假按揭

出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)

　　“假按揭”又稱按揭欺詐或惡意按揭，指開發企業或經銷企業以虛假借款人的名義簽訂商品買賣合同進行虛假交易，或惡意串通無真實交易意願的買受人訂立商品買賣合同虛構交易事實，或與買受人惡意串通以明顯高於同類商品的價格訂立商品買賣合同，然後以支付商品買賣合同的貨款為由向銀行申請借款，辦理銀行按揭貸款，套取銀行信貸資金的行為。“假按揭”通常發生在商品房預售或耐用消費品買賣中，它是開發企業或經銷企業與買受人惡意串通，套取銀行貸款挪作他用的非法融資行為。這種融資行為具有金融欺詐性質，一般而言，該行為屬於民事欺詐範圍。如果開發企業和買受人的上述非法融資行為以非法占有銀行貸款為目的，則構成刑事詐騙。^[1]

　　“假按揭”的特征剖析，可以歸納出其如下特征。

　　1．虛假性。不僅購房行為是假的，而且提供給銀行的個人資料也是編造而成，每月向銀行還款的也是開發商而非借款者個人。

　　2．隱蔽性。銀行在受理貸款時以及貸款初期，一般較難分辨貸款行為的真偽，往往在出現違約時問題才會顯現。

　　3．集中性。向銀行申請按揭貸款的時間相對集中，多數的貸款集中發生在三個月到半年之間。

　　4．群發性。一旦開發商在資金方面出現問題，不能按月供款，則按揭貸款就會出現同時大批量的違約。

　　“假按揭”根據實施目的的不同，可以分為詐騙型“假按揭”和融資型“假按揭”。

　　1．詐騙型“假按揭”

　　詐騙型“假按揭”指開發企業或經銷企業以虛假借款人的名義簽訂商品買賣合同和按揭貸款合同，騙取銀行貸款並將資金挪作他用或攜款潛逃的行為。詐騙型“假按揭”行為人，主觀上具有非法占有貸款的故意，客觀上具有轉移、侵占貸款的事實。在詐騙型“假按揭”中，借款人絕大多數是虛構的，買賣合同、個人資料也不真實，按揭貸款合同等法律文件上的簽名均為偽造。這類“假按揭”行為人，為了逃避刑事打擊，往往製造民事糾紛假象以掩蓋其詐騙目的，他們通常會在騙取貸款之後，以借款人的名義償還部分借款，然後以各種名目拒不履行還款義務。對這類詐騙型“假按揭”，銀行一定要擦亮眼睛，及時識破他們的伎倆，毫不猶豫地採取有力措施查封與保全資產。同時，可根據《中華人民共和國刑法》(以下簡稱《刑法》)的相關規定，報請司法機關追究相關責任人的刑事責任。

　　2．融資型“假按揭”

　　融資型“假按揭”指開發企業或商品經銷企業與買受人惡意串通，虛構交易事實或以明顯高於同類商品的價格訂立商品買賣合同，套取銀行資金以解決經營資金短缺困難，並代借款人統一歸還貸款的非法融資行為。融資型“假按揭”行為人，主觀上無占有貸款的故意，客觀上也沒有轉移侵占資金的事實，其實施“假按揭”的目的，只是為瞭解決經營過程中的資金不足或資金周轉困難。在融資型“假按揭”中，借款人真實、其簽名也真實，而且，買賣合同、個人資料、按揭貸款合同等法律文件，在內容和形式上均符合法律要求。這種類型“假按揭”多為開發企_、Jk或經銷企業串通內部員工及其親屬所為，當開發企業或經銷企業不能以借款人名義償還貸款時，借款人通常拒絕返還欠款，並以沒有真實買賣為由主張合同無效。銀行發現“假按揭”之後，應區別不同情況採取不同措施化解風險，提前收回全部貸款。

　　3．“銷售返租”模式

　　在商品房銷售尤其是商鋪銷售中，有的開發企業採用“銷售返租”營銷模式，即開發企業在與購房人簽訂商品房(商鋪)買賣合同的同時，又與購房人簽訂房屋租賃合同。約定商品房(商鋪)竣工交付使用後，開發企業向購房人承租該房屋，由其指定物業公司統一經營並向購房人支付租金。在租賃期內，開發企業取得房屋的使用權，購房人以出租房屋獲取的租金償還按揭貸款。“銷售返租”營銷模式實質是非法融資，帶有“假按揭”的某些特征。例如：某房產售價180萬元，高出周邊同類房價80萬元，實際價值僅為100萬元。購房人首付房款五成共90萬元，然後，向銀行辦理五成按揭貸款共90萬元並交付給開發企業。在“銷售返租”營銷模式中，購房人實際上已經支付了全部房款，開發企業以提高房價的方式通過購房人在銀行獲得貸款，然後分期返還給購房人，購房人在扣除貸款本息後也獲得了高息收益。應當指出，開發企業返租房屋的期限與按揭貸款期限相比要短得多，在房屋不能出租時，業主便失去了租金收入。因而，就整個貸款期限而言，業主的收益不一定是高收益，也不定是一個正值。

　　另外，在“銷售返租”營銷模式下，借款人償還貸款的資金大多依賴於開發企業支付的租金。若開發企業出現資金周轉困難或攜款潛逃或房地產價格下跌，則存在借款人不能返還銀行貸款的風險，銀行對此應予以充分重視並採取必要措施加以防範。

　　從目前的實際情況來看，房地產開發商實施“假按揭”，主要有以下幾種原因。

　　(一)為獲得優惠貸款而實施“假按揭”

　　與房地產開發項目貸款相比，個人住房按揭貸款具有非常明顯的優點：對於項目貸款而言，不僅需要經過嚴格的資信審查程式和繁瑣的審批手續，而且其貸款期限一般不超過5年，利率也高達8％—10％；而對於個人住房按揭貸款而言，不僅貸款門檻較低、審批手續簡便，而且最長貸款年限可達30年，利率也僅為5％左右(與項目貸款利率相差將近一倍，若以3％利差計算，20萬貸款一年的利差就是6000元，30年下來利差數額就非常巨大)。此外，個人住房按揭貸款還具有貸後監管鬆散、可按月少量還款等特點，因此對於資金缺乏的房地產開發商而言，個人住房按揭貸款就如同一塊誘人的蛋糕，在強大的利益驅動之下，有的便不惜偽造按揭材料騙取大量按揭貸款。

　　(二)為緩和樓盤滯銷的窘境而實施“假按揭”

　　在所開發的房地產項月出現滯銷窘境時，在資金壓力之下，有的房地產開發商就可能實施“假按揭”，通過大量收集其職員、親朋好友的身份證件，甚至偽造大量的身份證件及相關材料，用以向銀行申請按揭貸款以達到收回樓款的目的，還可以起到製造虛假繁榮、哄抬樓價的效果，與此同時，再將這些已經被“按揭”的房產繼續對外出售，並利用出售所得資金向銀行償還貸款本息(一般情況下，個人按揭貸款在還款時應該由借款人本人或親屬前來辦理，但實施“假按揭”的房地產開發商則通常將款項集中轉入所謂“借款人”的還款賬戶上)。很多消費者繳納購房款之後長期無法辦理產權，其原因很可能就是其所購房產其實已被“假按揭”。

　　(三)單純為詐騙貸款而實施“假按揭”

　　有的房地產開發商在房地產開發初期即不懷好意，一邊通過預售期房向購房人收取大量定金或全部房款，另一方面則偽造購房人材料利用剩餘房屋申請“假按揭”貸款。目前，更有房地產開發商故意抬高樓價以騙取更多按揭款，例如一房產的實際價值為100萬元，開發商以200萬元虛價出售，業主先付五成首期房款(實為全部房款)後，須向銀行貸款100萬元(五成按揭)並支付給開發商。有的開發商在騙取巨額資金之後即捲款而逃，沒完成的房產項目便成了“爛尾樓”。不僅貸款銀行束手無策，那些已經繳納房款的消費者也是哭訴無門。

　　(四)個別銀行縱容或者配合作假

　　“假按揭”的出現，除去房地產開發商的欺騙之外，並非沒有銀行自身的原因。

　　一方面，“假按揭”的出現與銀行把關不嚴有直接關係，有的銀行不僅允許房地產開發商的售樓員代辦申請手續，而且根本不與貸款人見面，也很少對個人實際情況進行調查；

　　另一方面，最初一些開發商為儘快解決尾盤建設資金的不足而採取“假按揭”這種變通方式來獲取貸款時，有的銀行對此是明知的，但考慮到這種尾盤“假按揭”的風險比較低(在不考慮授信額度控制的情況下，這種貸款的風險其實與房地產開發貸款基本相當)，同時又為了增加業務量並照顧大客戶，因此對這種行為給予了一定程度的配合。到後來，“假按揭”的花樣越來越多，不僅銀行無法辨別真偽，而且在有的地方還發展成為一種普遍現象。如此下去，銀行出現不良貸款的風險將會更大，這將給本來包袱就很沉重的銀行增加更大的負擔。

　　一、借款申請人是知情人

　　第一，開發商安排內部的工作人員，以內部工作人員的名義去辦理房屋預售商品房的銷售貸款；

　　第二，開發商不以內部人員為局限，比如說開發商利用他的親戚或者他能尋找到的一些人員來做假按揭。

　　這兩種情況的共同的特點是：以自己的名義向銀行申請做借款，基本上這個借款申請人對這個事情是知情的。

　　二、借款申請人不知情

　　借款申請人的姓名被冒用，他本人對於向銀行申請借款是不知道的，包括所有銀行的借款文件上的簽字都不是他本人的。

　　2009年2月份以來，中國房地產市場成交量出現了較大幅度的增加，很多人據此得出房地產市場回暖的結論，對此，筆者不予苟同。因為，近期成交量放大是由於去年底開始政府出台惠及購房者的政策、部分剛性需求被壓抑了較長時間得到釋放、開發商較大幅度降價等因素激發了市場需求所導致的結果，加之，在這一階段的成交放大的背後是大量動遷房集中成交，相關資料顯示，還有較多假按揭現象的存在。故此，這一表現並不能說明市場回暖。

　　一、開發商不具備按揭合作主體資格，或者未與銀行簽訂按揭貸款業務合作協議，未有任何承諾，不承擔任何義務，與某些不法之徒相互勾結，以虛假銷售方式套取銀行按揭貸款；

　　二、以個人住房按揭貸款名義套取企業生產經營用途的貸款；

　　三、以個人住房貸款方式參與不具有真實、合法交易基礎的銀行債權置換或企業重組；

　　四、銀行信貸人員與企業串謀，所定售的房價水分大，向虛擬借款人或不具備真實購房行為的借款人發放高成數的個人住房按揭貸款；

　　五、所有借款人均為虛假購房，有些身份和住址不明，有些為外來民工，或由開發商一手包辦，或由包工頭一手包辦；

　　六、開發商與購房人串通規避零首付的政策限制，將實際售房價提高一定比例後規定在售房合同中，再向購房人出具收到首付款的收據，雙方按照售房合同規定的虛假售價，依銀行要求的按揭成數辦理貸款手續。採取這種假按揭的方式，購房人事實上未向開發商支付一分錢的首付款，而銀行卻要向購房人提供售房總價100%的借款。

　　為有效預防“假按揭”，不同的主體應當從不同的角度採取不同的防範措施。

　　(一)銀行的防範措施

　　首先，銀行應當謹慎選擇合作對象，只有那些具有較強資金實力、良好市場信譽，並且具備一定資質的房地產開發商，銀行才應與其建立信貸合作關係。在合作的同時，還應當著重審查其自有資金是否達到開發項目總投資的法定比例以上，是否具備項目運作必需的“四證”(《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》)。

　　其次，銀行應當加強貸款前的調查和審核，對開發商提交的個人住房按揭材料進行重點審查，仔細辨別申請材料的真偽，或者通過調查核實按揭申請人的情況，然後決定是否發放貸款。目前，有的銀行為防範風險，除了要求發展商提供住房按揭可行性報告之外，銀行自己也要形成分析報告，並且組織有關專家進行評審。對於房地產開發商的售樓員代辦全部申請手續、房屋銷售價格明顯高於市場價值的，要特別提高警惕，避免開發商通過偽造材料或虛抬房價騙取貸款。

　　第三，銀行應當加強對貸款資金的監管。貸款項目營銷成功後，銀行必須加強項目跟蹤管理，及時瞭解項目的工程形象是否與資金的使用進度相匹配，特別是對期房項目更應提高警惕，確保所有售房款用於項目修建，防止“爛尾樓”的產生。

　　第四，對於現有項目中存在問題的按揭貸款，銀行還應當進行認真核查，嚴格控制和化解貸款風險，並採取有效措施清收違約貸款；對那些需要通過法律程式收回貸款的，必須及時提起訴訟，申請法院強制執行其財產，以保全銀行資產並減少貸款損失；對涉嫌“貸款詐騙罪”的開發商，應向有關國家機關提出舉報，並要求追究其刑事責任。

　　第五，為規範業務操作並震懾內部違紀，銀行還應當對造成“假按揭”的有關責任人進行調查，對於與開發商串通實施“假按揭”的，或者因違規操作造成貸款重大損失的，應嚴格按照有關規章制度追究其行政責任及經濟責任，情節嚴重的還應要求國家機關追究其刑事責任。堅決杜絕為完成業務指標或者為盲目搶占市場份額而縱容甚至配合開發商實施“假按揭”的現象。

　　(二)消費者的防範措施

　　為維護自己的權益，消費者也應當在購房之前特別是在簽訂合同繳納房款之前進行必要的調查，考察房地產開發商是否具備《商品房預售許可證》或者《商品房銷售許可證》，並確定有關房產權屬的真實性和惟一性。例如，有的開發商不讓購房者察覺其要買的房子已經被按揭，往往極力鼓動他們現金購房，並許諾可以分期免息付款，很多業主覺得可以接受，就輕易作出購買房產的決定。為預防這類現象，消費者有必要在房地產交易中心查詢有關房產是否已經被“按揭”過。此外，對於不講誠信的開發商，消費者還應當勇敢拿起法律的武器，根據《消費者權益保護法》等法律的有關規定捍衛自己的權益。

　　(三)有關國家機關的防範措施

　　對於中國人民銀行而言，應當充分發揮其巨集觀調控職能，對房地產貸款項目進行總量控制，對個人住房按揭貸款消費進行合理引導，同時還應加強對各商業銀行住房按揭貸款業務的監控和管理，指導和督促各商業銀行建立健全防範“假按揭”貸款風險的內部控制機制。對於房地產交易登記管理機關，則應當在辦理有關登記管理手續時儘可能為消費者提供便利措施，方便其查詢有關房產權屬的真實信息，同時還應與銀行加強配合，對存在作假嫌疑的按揭房產項目應及時通知相關銀行，並協助其追究開發商的法律責任。