土地儲備機構

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　　土地儲備機構應為市、縣人民政府批准成立，具有獨立法人資格，隸屬於國土資源管理部門，統一承擔本行政轄區內土地儲備工作的事業單位。

　　土地儲備開發過程中的土地取得、開發、儲存和供應是由政府授權組織等行政主體做出的行為，因而土地儲備機構具有行政職權性。同時，土地儲備機構具有調控土地市場供求結構的職責，又具有一定市場性。土地開發過程中涉及到的徵地、拆遷、市政建設與人們群眾切身利益息息相關，土地儲備機構還具有很強的公益性。綜上，土地儲備機構具有三大特性：行政職權性、市場性和公益性。這三個特性相輔相成，土地儲備機構的行政職權性決定其必須依據政府的供地計劃來出讓土地，並非完全依賴市場規則；而市場性可以提高交易主體的專業性，降低市場的交易成本，市場所要求的平等交易可有效保護交易雙方的合法權益；公益性的定位又使得其自主交易權受到嚴格控制，從而保證公共利益的全面、合理實現。

　　土地儲備機構的行政職權性和市場性決定了機構的組織形式：土地儲備機構既不能設在政府機關中，也不能是一個完全市場化操作的企業法人。Ⅸ土地儲備管理辦法》明確指出土地儲備機構代表政府承擔具體工作，儲備開發的法律主體應是土地儲備機構。國家對土地儲備機構的授權具備授予和限制雙重意義，一方面，劃定其行使權力的範圍，利用土地儲備機構的獨立性改變過去政府的絕對權利；另一方面，土地儲備機構的專業性可以提高交易效率，縮小交易成本。但土地儲備機構作為不以盈利為目的的獨立法人，其行使職權和市場交易行為應受到政府有關部門的嚴格監督，按照政府的規劃和計劃來進行土地儲備和市場交易。

　　土地儲備機構的公益性決定了機構的最終工作目標在於增強政府對土地市場和房地產市場的巨集觀調控能力，實現城市總體規劃，保證公共利益的最大化。土地儲備機構通過對土地的收購、儲備、運營和管理，適時供應市場，可以盤活存量土地，保障土地供需平衡，促進土地的節約、集約利用。在我國土地資源稀缺的狀況下，土地儲備開發工作對於土地資源的可持續利用具有重要意義。

　　土地儲備機構應當從以下三個方面強化職能、精確定位。

　　(1)提前介入，做好城市規劃與土地儲備決策的互動，引導土地征收、收購行為科學合理。城市規劃指導著土地收儲行為實施的時間、空間、規模和佈局，也就是說，城市規劃既是對土地儲備行為的引領，也是對土地儲備行為的限制。因此，如何加強城市規劃的指導性，避免其對土地儲備行為的限制性，是土地儲備機構需要加強的一個職能。具體來講，一是要當好城市規劃編製的專業“幫手”，即在城市規劃編製過程中，提前謀劃，充分考慮未來土地儲備行為對城市規劃的影響，並與城市規划進行互動，確保城市規劃與土地儲備行為有效銜接；二是要做好城市規劃實施的重要“抓手”，土地儲備作為城市建設的公共政策，對城市發展有著及其重要的影響，通過土地收儲行為，可以貫徹落實城市規劃的目標，達到變“城市規劃”為“城市形象”的效果。

　　(2)深化土地儲備行為，拓展土地儲備管理模式。首先應當繼續強化計劃管理，即建立土地儲備計劃的制定、落實、考核體系，保障土地儲備行為的規範有序。目前大多數土地儲備機構只註重計劃制定和落實，忽略了考核體系的建立，從而導致計劃執行不力、執行偏差的現象。其次要強化儲備職能，體現土地“蓄水池”功能。這一基本功能在實際運作過程中，往往因為資金約束並未充分體現。實際上大部分土地儲備機構熱衷於做流水賬，而不考慮土地儲備的巨集觀調控功能。一個成熟的土地儲備機構必須要有足夠的“存貨準備”，以此應對巨集觀調控、城市建設和社會發展需求。最後，則是註重資金使用效率，建立健全財務核算和資金監管體系。土地儲備資金需求大，資金周轉周期長，因此強化財務核算和資金監管體系，一方面是提高資金使用效率，避免財務風險，另一方面是對土地儲備行為的效益考核，這裡的效益包含了經濟效益和社會效益的最大化。

　　(3)創新土地儲備後續管理行為，形成多角度、多方案的土地利用模式。一是做好土地儲備“存貨準備”與“庫存規模”的平衡。土地的儲備和供應是土地儲備機構最重要的兩個職能，要結合儲備機構的資金規模、政策導向，合理確定和調整土地儲備、供應的規模結構。二是加強儲備土地的利用和管理，創新儲備土地臨時利用方式。儲備土地的利用應當重點考慮公共領域的需求，以解決社會公共問題為主要目標。土地儲備機構通常有大量的非出讓用地儲備，主要包括道路、河流、綠化、未利用地、帶徵地等，如何創新利用這些儲備土地，是土地儲備機構應當重視的方向。