房地產信貸資金
出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)
目錄 |
信用是商品經濟發展到一定階段的必然產物，是在貨幣發揮支付手段職能的基礎上產生的。房地產商品屬性的確定和房地產商品市場的建立是房地產信用產生的前提條件，通過信用手段來 籌集房地產資金能更好地實現房地產資金的融通，解決房地產業的資金需求。房地產信貸，就是銀行或房地產信用機構通過各種信用手段，把動員，籌集起來的各種房地產信用資金，以償還為條件暫時讓渡給房地產的開發經營者和消費者使用的一種借貸行為。可見，房地產信貸資金就是以償還為條件用於房地產業的資金。
房地產信貸資金是房地產金融機構向房地產業發放貸款所運用的資金，其構成我們可以從分析房地產信貸市場人手。房地產信貸市場就是房地產金融機構在房地產業發生存。貸款業務所形成的市場，是信貸資金在房地產業中借貸關係的總和。與其他市場一樣，房地產信貸市場由主體與客體構成，市場主體即市場的參與者，市場客體即市場交易的對象。房地產信貸市場的主體（參與者）可分為債權人和債務人兩大類，具體而言有以下幾類，它們在信貸市場扮演不同的角色。
1．房地產開發企業
房地產開發企業在其開發的不同階段，分別作為債權人或債務人出現。一般而言，在開發初期）需要大量的資金投入，開發商自有資金往往不足，這時他就會在金融市場貸人資金，成為債務人；而到了後期，隨著投人的減少及樓字預售收入的增加，開發商又會將暫時閑置的資金存入銀行，成為債權人。在房地產信貸市場上、房地產開發企業頻繁出現，隨時調節自己的資金狀況。
2．房地產金融機構
房地產金融機構是房地產資金融通過程中的中間組織，承擔著信貸資金籌集和發放工作，既有銀行的金融機構，也有非銀行金融機構。在房地產信貸市場上，當房地產金融機構吸收各種住房儲蓄存款、單位建房資金存款、住房公積金存款、住房生產消費基金存款、房地產企業存款、房地產管理部門存款時，作為債務人出現，房地產金融機構將各類存款集中起來，以債權人的身份向房地產開發企業。消費者提供貸款。房地產金融機構作為融資中介，既是債權人又是債務人，一方面吸收存款，另一方面發放貸款，從而融通房地產資金，同時也體現了國家巨集觀的貨幣政策。
3．房地產商品的消費者
消費者在房地產信貸市場上主要作為債務人出現。由於低收入與房地產商品價高的矛盾，消費者往往需要藉助金融機構的信貸援助才能購房。隨著我國房改的推進，今後各銀行對消費者購房的貸款額將大大增加。當然，當消費者還未購房而進行住房儲蓄時，是作為債權人提供信貸資金。
4.中央銀行或地方的金融管理機構
由於房地產業在國民經濟中占有較大的比重，而且住房問題是關係到一國國計民生的大事，所以，對之加強管理十分必要。中央銀行通常會通過利率政策，貨幣政策及一些行政措施來干預房地產信貸市場。如美國的聯邦住宅貸款銀行系統由政府充當保證人，從私人來源吸收資金，以此為建築住宅和購買住宅提供貸款，同時政府機構對個人的住宅提供保險或保證，充當無條件償還貸款的保證者和保險者。日本的住宅金融公庫通過郵政存款、保健年金。國民年金等形式融通長期低息資金向房地產金融機構發放。
房地產信貸業務的規模和發展速度是由房地產信貸資金來源狀況所決定的，因此多方籌集房地產信貸資金是發展房地產信貸的基礎。
1.政策性房地產銀行資金的籌集
政策性銀行是以國家政策為指導，以計劃管理為手段，在特定的業務範圍內，直接或間接地從事政策性融資活動的金融機構。目前，國構理論界對我國建立政策性房地產銀行尚有爭論，但我們認為從房地產經濟運行的一般理論及國際經驗來看，我國應當設立房地產政策性專門金融機構，類似日本的住房金融公庫。巴西的國家往房銀行。房地產政策性銀行的資金運作總格局是取之於房，用之於房，業務開展應剋服商業化傾向，以保本微利為原則，不向社會直接組織儲蓄存款和單位存款，其資金來源主要有：
(1)國家財政基本建設資金；
(2)預算內行政事業單位住房基金；
(3)預算內行政事業單位出售公房回收的資金及住房租賃保證金；
(4)職工住房公積金；
(5)發行地方住房建設債券籌集的資金；
(6)國際金融機構向地方政府提供的住房貸款資金；
(7)政策性住房信貸。這些資金都是以特定行政命令為前提來籌集的，帶有一定的強制性。
2.商業銀行房地產信貸資金的籌集
對商業銀行而言，信貸資金主要由以下幾個部分組成：即自有資金。各類存款。借人資金。同業往來資金。發行債券或存單。國外借款等。目前我國工行、農行、中行、建行四家商業銀行還開展政策性住房信貸業務，所以其信貸資金來源還包括集資款項。個 人住房公積金、住房合作社存款和保證金等款項。
(1)自有資金。自有資金是商業銀行進行信用貨幣活動的本錢，是其他負債業務的基礎，分為兩個部分：一是國家撥入資金或其他股東投入形成的部分；二是商業銀行在經營中資金增值部分的銀行留成部分。在國外，許多商業銀行都是通過股份制形式設立的，其自有資本包括股本、資本盈餘、未分配利潤、準備金。一般自有資本在銀行總資產中的比例不超過10％，但它是銀行可以獨立自主運用的最穩定可靠的信貸資金來源，是銀行吸收外來資金的基礎，與非自有資金相比，具有穩定性、增值性、安全性。
(2)各類存款房地產金融機構吸收的存款是其信貸資金的最大來源，一般占商業銀行資金來源的70％以上。商業銀行為迎合存款人的不同需要，開辦了各種各具特色的存款種類。按不同標準，可將存款分為不同種類，如按存款主體可分為各級政府部門存款、企事業單位存款、個人存款；按存款用途可分為房地產開發經營存款、基金存款、個人住房儲蓄存款；按提取存款的方式可分為定明存款、活期存款、儲蓄存款。
3．借人資金
（1）同業拆藉資金。同業拆藉資金是房地產金融機構為解決頭寸不足而向其他銀行或金融機構拆人的短期資金，短的只有幾個小時，長的一般不超過三個月。同業拆借活動可促進資金的橫 向流通，調劑銀行短時間內的資金餘缺。
（2）向中央銀行借款或再貼現。銀行在信貸資金不足時，可向中央銀行借款或向中央銀行申請再貼現未到期的票據，以獲得資金來源。中央銀行向商業銀行貸款的種類可按期限和用途分為年度性、季節性。月拆性貸款和再貼現貸款四種。
4．同業往來資金
房地產企業之間，房地產企業與其他企業間的資金往來和貨幣收付都是通過銀行進行轉賬結算，這就引起銀行間互為代收、代付款項，這種代收代付一般經銀行之間的聯行往來進行清算，在清算之前，由於代收和代付金額時間的差異性，有時會有一部分 匯差資金停留，可將之視為一項資金來源。
金融債券是金融機構為籌措資金而向居民個人發行的債務憑證，當銀行信貸資金緊張時，經中央銀行批准，可以發行一定數量的金融債券，籌集資金，用於發放利率較高的特種貸款。金融債券的發放方式多種，即可以面向社會，也可以只面對企業；既可以發行短期債券，也可以發行長期債券；既可以發行可轉讓債券，又可以發行不可轉讓債券。具體的發行方式應根據銀行一定時期的信貸計劃和資金狀況而定。金融債券的利率較銀行存款利率高，不能提前兌現，但可在二級市場上轉讓，信用程度高，投資風險較小，對投資者有很大的吸引力。可轉讓大額定期存單是金融機構發放的定額定期存款憑證，存單可以轉讓。抵押，在一定期限後可以隨時到銀行兌現，利率一般略高於銀行同期存款利率。對房地產金融機構而言，發行金融債券和出售可轉讓大額定期存單，資金成本高於銀行存款，對此有兩種方法解決：一是提高貸款利率，用高收益彌補高成本；二是降低債券和存單利率，同時用優惠政策來加以彌補，如證券投資者優先購買住房、優先使用土地並給予一定的價格優惠等。
6．國外借款
房地產金融機構可以積極創造條件爭取國際資本，增加自身資金來源。吸引外資的形式有：（1）在國外金融市場上發行金融債券；（2）吸收國外貸款，包括外國政府貸款、國際金融組織貸款、國際商業銀行貸款等。
7．其他
除上述幾種主要來源外，房地產金融機構在辦理一些中間業務過程中，可以占用一部分客戶的資金作為自己的資金來源。例如，通過辦理代客買賣有價證券、代收款項、信用證、承兌票據等業務，占用客戶的資金；通過同業間代理業務，占用同業和其他金融機構的資金等。
房地產信貸資金全程參與了房地產業的資金流動過程。這個過程可分為以下三個階段：一是土地一級開發階段。就房地產開發而言，這個階段的主要任務是把“生地”變成 “熟地”。承擔這一任務的有土地儲備中心、土地出讓單位、項目公司以及土地出資（合作）者。這三類單位都有銀行貸款介入。二是房地產開發階段。三是房地產銷售階段。當房地產開發企業銷售商品房時，需要由銀行向業主提供購房貸款支持。
在上述三個階段之間存在資金迴圈關係。一是第一階段和第二階段之間的資金迴圈：銀行在第二階段向房地產開發企業發放貸款，使後者有能力向土地開發商支付地價款，進而為收回銀行在第一階段發放的土地一級開發貸款創造條件。二是第二階段內部的資金迴圈：銀行向建築安裝企業發放的貸款，需等到銀行向房地產開發企業發放貸款以及房地產開發企業回收房款後才能收回。三是第二階段與第三階段之間的資金迴圈：銀行向房地產開發企業發放的貸款，需要等到商品房銷售出去，並獲得售房款後才能收回。在這個“資金鏈”中，銀行對購房者的貸款起著極其重要的作用。
房地產信貸資金的風險主要表現在：一是房地產開發企業資產負債率高，房地產開發企業對外部資金需求大、負債經營的問題較為嚴重；二是房地產開發企業盈利能力較弱，效益不理想。影響盈利能力的直接原因有兩個方面，一方面，費用過高，尤其是管理費用居高不下。另一方面，存貨比例大。個人住房貸款風險主要表現在，一是投資性購房風險增大；二是作為個貸回收基礎的個人收入穩定性始終受到挑戰。
房地產信貸資金的風險具有三個特點：
一是聯動性。房地產類信貸資金在不斷的迴圈流動中回收、增值。在三個階段的迴圈中，任何一個階段的迴圈出現障礙都可能導致信貸資金風險轉化為損失。
二是集中性。第一、二階段的信貸風險在很大程度上與項目銷售的成敗密切聯繫，如果項目銷售順利，那麼，第二階段的信貸風險就隨之化解，並帶動第一階段的貸款順利回收，第三階段的信貸風險即個人住房貸款風險將成為銀行承擔的主要風險。三個階段的信貸風險在很大程度上集中在個人住房貸款上。
三是長期性。第三階段信貸風險的本質內容是購房者償還銀行貸款的不確定性。購房者償還能力來自於穩定持續的居民可支配收入，與巨集觀經濟金融狀況密切相關，而巨集觀經濟變動一般要經歷一個較長周期。同時，銀行對購房者貸款的期限相對較長，也決定了第三階段的風險具有長期性的特點。
防範房地產信貸資金風險應積極研究推出如資產證券化等能有效化解流動性風險的金融產品，為銀行規避流動性風險創造條件。同時應保持政策的持續、穩定，為房地產行業的發展提供穩定的有效需求，為信貸資金提供可靠的“出路”。一是要保持政策的持續性，為房地產行業發展提供穩定的預期，避免房地產發展的大起大落。房地產業與金融的相關程度很高，房地產業發展應追求平穩的目標，有關部門應做好相關的戰略研究，在遵從房地產市場本身發展規律的前提下，彌補市場的不足。二是儘量少用行政手段，多用經濟手段調控需求。三是加強對房地產市場的監測和研究。結合國家和地區特點，探索建立房地產市場發展監測體系和房地產金融風險檢測指標，不定期對房地產市場和投資進行風險提示。
