模式,除了對結構、投資目標、收入分配等方面的規定外,《房地產投資信托基金守則》對REITs結構中的各參與方的資格和責任等方面作了非常嚴格的規定。

  可見,美國的REITs是始終圍繞著稅法來發展的,其REITs的起源有明顯的稅收優惠特征;而香港對REITs的規範不是通過稅法中稅收優惠的杠桿而實現,而是通過專項的立法、修改投資、信托等有關法律或新建法令,對REITs的結構、投資目標、收入分配等方面制定了硬性的規定,並沒有明顯的稅收優惠驅動的特征,因而可以說香港的REITs是發展是專項法規型,這種模式對控制REITs這類新產品的風險有積極的作用。 美國的 REITs的發展非常迎合市場的要求,所以可以說非常市場化,其REITs市場化導致的結構變異也得益於比較成熟的市場化經濟,以及其較成熟的金融體系;而由於REITs在香港的發展歷史較短,所以REITs的形成僅僅是在各個專項法規要求的規範框架內,因而REITs在香港也沒有形成由市場環境所致的結構上的變異。

房地產投資信托發展意義

  我國引入房地產投資信托基金有著非常重要的作用。

  首先,引入房地產投資信托基金有利於完善中國房地產金融架構。房地產信托投資基金在國外既參與房地產一級市場金融活動,也參與二級市場活動,是房地產金融發展的重要標誌,也是促進房地產金融二級市場的重要手段。房地產信托投資基金直接把市場資金融通到房地產行業,是對以銀行為手段的間接金融的極大補充。因此,推出房地產投資信托基金,將大大地提高房地產金融的完備性,是房地產金融走向成熟的必然選擇。

  其次,引入房地產投資信托基金有助於分散與降低系統性風險,提高金融安全。從房地產金融的角度來看,引進具有市場信用特征的房地產信托基金,將一定程度提高房地產金融當期的系統風險化解能力,提高金融體系的安全性。

  再次,引入房地產投資信托基金有助於疏通房地產資金迴圈的梗阻。房地產投資信托基金的引入,可以避免單一融通體系下銀行相關政策對房地產市場的硬衝擊,減緩某些特定目的的政策對整個市場的整體衝擊力度,有助於緩解中國金融體系的錯配矛盾。房地產的固有特性決定了房地產投資信托基金具有保值增值的功能,因此房地產投資的收益相對比較穩定。

REITs與國內一般意義上的房地產信托有很大的差別

  第一,REITs是標準化可流通的金融產品,一般從上市或非上市公司收購地產資產包,且嚴格限制資產出售,較大部分收益來源於房地產租金收入、房地產抵押利息,能夠在證券交易所上市流通;目前國內的房地產信托計劃是有200份合同限制的集合非標準化金融產品,一般不涉及收購房地產資產包的行為,其收益視信托計劃的方案設置而定,目前尚無二級市場,不能在證券交易所上市流通。

  第二,REITs對投資者的回報需要把收入的大部分分配給投資者,比如美國、香港要求把所得利潤的95%分配給投資者;國內的房地產信托計劃對投資者的回報為信托計劃方案中的協議回報,目前一般在3%-9%左右。

  第三,REITs的運作方式是:負責提供資金並組建資產管理公司或經營團隊進行投資運營;國內的房地產信托計劃的運作方式是:提供資金,監管資金使用安全,或部分或局部參與項目公司運作獲取回報。

  第四,REITs的產品周期一般在8-10年,更註重房地產開發後,已完工的房地產項目的經營;國內的房地產信托計劃產品周期較短,一般為1-3年。

  第五,在美國,REITs是享有稅制優惠的一種工具:如信托收益分配給受益人的,REITS免交公司所得稅和資本利得稅,分紅後利潤按適用稅率交納所得稅。在香港,則需要承擔資本利得稅和土地稅雙重稅收,而國內的房地產信托計劃目前沒有相關的稅制安排。

  第六,國內的房地產信托概念較為寬泛,可以是REITs模式,也可以是貸款信托、優先購買權信托、財產權信托、受益權轉讓信托等等。

  總之,簡單地講,REITs就是將投資大眾的資金,由專業投資機構投資在商務辦公大樓、購物中心、飯店、公共建設等商用建築物,投資人不是直接拿錢投資不動產,而是取得受益憑證,報酬以配息方式進行,且REITs可以掛牌公開交易,因此投資人還可以在公開市場買賣,賺取資本利得。

我國建立REITs的發展政策建議

  1、加快相關政策和法律法規制定

  房地產投資信托(REITs)作為一種新的房地產投資工具,是一個需要房地產業和金融業相結合的市場配置資金的投資產品,需要建立完善的法律體系,保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明,進而推進房地產投資信托業健康、理性地發展。要建立完善的法律體系,僅僅只頒佈單一的《信托法》、《投資基金法》是遠遠不夠的。必須將法律制定工作細化、完備化,要達到此目標還必須配備一些其他的相關法規。首先應進一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金髮展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規。其次,還可制定一些房地產投資信托基金的專項管理措施,如對投資渠道、投資比例的限制等等。使我國的房地產投資信托基金從一開始就以較規範的形式發展。另外,還需對目前的稅法進行改革,避免雙重徵稅問題,為其發展創造良好的稅收環境

  2、加快房地產信托專門人才的培養

  加快、加強REITs的人才培養。發展REITs需要儘快建立起一支既精通業務、又瞭解房地產市場、熟悉業務運作的專門管理人才隊伍。一個專業的房地產信托運營機構或專業人員通常有較強的房地產項目操作能力,對市場的嗅覺靈敏,能在恰當的時點對恰當的項目進行恰當的投資;同時這種專業機構或專業人員也是證券市場上的分析家。加強房地產信托人才的培養,需要儘快建立起一支既精通信托業務、又瞭解房地產市場,熟悉業務運作的專門管理人才隊伍。與此同時,還需積極促進信托業務所必不可少的律師、會計師、審計師、資產評估師等服務型人才的隊伍建設。

  3、防範運作中的道德風險

  從美國的房地產投資信托運作經驗來看,其經營與管理由受托人委員會或董事會負責。受托人委員會或董事會通常由三名以上受托人或董事組成,其中大多數受托人必須是“獨立”的。借鑒美國經驗,我國可以考慮在開展房地產投資信托業務的信托公司中建立類似的受托人委員會,負責制訂房地產信托的業務發展計劃,並且要求受托人與投資顧問和相關的房地產企業沒有利益關係,還要創造一種環境或制度,儘可能使投資者的利益與管理者的利益相一致,對REITs的發展就顯得非常關鍵。另外,有限合伙形式能較好地解決約束和激勵的問題,管理者承擔的無限責任以及管理者的業績回報制度,能將管理者和投資者的風險及利益有效地捆綁在一起,激勵管理者努力管理好各項投資以實現價值最大化,最大限度地防範風險。

  4、建立信托企業信用制度

  建立信托企業信用制度,以完善的法律體系促進信托市場的誠信,保證信托市場的健康發展。建立信托企業徵信體制,劃分信托企業信息類型,實現徵信數據的開放;發展信用中介機構;建立標準化的信托企業徵信資料庫;建立健全失信懲罰制度;規範發展信用評級行業;大力發展信托企業信用管理教育。

  5、健全信息披露制度

  有的信托公司將募集資金投入關聯方、並由關聯公司進行擔保,但信托合同中對此沒有揭示,使投資者身處風險隱患而不知情。信托投資公司應真實、準確、及時、完整地披露信息,包括經審計的年報和重大事件臨時報告等,在年報中披露各類風險和風險管理情況及公司治理信息,併在會計附註中披露關聯交易的總量及重大關聯交易的情況等。

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評論(共3條)

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侯嘉磊 (討論 | 貢獻) 在 2008年7月17日 12:32 發表

什麼是房地產投資信托基金?

  房地產投資信托基金是集體投資計劃的一種,透過集中投資於可帶來收入的房地產項目,例如購物中心、寫字樓、酒店及服務式公寓,以爭取為投資者提供定期收入。基金須把最少90% 的除稅後凈收益,以股息的形式定期派發給投資者。香港證監會是房地產投資信托基金的主要監管機構,所有房地產投資信托基金必須先得到證監會認可始能於證券市場上市。已上市的房地產投資信托基金仍須符合《上市規則》下的一般責任,披露股價敏感性信息,並就股價或交投量的異常波動回應交易所的查詢。另外,投資者須留意,房地產投資信托基金可供派發的數額將根據基金所持有的房地產項目,因重新估值或轉手而帶來的盈虧作出調整。

  房地產投資信托基金與地產股有什麼主要分別?

  房地產投資信托基金訂明清晰的投資政策,主要投資於可以帶來收入的房地產項目,而地產公司則可以同時從事房地產投資及開發活動以外的業務。

  根據現時香港證監會的規定,房地產投資信托基金的股息分派比率最少須為90%。至於地產公司,股息政策則可能不時改變。房地產投資信托基金的借貸比率只可占資產總值的45%。反觀地產公司,則可作更大幅的借貸。

  另外,地產公司以「公司」的形式組成,而房地產投資信托基金則以「信托」方式成立。為確保房地產投資信托基金設有適當的制衡,這類基金必須委任獨立的受托人來監察基金的運作及代表基金單位持有人保管資產。

  在投資於房地產投資信托基金前須考慮什麼風險因素?

  房地產投資信托基金的整體回報取決於物業市場的表現,基金所持的物業價格下跌可能會拖低單位價格。此外,如果基金在營運上出現虧蝕,基金便可能不派發股息。

  選擇房地產投資信托基金時,投資者不要單憑基金的預期收益率作投資決定,應同時考慮基金的投資組合分散投資的程度、所持物業的質素及租賃期的長短。一般來說,基金所投資的房地產項目愈少,項目的規模愈細,投資風險便愈大。另外,租賃期愈短,轉換租戶的次數便可能愈頻密,租金收入因而會較為不穩定。

  投資者應當怎樣買賣房地產投資信托基金?

  買賣房地產投資信托基金與買賣股票無異,投資者可透過證券商買賣。另外,投資者須註意,基金單位的價格可能會較資產凈值出現溢價或折讓。

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侯嘉磊 (討論 | 貢獻) 在 2008年7月17日 12:32 發表

REITs就是房地產投資信托,是英文“Real Estate Investment Trust”的縮寫(複數為REITs)。我國大陸稱其為“房地產投資信托”或“房地產投資信托基金”。 “不動產投資信托”的稱謂更加準確和貼切,理由是:第一,“Real Estate”在法律上就是“不動產”的意思,“房地產”的外延明顯小於“不動產”;第二,“Investment Trust”就是“投資信托”的意思,應該屬於商業信托的一種模式;第三,目前使用的“投資信托基金”實際上有同義反覆之嫌,畢竟我國的契約型基金(也稱為信托型基金)應屬於信托之一種;第四,在房地產領域,我國大陸效仿我國香港地區的“專業話語”由來已久,“房地產投資信托基金”這一稱謂與此同出一轍。雖然從用語準確貼切的角度講,使用“不動產投資信托”為最佳;但是,從尊重既成慣例的角度講,使用“房地產投資信托”或“房地產投資信托基金”也未嘗不可。 REITs是一種採取公司或者信托的組織形式,集合多個投資者的資金,收購併持有收益類房地產(例如公寓、購物中心、寫字樓、旅館和倉儲中心等)或者為房地產進行融資,並享受稅收優惠的投資機構。大部分REITs採取公司形式,其股票一般都在證券交易所或市場(紐約證券交易所、美國證券交易所和納斯達克證券交易市場)進行自由交易。根據REITs資金投資的對象不同,REITs可以分為抵押型REITs、權益型REITs和混合型REITs。REITs實際上是房地產證券化產品。其中抵押型REITs屬於房地產債權的證券化產品;權益型REITs屬於房地產權益的證券化產品。(來自c-reits.com) 依照商業信托原理設計,是指信托機構面向公眾公開發行或定向私募發行房地產投資信托受益憑證籌集資金,將其投向房地產項目、房地產相關權利或房地產證券等,投資所得利潤按比例分配給投資者。

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220.174.211.* 在 2010年1月6日 17:24 發表

記得曾經聽教授教過,中國的‘萬達’在這方面做的很突出。

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