房地產信用

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　　房地產信用是以房地產作為特定對象，產生於房地產生產和再生產過程中的信用形式，它包括房地產開發、經營和消費過程中發生的貨幣借貸和房地產交易中的發生的貨幣借貸和房地產交易中的預付與賒銷行為。

　　對於信用風險的形成機制，學術界對有兩個方向的解釋。

　　伯南克等人提出的金融加速器理論對信用風險形成機制有很好的闡述。伯南克認為，當資產市值下降時，企業價值也下降，由於信息不對稱，企業融資的代理成本上升，銀行會對這些企業謹慎發放貸款，造成企業現金流短缺，企業破產頻發，信用風險上升。

　　美國經濟學家海曼·明斯基(Hyman Minsky)、查爾斯·金德爾伯格(Charles Kindleberger)等人提出的金融體系不穩定性理論對金融風險形成機制進行了很好的解釋。斯蒂格利茨運用信息經濟學的理論對該機制的形成進行了進一步闡述。該理論認為，由於企業與銀行間存在信息不對稱，企業擁有的信息多於銀行，這使得企業易發生逆向選擇和道德風險。逆向選擇使得銀行貸款對象的風險整體比較高，而道德風險使得企業在獲得貸款後，一旦發生了投資失誤，有強烈的違約激勵，從而使銀行處於風險之中。

　　這兩種金融風險形成機制的解釋不矛盾，兩種機制同時存在。即它們存在於銀行給企業貸款的之前和之後。逆向選擇導致的整體風險在貸款前和貸款時就已經存在，而道德風險和第一種解釋的風險存在於貸款發放之後。

　　因此，融合以上兩種觀點，可以把房地產信用風險形成機製表述為兩種情況。

　　1、房地產市場具有周期性波動的特點，房地產泡沫的形成和破滅極易發生。當房地產市場由複蘇走向持續繁榮時，市場各主體，包括房地產開發企業、銀行、投資者對未來持樂觀態度，從而房地產開發企業和投資者有通過信貸資金擴大投資的激勵，銀行也有供給資金的激勵。這樣房地產市場持續繁榮，房地產泡沫產生。房地產處於下降周期時，房地產泡沫破滅。

　　2、信息不對稱問題的存在使得房地產貸款暴露在風險之中。首先，房地產開發企業與銀行之間的信息不對稱，銀行以平均利率發放貸款，這使得逆向選擇效應的存在，高信用評級的房地產開發企業的貸款需求者退出信貸市場，從而整個房地產開發貸款處於高風險之中。其次，以高負債率進行經營的房地產開發企業一旦出現經營風險，資金鏈緊縮，債務危機隱現，房地產開發企業需要向銀行貸款以解決現金流匱乏問題，但由於泡沫的破滅，房地產開發企業市值下降，銀行相對於房地產企業而言處於信息不對稱狀態，房地產開發企業融資的代理成本上升，銀行不會給房地產企業貸款，致使房地產開發企業資金鏈緊縮。這樣，房地產開發企業有很強烈的道德風險的激勵，即違約，從而把風險轉嫁給銀行，造成了銀行的巨額不良債權。

　　以上的解釋分析了房地產信用風險發生的微觀機制，包容了各理論的合理成分。現實經濟中的房地產信用風險的原因都能夠從上面找到解釋。

　　以上的解釋分析了房地產信用風險發生的微觀機制，包容了各理論的合理成分。現實經濟中的房地產信用風險的原因都能夠從上面找到解釋。

　　房地產信用風險形成機制可以用不完全信息博弈的方法來分析。如圖1所示，由於銀行與房地產開發企業之間是信息不對稱的，銀行對房地產開發企業的經營狀況不瞭解，當房地產泡沫破滅後，房地產價格下降導致房地產開發企業市值低於貸款值，在分散決策體制下，經濟主體會從自身利益最大化的角度出發進行經濟決策。因此，金融機構會從本身損失最小化的角度出發，選擇信貸緊縮。此時，房地產開發企業會因為資金鏈的斷裂而產生強烈的違約激勵，從而選擇違約更符合自己的利益。因此，不完全信息下的動態博弈均衡是(信貸緊縮，違約。這就是房地產開發企業與金融機構之間的“囚徒困境”。

　　房地產信用檔案即房地產企業及執(從)業人員信用檔案系統是將各類房地產企業和中介服務機構及相關人員的基本情況、經營業績以及經營中的不良行為記錄通過建設部網上信用檔案系統向社會公示，接受社會監督的系統。房地產信用檔案是覆蓋房地產行業所有企業和執(從)業人員的信用信息管理系統，記錄了房地產開發企業、中介服務機構、物業管理企業和房地產估價師、房地產經紀人、房地產經紀人協理等專業人員的信用信息。凡是可以判斷信用狀況的信息資料，包括房地產企業基本情況、業績及良好行為記錄、不良行為記錄、公眾投訴及處理等，在檔案中都有記錄。

　　一、房地產信用檔案的作用

　　房地產信用檔案的建立，可以提高房地產開發企業、中介服務機構、物業管理企業及執(從)業人員依法經營、誠實經營的水平，使失信者為其失信行為付出巨大代價，得不償失，使消費者在購房時有了有力的參考依據，並且有利於規範房地產市場行為，維護消費者的合法權利。隨著房地產信用檔案系統的建成，房地產行業的競爭將轉向企業信譽、業務能力、管理水平和服務質量的競爭，這將促進企業規範經營，提高業務素質和服務水平，更好地服務於市場和百姓。

　　二、存在的主要問題

　　目前，各房地產企業都存在著對信用檔案建設重視程度不夠的問題。從企業的領導層到普通員工，都未把信用檔案的建設和管理工作提高到關係企業戰略發展的高度來認識，即便是國家對信用檔案的建設三令五申，各企業也僅是當作應付上級主管部門檢查的硬陛任務來做，沒有專職的檔案管理人員，沒有相應的信用檔案制度，沒有保存信用檔案的軟硬體設施，有關企業信用記錄分散攙雜在各種信息資料之中，沒有清理收集彙總和保存，等到需要使用時，往往無處查找。這主要表現在：

　　(一)缺乏對檔案信息的採集。對於企業信用信息的範圍、來源、信用關係的性質和信息內容、信息載體、記錄和保存方式等都缺乏規劃設計，因此，信用檔案的生成是自發隨意的，信用檔案的收集是被動消極的，很多情況下是在外部信用關係主體索取或給予之後才生成的，很少有有意識地建立企業信用檔案資源庫的。

　　(二)整檔工作滯後。信用檔案包含的信息種類繁多，來源廣泛，目前主動或被動收集的各類信用信息往往被一股腦地混雜堆積在一起，分類分級工作幾乎沒有開展，無法從信用檔案中提取如交易(買賣合同)信用、融資貸款信用、產權重組(合作合資)信用、勞工關係信用、政府關係(納稅繳費)信用、社區公眾信用、媒體宣傳信用等有價值的信息，使信用檔案在發揮信用信息的市場價值和法律證明力上大打折扣。由於這些基礎性的工作沒有開展，即使將信用信息統一歸檔保存，其使用價值還是受到相當的限制。

　　(三)檔案的開發利用未展開。良好的信用檔案開發利用可在提升企業良形象，贏得客戶信賴，鞏固商業伙伴關係，獲得更多市場機遇等方面使房地產企業獲益。但沒有良好的信用檔案建設，其開發利用也就成了無本之木無源之水。

　　(四)弄虛作假降低了信用檔案的可信度。在市場經濟條件下，企業基於自身利益的考慮，在其信用檔案的使用管理過程中，通過弄虛作假、避實就虛、投機取巧等動機和行為，損害了誠實守信、正當競爭的企業的利益，造成市場信用危機。如有的虛假宣傳，誇大企業業績，虛構小區優美環境；有的避重就輕，掩蓋潛在問題，矇蔽購房者；有的虛假承諾，到時卻難以兌現；有的編造虛假信息，騙取、偽造各種榮譽稱號；有的虛構合同主體，偽造年檢資信證明，變造營業執照、資質證書等等。

　　除了企業自身的問題外，政府及行業主管部門在房地產企業信用檔案建設中具有不可推卸的責任。一是地方保護。報喜不報憂。地方政府或行業主管部門存在“民不告，官不究”、報喜不報憂的心態。對本地房地產企業的不良行為是睜一隻眼閉一隻眼，害怕上報後對影響本地形象。二是行政壟斷，否定了市場機制。企業信用關係是通過公平競爭由市場機制來建立和實現的，市場具有發現、評價和宣傳企業信用檔案價值的作用。但是，目前作為房地產企業產品的最終購買者，對企業信用度評價最有發言權的投資者和消費者卻聲音微弱，企業有無信用，由政府主管部門說了算，否定了市場機制的作用。

　　三、加強信用檔案工作的建議

　　(一)加強企業主體地位，提高企業的能動性。企業信用檔案建設和管理的主體是企業自身，企業在其信用檔案的發生、形成、保存、使用和管理的全過程中居於主導地位，是其信用檔案的製作者、管理者和所有者，從維護企業良好的聲譽和形象的根本利益出發，企業應擺正心態，進～步提高主觀能動眭，加強自身信用檔案的建設和管理，形成一套高度自覺、嚴格自律的自我管理機制，在信用檔案的軟硬體建設上要捨得投資。

　　(二)理順關係，發揮市場機製作用。房地產信用檔案來源於社會，服務於社會，房地產企業為了生存必然要從事市場活動，在市場活動中與不同的市場主體進行經濟交往的同時相互形成了信用評價，各市場主體從自身利益出發，一般會給對方一個相對公正的評價，正是這些評價最終彙集成企業的信用檔案，它是自發的、第一手的、也是真實的。

　　(三)正確引導，加強監管，強化政府職能。在市場經濟條件下，基於信用檔案市場價值的重要性，部分房地產企業會通過弄虛作假、投機取巧等手段美化其信用檔案。所以，在開放流動的市場經濟環境中。政府作為社會的管理者，應該本著公開、公平、公正的原則，加強對房地產企業的引導和監管，構建企業信用檔案建設和管理的社會機制，與企業自律機制相結合，共同開發利用企業信用檔案的市場價值，共同維護良好的企業信用關係秩序。一是統一標準，規範評價行為。由政府主導，確定信用檔案從產生到評價的一整套標準，特別是在信用評價上，不管採取何種信用評價方法，該標準應是自上而下的，對同一信用行為，不同的評價方法，不同的評價主體應得到相似的評價結果，而不是目前如不同的銀行有不同的評價結果。二是正確引導，加強監管。主要是加大對房地產企業領導層有關信用檔案知識的教育，引導房地產企業對信用檔案有一個正確的認識，明確獎懲，及時掌握證券市場、金融市場與保險市場信息，採取定期督察、隨機抽查、聯合檢查等措施。加強對房地產企業的監管。三是擴大反饋渠道。明示信用等級。主要是擴大投資者與消費者對房地產企業信用信息的反饋渠道，除了採取網上投訴外，還可採取問卷調查、現場走訪、定期回訪、聯合座談等方法獲取對企業信用信息更加直觀的瞭解；同時 強制房地產企業在其房地產廣告、宣傳材料等方面明確標識其信用等級。