土地金融

出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)

土地金融(Land Finance)

　　土地金融土地金融是以土地經營為目的的資金融通活動。

　　土地金融的主要內容包括發生在土地開發、利用、經營過程中的貸款、存款、投資、信托、租賃、抵押、貼現、保險、證券發行與交易，以及土地金融機構所辦理的各種中間業務等信用活動。

　　土地金融與其他部門金融不同,有以下特點。

　　1.土地金融是有擔保的金融

　　土地金融屬於長期信用,因此要以土地進行抵押為融資提供擔保。擔保包括人的擔保(即信譽擔保,具法律效力)和物的擔保。人的擔保,通常是由信譽卓著或資本雄厚的第二人(可以是個人或企業)為債務人的債務清償提供擔保,當債務人不能履行貸款合同時,該第三人具有代為履行償還貸款的責任;物的擔保,就是以特定的財物為借款人債務的履行作擔保,當債務不能履行時,債權人有權行使該擔保物權,無論債務人是否還負有其他債務或是否將該擔保物轉讓他人，都能從該擔保物權的執行中獲得債權的優先清償。其中,人的擔保較為方便,物的擔保比較安全。兩種擔保可選擇其一,也可同時採用。臺灣學者紀偉就說,要取得融資,"必有為人所信賴的基礎,此基礎不外人與物,個人生命及工作能力有限,短期尚足為信用基礎,若就長期而論,則非土地及其定著物不可",因此,土地金融的債權必須以物,即以土地及其定著物作擔保。但通常,出於土地金融的安全性考慮、往往是二者同時採用,如英國的房地產抵押貸款,除考察抵押物的價值外(即物的擔保),還非常重視對債務人償還能力.(即人的信用)的考察;而美國大部分的抵押除了要求房地產的擔保外, 還須有政府擔保機構的擔保。當人的擔保和物的擔保同時並存時,原則上應先行使擔保物權,因為人的擔保屬債權範疇,而物的擔保屬物權範疇。

　　2.土地金融以抵押權為基礎

　　土地金融以土地抵押為前提,以土地抵押權的設立為開始,並以抵押權的註銷(債權如期清償時)或執行(債權不能清償時)為結束。中國臺灣學者黃通強調:"抵押權實為不動產金融之基礎。"①所謂抵押權,就是抵押權人對抵押財產享有的優先受償權,即債務人或第三人不轉移對其財產的占有,將該財產作為債權的擔保,當債務人不能履行債務時,債權人擁有從其抵押財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款中優先受償的權利。

　　抵押權具有以下主要特點:(1)抵押權屬於擔保物權,其作用僅僅是為了擔保債權的清償,因此抵押權從屬於債權而存在,並將隨著債權的清償而消失。(2)抵押權擔保的債權具有優先受償權。即當同一債務有多項債權時,抵押權所擔保的債權必須優先清償。(3)用益物權可設立抵押權,抵押標的除了完全物權即所有權外,用益物權如使用權等也可設立抵押權。

　　在我國,可以抵押的房地產有:(1)依法獲得的出讓土地使用權;(2)依法獲得的房屋所有權及其土地使用權;(3)依法獲得的期房所有權②;(4)依法可抵押的其他房地產。以出讓土地使用權抵押的,抵押前原有的地上房屋及其他附屬物應當同時抵押;以出讓土地使用權地上的全部房屋抵押的,該房屋占有範圍內的土地使用權也隨之抵押;以出讓土地使用權地上的部分房屋抵押的,該房屋相應比率的土地使用權隨之抵押;期房所有權抵押時,必須符合房屋預售和建築承包管理的有關規定。

　　不能抵押的房地產包括:(1)權屬有爭議的房地產;(2)用於教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產;(3)列入文物保護範圍的建築物和有重要紀念意義的其他建築物;(4)已依法公告列入拆遷範圍的房地產;(5)被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產;(6)未依法登記領取權屬證書的房地產;(7)未經中國註冊會計師確認巳繳足出資額的外商投資企業的房地產;(8)行政機構所有的房地產,政府所有、代管的房地產;(9)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權,但法律允許抵押的除外。

　　3.土地金融一般要實行證券化

　　一般地說,土地金融和其他金融一樣,其負債大多為期限較短、流動性較強的短期負債,但其資產則具有期限較長、額度較大的特點,當該項信貸資產規模占銀行信貸資產總量的比重達到一定比例,通常為25%~30%時,銀行便可能面臨資金的流動性風險。為了使這部分長期資產短期化,即使資產具有流動性,有必要對房地產抵押貸款進行證券化。

　　房地產的證券化包括:(1)房地產本身或所有權(在我國為土地使用權和房屋所有權)的證券化,就是將房地產本身的價值或產權進行小額分割,並以證券的形式表示,使大額的不易流動的土地和房屋價值具有了較好的流動性;(2)房地產抵押債權證券化,是將期長額大的抵押債權進行小額分割,以有價證券的形式,通過資本市場進行融資,使得長期的抵押貸款資產具有了很好的流動性。

　　4.土地金融具有較強的政策性

　　土地金融是受政府政策干預較強、獲得政府補貼較多的金融部門。一方面,農業土地利用、城市規劃、都市發展計劃、產業政策等對土地金融有諸多限制;另一方面,城市居民住房問題的解決,關係到社會的安定團結和政局的穩定,因此政府通常要透過房地產金融部門,通過各種獎勵、補貼或稅收優惠等手段,來支持購房貸款的發展,從而實現居民的安居樂業。

　　5.土地金融業務成本較高,但收益較好

　　一般講,一宗房地產抵押貸款一般需要經歷:借款人資信調查、房地產抵押物估價、抵押物保險、抵押權的設立到註銷,有時還需執行抵押權(當債務不能履行時);在這一過程中,需要和土地管理部門、產權登記機關、保險機構、評估機構等部門進行聯繫;需要有相關知識的專業人員協作,如:土地估價師、資信評估人員、律師、會計師、經紀人等的配合,因此,操作較為複雜,這使得土地金融的經營成本較高。但另一方面,因其涉及的步驟較多,使得房地產金融的業務派生性較強,即可帶動一些銀行中間業務的發展,為金融部門帶來了可觀的手續費收入。

　　土地金融包括市地金融和農地金融。

　　市地金融

　　市地金融就是圍繞城市土地及其建築物的開發、經營和消費所進行的資金融通,包括:(1)房地產取得金融是對購買土地或建築物(包括住宅)所進行的資金融通;(2)房地產改良金融是對土地及建築物開發、建造所進行的資金融通;(3)房地產經營金融是對土地及建築物的經營,如 租賃經營進行的資金融通。

　　農地金融

　　農地金融是圍繞農地開發、生產、經營所進行的資金融通,包括:"農地取得金融是對購買或租賃農地進行的資金融通;(2)農地改良金融是對農地的開墾、整治、農田水利、土壤改良等所進行的資金融通;(3)農地經營金融是指對購買牲畜、肥料、農機具以及進行農業經營活動進行的資金融通。農地金融與市地金融相比,期限較長,盈利性較差,風險較大,政策性較強,所以通常由政策性專業銀行經營,並需國家以信貸的途徑提供補貼。本章以市地金融為主要對象。

　　在美國,根據資金融通對象的不同可將房地產金融分為購屋金融(mortgage)、收益性房地產(incomeproperty)金融、土地開發(landde-velopmmt)金融和建築(construction)金融四種。

　　(1)購屋金融是指圍繞居民購買住房所進行的資金融通,也稱個人住房抵押貸款,是房地產金融的重要內容。

　　(2)收益性房地產金融是圍繞投資者購買經營性房地產(也稱非住宅類房地產),如商場、寫字樓、廠房等所進行的資金融通。投資者購買收益性房地產不是用於消費,而是作為投資,在買入和賣出之間獲得差價利潤,或用於出租經營獲得租金收入,或作為固定資產用於生產經營活動。這類房地產融資因其償還貸款的資金來源主要為經營收益,因此,對其償還能力的考察與個人住房貸款不同,應更為謹慎。

　　(3)土地開發金融是圍繞土地開發,如七通一平,三通一平等所進行的資金融通。其現金量具有根據工程進度分期投入、一次收回的特點,期限通常在1~2年,但大面積成片開發的期限有時較長。

　　(4)建築金融是圍繞房地產開發、建設所進行的資金融通。其現金流量也有分期投入、一次收回的特點。有時建築物和土地開發融資是不可分的,在我國稱房地產開發企業融資。另外,因後三種房地產金融形式貸款時間較短,盈利性強,並多由商業銀行給予貸款,所以也常歸為商業(commercial)信貸一類。

　　根據有無中介機構的參與,可將房地產金融分為房地產間接金融和直接金融。間接金融是指借款人通過金融機構(如銀行)獲得資金融通,金融機構並非真正的資金供給者,而是資金供需雙方的橋梁,故稱間接金融;直接金融是指借款人直接通過有價證券,從投資者手中籌集資金的活動。借款人包括個人和法人。個人為了購買、建造或修茸自用住房而向銀行申請貸款;法人主要包括房地產開發公司及其他購買房地產的非房地產企業客戶。房地產開發公司通常是為了獲得房地產取得、開發或經營資金而向銀行申請貸款或通過資本市場進行融資,非房地產企業的客戶主要是為了購置用於生產經營的固定資產或出於投資的目的而向銀行申請貸款或通過資本市場融資。以上的融資行為構成了房地產金融一級市場。當個人住房貸款在使銀行的信貸資產可能面臨流動性風險時,銀行有可能將個人住房貸款從其資產負債表中移出,以證券的形式出售給二級市場的投資人,通常為機構投資者,以便迅速收回資金,改善其信貸資產的流動狀況;而法人通過資本市場融資發行的有價證券也可在投資人之間進行轉移。以上構成了房地產金融的二級市場。

　　(1)用土地作為抵押品，以融通資金，發展農業生產的功能。

　　(2)政府可通過土地金融手段推行農業政策與土地政策。

　　(3)籌集建設城鄉居民住房資金的功能。

　　一般國家的土地金融專業機構大多以農村為對象，協助農民經營與開發土地，並促進農、林、牧、漁等各個方面的建設。

　　我國發展土地金融對於土地開發、耕地保護和提高建設用地的利用率具有十分重要的意義。目前，我國土地金融的發展尚處於起步階段，但有很廣闊的發展前景。

　　首先，在對現有建設用地的開發中引入土地金融將有力地促進開發的深度和速度，大幅度提高現有建設用地利用程度，緩解建設用地供給的壓力，減少非農建設項目占用耕地。

　　其次，在耕地後備資源開發和土地整理中引入土地金融，將會較大幅度的增加我國的耕地數量。

　　第三，在中低產田改造中引入土地金融，將加快我國提高耕地質量的速度。

　　隨著社會生產力的發展，土地對資金的需求越來越迫切，在客觀上要求專門的金融機構為土地的開發和利用服務。於是，世界各國先後出現了土地銀行、不動產抵押銀行、土地信用協會等多種土地金融組織，業務活動也由單一的存款發展到各種各樣的土地金融業務。金融業樂於支持和配合土地的開發和利用，為其融通資金其原因在於：

　　1.為了金融資金的保值、增值和有利可圖。

　　2.為了謀求資金的相對安全。

　　3.有利於吸收存款和開展其他中間業務。

　　調節貨幣流通，組織土地資金融通，是土地金融的基本業務活動。土地金融業務的主要內容概括起來包括以下三個方面：

　　（一）融通資金業務

　　1.土地金融機構為土地所有者融通資金，籌集社會資金，使其流到土地所有者和使用者手中，滿足其需求，並使提供資金的人也能從中得利。

　　2.通過將篤定在土地上的資金轉化為金融資金重返流通過程，以滿足其他方面的資金需求。

　　3.用發行抵押債券等手段吸引資金，以滿足土地長期投資的需要。

　　（二）債券業務

　　（三）土地投資業務

　　土地開發投資與一般生產投資不同，它有以下三個特點：

　　1.連續重覆負擔利息。因為土地開發投資一般要求初始投資規模較大而且要求有連續性，尤其是在農地投資上還要求不斷地重覆投資。

　　2.收益率不易精確計算。由於土地開發投資規模大，時間長、利息重，所獲利潤以及投資收益率都難以計算。

　　3.資金占用時間較長。土地開發投資一般需較長時間占用資金，對資金要求相對較高，具有較大的風險性。

　　(一)有利於銀行業務範圍的進一步拓展

　　銀行大力發展土地金融業務能從土地開始,提供對房地產開發､建築施工､個人住房消費貸款的全過程､全方位､多功能､差別化的一條龍優質金融服務,能在時間上和空間上從市場､政策､客戶群體､政府支持､管理經驗等等方面獲得更廣泛､快速的發展機遇和占據具有很大潛力的土地金融業務市場｡

　　(二)有利於銀行調整信貸結構,化解信貸風險

　　由於體制和自身經營管理水平的原因,長期以來,銀行中長期固定資產貸款比重大､數額高,信貸結構不合理｡土地儲備所需銀行貸款期限較短,一般為2到3 年,最短半年,最長也不超過5年,而且,商業銀行開辦的土地儲備貸款等土地金融業務具有以下特點:一是土地儲備機構作為政府的特殊單位,具有較大的穩定性和運作的壟斷性,收益較穩定;二是貸款主體資金需求相對集中,便於管理;三是用地段較好的土地抵押加財政擔保方式,貸款風險較小;四是通過開辦這一貸款可改善商業銀行與政府關係,吸收財政存款;五是能夠帶來附加收益,從土地源頭抓起,便於對下游客戶的營銷;六是土地資源的不可再生性,土地的自然增值性,土地的級差地租等特點,以土地作為抵押的土地金融風險遠比其他生產經營行業貸款風險小､投資收益高｡我國已實施土地制度改革的城市土地金融實踐證明,貸款逾期不良率均未超過2%,反而通過土地經營給貸款銀行帶來了巨大的沉澱資金存款和銀行效益｡

　　(三)有利於土地資源的流轉和優化配置

　　土地金融的中心環節是土地抵押,無論是土地抵押的所有權出讓,還是抵押的使用權轉讓,抵押人逾期不能清償債務,抵押土地產權即歸債權人,這實質上是土地產權的一種流動方式｡這樣,土地金融成為實現土地流轉的中介,使得土地能夠與勞力､資金等其他生產要素重新組合,優化土地資源配置,有利於實現土地規模經營,提高土地資源的配置效率｡

　　(四)有利於土地市場的健康發展

　　我國城鄉土地市場發育較為遲緩,發展土地金融,賦予土地使用權財產權性質,允許將其抵押以實現資金的融通,就能集中較多資金,從而對土地市場的形成和發育提供強大的金融動力｡ 　　

　　 　　目前,各商業銀行已開始關註土地金融業務,並取得了一定的成績,但總體來看,發展速度和質量都很不夠,表現在以下幾個方面:

　　(一)對發展土地金融業務的重要性認識不足

　　長期以來,各商業銀行由於一直是與經濟實體發生信貸關係,而與代表政府行使土地收購､儲備､交易的事業單位的土地儲備､交易中心發生巨額信貸關係心裡無底,潛意識對土地政策變動､政府信用､風險控制及還貸能力產生各種懷疑和擔心｡對其市場潛力認識不統一,導致實際工作中有主觀上不積極的思想,從而錯過了不少拓展業務的好時機｡

　　(二)提供的土地金融業務服務單一,靈活性差

　　對顧客有關貸款抵押､擔保方式､貸款期限､貸款額度､授信額､貸款利率､服務品種等業務要求難以滿足,使得土地金融業務發展難有大的起色和突破｡因此,有必要針對我國土地金融特點,在嚴格控制防範風險前提下,進行信貸政策,管理制度的創新｡

　　(三)對土地金融的具體業務操作標準不一,效率低下

　　各銀行對土地儲備貸款項目從貸款主體資格,抵押､擔保方式､項目的評價標準､信貸管理辦法､財務核算辦法等沒有一個統一的標準和管理辦法｡由於沒有一套可操作的辦法,實際工作中,經辦銀行往往是項目最先接,但由於不知如何申報或申報資料難以滿足要求､審批效率低等諸多原因,最終失去到手的業務｡

　　(四)從事土地金融業務的職工隊伍業務素質有待提高

　　土地金融業務涉及面廣,政策性強,綜合知識要求較高,是技術含量很高的金融業務,對土地政策､法律､土地價格､土地評估､土地貸款風險防範､資產保全的熟悉是從事這一業務領域的信貸人員必備素質,否則不僅工作質量低下,而且也存在較大的信貸風險｡ 　　

　　 　　針對土地金融業務中存在的問題,為使商業銀行更快更好地發展土地金融業務,提出以下具體應對措施:

　　(一)把土地金融業務提到作為壯大銀行事業的戰略高度來發展

　　各商業銀行要統一思想,提高認識,加大工作力度,充分發揮銀行的信貸､管理優勢｡當前要在經濟較發達､投融資環境比較好､市場化程度比較高的大､中城市,優先選擇規划具有前瞻性,具有較大升值潛力的土地開發項目積極開展對土地貸款及其他服務的營銷工作,大力發展土地金融業務,把抓好土地金融作為貫徹銀行中心城市戰略､大力發展房地產金融業務的營銷重點加以發展｡

　　(二)儘快制定土地金融業務的評審標準和業務管理辦法

　　考慮到我國土地國有､土地收購儲備交易中心的性質以及土地金融的特殊性,各商業銀行應從貸款主體資格､貸款評估資料､貸款的抵押擔保方式､貸款利率､執行標準､項目評估､授信評價､貸款審批條件､標準､風險控制､貸款的會計科目核算､歸口部門管理等方面,儘快制定一個有操作性､統一規範的土地金融信貸､會計核算､業務管理辦法｡

　　(三)加快土地金融產品創新,提高風險管理水平

　　由於土地歸國家所有,政府信用級別較高,土地(特別是城市土地)可以有穩定的､可預測的現金流,而且具有較好的變現價值,收益相對安全,風險相對較小｡因此,土地是一種特別適合證券化的資產｡各商業銀行要積極與政府部門密切配合,加快土地金融產品和服務創新,發展直接銀團貸款和間接銀團貸款等業務模式, 探索開展包括財務顧問､資產重組､企業併購和上市等方面的投資銀行業務｡在條件成熟時,商業銀行不僅通過向土地儲備機構貸款提供間接融資,還可以通過資本運作的方式幫助它們從資本市場上獲得直接融資｡

　　儘管多數業務以國家信用為基礎,但土地金融業務仍然不可避免地存在政策風險､流動性風險､財務風險和經營風險,因此,各商業銀行除應結合我國土地金融國情進行產品創新外,還應提高風險管理水平:認真對每一項目土地進行可行性分析和項目評價,以確立貸款授信額度和貸款額度及期限､有效運用不同貸款期限組合及利率組合等方式增強項目的風險可控性;廣泛搜集房地產市場信息,建立動態的統計､分析､監控體系,加強土地政策研究､市場研究和客戶研究,提高風險預警能力;加強第一還款來源土地拍賣經營收益的管理;構築以政策支持為背景的貸款回收保障體系規避和減少風險等｡

　　(四)加強培訓力度,提高土地金融從業人員素質和水平

　　要儘快培養一批懂政策､懂土地､懂法律､懂經營的專業人才隊伍,始終做到市場信息收集､反應靈敏,與政府各有關部門聯繫緊密配合良好,確保商業銀行在充分防範風險的同時,快速壯大､發展土地金融業務｡

　　[1]張巨集斌，賈生華.試論城市土地證券化及其運作模式[J].杭州師範學院學報

　　[2]畢寶德.土地經濟學[M].北京:中國人民大學出版社，1991.

　　[3]馮玉華，張文方.土地金融與農村經濟發展[J]

　　[4]張笑寒.城市土地收購儲備資產證券化融資[J]

　　[5]楊益民.土地經濟學[M]