土地估價師

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　　土地估價師是指經全國統一考試合格，獲得《土地估價師資格證書》，並經註冊登記，具有獨立從事土地估價資格的人員。執業登記的土地估價師可依法從事對土地及其附著物、定著物的相關權利、權益的價格或者價值進行評測、判定、咨詢等土地估價活動，並按其所提供的服務收取評估費。

　　土地估價師的任務：土地估價師負責土地的評估，並對土地處置方式提供專業建議，在此基礎上報相應土地管理部門確認評估結果和批覆土地處置意見。

　　1．土地估價程式

　　因重組目的不同，土地評估程式不同。如國家土地管理局和國家體改委聯合頒佈了[1993]國土(籍)字第167號文《關於到境外上市的股份制試點企業土地資產管理若幹問題的通知》，其中對到境外上市的股份制試點企業的土地評估程式做了規定。試點企業土地資產的評估工作，由國家土地管理局統一組織進行。具體程式為：企業或者國家、省級政府指定的國有土地資產持股單位向國家土地管理局提出評估申請，並提交企業所在市、縣土地管理部門出具的該企業國有土地使用權的登記證明。未正式登記的可提交市、縣土地管理部門開具的土地使用權證明文件。國家土地管理局向企業推薦若幹具有土地資產評估資格的評估機構，企業從中選擇一家或數家評估機構進行土地資產評估。評估結果由企業報國家土地管理局確認。其中，企業屬地方的，應先報所在省、自治區、直轄市土地管理部門審核，將審核意見一併報國家土地管理局。

　　2．國有土地資產的處置方式

　　(1)國有土地使用權出讓：企業以出讓方式取得的土地使用權作價入股，土地資產折為法人股。試點企業依法辦理土地使用權出讓手續，簽訂出讓合同並交付國有土地使用權出讓金後，可以以土地使用權向股份公司折價入股。

　　(2)國家以土地使用權作價出資(入股)：國家以一定年期的國有土地使用權作價入股，土地資產折為國家股。中央直屬企業由國家指定的國有土地資產持股單位向國家土地管理局提出申請，地方企業由省(區、市)政府指定的土地資產持股單位向省級土地管理部門提出申請，省級土地管理部門審核後報國家土地管理局，經國家土地管理局批准後，憑批准文件才能作價入股。

　　(3)國有土地租賃：股份制試點企業交納年租金或土地使用權出讓金。國家以租賃方式將土地使用權租賃給股份制企業有償使用，每年收取相應的租金。

　　企業依法辦理土地使用權出讓手續，簽訂出讓合同並交納國有土地使用權出讓金後，可以將土地使用權租給股份公司。

　　由改組後的股份有限公司申請辦理土地使用權出讓手續，簽訂土地使用權出讓合同並交齊出讓金後，獲得土地使用權。

　　(4)保留劃撥用地方式：企業改革涉及的土地使用權，有下列情形之一的，經批准可以採取保留劃撥用地方式處置：

　　1)繼續作為城市基礎設施用地、公益事業用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不發生改變的，但改造或改組為公司制企業的除外；

　　2)國有企業兼併國有企業或非國有企業以及國有企業合併、兼併或合併後的企業是國有工業生產企業的；

　　3)在國有企業兼併、合併中，被兼併的國有企業或國有企業合併中的一方屬於瀕臨破產的企業；

　　4)國有企業改造或改組為國有獨資公司的。

　　以上第2)、3)、4)項保留劃撥用地方式的期限不超過五年。

　　土地使用權除保留劃撥用地方式外，採取其他方式處置的，必須進行地價評估。中央直屬企業的土地資產採取何種處置方式，最後由國家土地管理局、國家體改委會同有關部門共同商定。

　　(1)已經取得土地估價師資格證書；

　　(2)年齡不超過65周歲；

　　(3)專職在土地評估中介機構從事土地評估業務；

　　(4)註冊確認後取得土地估價師執業資格；

　　(5)沒有不符合土地估價師執業資格的情況。

　　1．基本含義

　　土地估價師繼續教育是指為不斷提高土地估價師的專業技術和執業水平，使其本身的知識和技能持續得到更新、補充、拓展和加深所進行的進修、培訓、研討等業務活動。接受繼續教育是土地估價師的權利和義務，土地估價師必須按照國土資源部下發的土地估價師繼續教育規定接受繼續教育。

　　為不斷提高土地估價師業務素質，保證執業質量，促進土地估價行業的持續發展，使土地估價師的繼續教育制度化、規範化和科學化，國土資源部特製定了《土地估價師繼續教育暫行規定》等相關文件。

　　2．組織實施

　　中國土地估價師協會在國土資源部業務主管部門的指導下，具體負責土地估價師繼續教育的組織實施工作。

　　3．繼續教育的主要內容和基本要求

　　(1)基本要求：繼續教育內容要具有針對性、實用性和先進性。它是根據社會主義市場經濟和土地估價領域科技發展、土地估價師知識結構拓展更新、業務水平不斷提高的需要確定的。

　　(2)主要內容包括：①國家相關法律法規和政策；②土地估價準則及操作規程；③土地估價新理論、新技術、新方法；④土地估價實務；⑤國外不動產估價技術及發展動態；⑥與土地估價相關的專業知識。

　　4．土地估價師接受繼續教育的相關規定

　　(1)土地估價師接受繼續教育時間5年累計不得少於100學時。

　　(2)土地估價師換證前必須按規定接受一次專門業務的繼續教育培訓。

　　(3)繼續教育堅持理論聯繫實際、按需施教、講究實效的原則採用多種形式進行。土地估價師必須參加以下經認可的繼續教育活動：

　　①參加各種專業培訓班、研討班(會)以及專題講座；

　　②參加大專院校專業課程進修；

　　③出國進行專業考察、業務培訓、參加國際性專業會議；

　　④承擔土地估價方面的研究項目、公開出版專業著作或發表專業論文等其他經認可的繼續教育形式。

　　(1)估價人員和估價機構不得進行任何虛偽的估價，應做到公正、客觀、誠實；

　　(2)估價人員和估價機構應保持估價的獨立性，必須迴避與自己、親屬及其他有利害關係的估價業務；

　　(3)估價人員和估價機構若感到自己的專業能力所限而難以對房地產進行估價時，不應接受該項估價委托；

　　(4)估價人員和估價機構應妥善保管委托方的文件資料，未經委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人；

　　(5)估價人員和估價機構應執行政府規定的估價收費標準，不得以不正當的理由或名目收取額外的費用，或降低收費標準，進行不正當的競爭；

　　(6)估價人員和估價機構不得將資格證書借給他人使用或允許他人使用自己的名義從事估價活動，不得以估價者身份在非自己估價的估價報告上簽名、蓋章。

　　1．土地估價師資格考試管理

　　1993年國家土地管理局根據我國有關法律、法規，頒佈了《土地估價師資格考試暫行辦法》，並於當年成立了土地估價師資格考試委員會。由此建立了土地估價師資格認證制度，並對土地估價人員專業資格的取得進行了明確規定。2006年11月22日國土資源部發佈第35號令《土地估價師資格考試管理辦法》，其第二條規定“國家實行土地估價師資格認證制度。通過全國土地估價師資格考試，方可取得土地估價師資格。”

　　2．土地估價師執業管理

　　《土地估價師資格考試管理辦法》第二十條規定“取得土地估價師資格併在土地估價機構執業的土地估價師，應當通過實踐考核，併進行執業登記。經過執業登記的土地估價師方能在土地估價報告上簽字，承擔法律責任”。《土地估價師執業登記日常管理工作實施細則》規定，取得土地估價師資格的專職者，可受聘於具有土地評估資格的合法機構，併在其中獨立承擔土地估價業務。凡脫離土地估價工作3年以上或因其他原因不具備估價資格者，不能給予重新登記，原證書自行失效。

　　《關於對土地價格評估機構進行登記管理有關問題通知》規定，土地估價師受理土地估價業務後，可以向當地土地管理部門申請查閱有關土地登記文件、存檔的市場交易實例和有關的地價資料。同時，土地估價師亦有義務將本機構承接的地價評估結果及有關資料，抄報所在地的市、縣土地管理部門備案。