房地產金融風險
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房地產金融風險(Risk of Real Estate Financing)
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房地產金融風險是指銀行為房地產業提供資金的籌集、融通、清算等金融服務活動中，由於各種事先無法預料(即不確定)因素的影響，使銀行的實際收益與預期收益發生背離，從而蒙受經濟損失的可能性。
房地產金融風險不僅包括單項業務、單個金融機構面臨的風險,也包括整個房地產金融體系的風險。房地產業本身是一個高投入、高利潤的產業,先天就具備高風險性,金融業介入房地產業之後,如果支持過度,容易引起信用膨脹問題,從而誘發危機。
由於從服務內容上劃分,房地產金融以房地產資金融通業務為主,因此房地產金融風險可以劃分為以下幾種:
1. 房地產資金融通業務方面的風險
這一方面的風險比較多,主要表現在以下幾點:
它是由於借款人(房地產開發企業或住宅消費者)無力償還或不願償還,導致房地產貸款本息不能按時收回甚至無法收回的風險房地產企業收入來源缺乏穩定性,企業償還能力沒保障;而銀行信用評級方法和貸款決策存在問題將面臨信用風險它可能是貸款前對借款人資信審查評估失誤造成的,也可能是貸款發放後情況變化造成的房地產金融中的信用風險,主要是房地產開發企業商品房銷售困難資金周轉不靈或經營不善虧損嚴重甚至破產倒閉而無力還款,以及借款的住宅消費者失業收入減少意外支出增加死亡等原因導致無力還款
它是由於金融機構缺乏足夠的現金和隨時能轉換為現金的其他資產,以致不能清償到期債務滿足客戶提取存款要求的風險房地產金融中的流動性風險我國金融機構房地產貸款增速過快,貸款比例失調,又存在經營管理能力較弱,資產質量惡化的狀況,將面臨流動性風險一種是原發性的,即資產結構中的中長期貸款比重過高,現金和國庫券等不足以應付提款需要,又缺乏及時融入現金的手段和渠道,導致流動性不足;另一種是繼發性的,是由信用風險帶動的流動性風險:房地產金融中人多以房地產作借款的抵押物,當借款人不能按期還款時, 貸款銀行要處分抵押房地產從中求償,如果賣不掉房地產而使銀行缺乏現金來應付提款等需要,也會形成流動性風險
由於房地產資金融通中資產結構通常以中長期貸款為主,如果金融部門的負債結構中以活期存款為主,就可能形成流動性風險;如果負債結構中多一些公積金存款住房專項儲蓄存款等來源較穩定的成分,結構風險就能縮小
如果貸款中質量差的貸款(逾期不還的無力償還的和無法追索的等)較多,貸款銀行就面臨效益差的風險,房地產金融中的資產質量風險與借款人信用有關,與巨集觀經濟形勢有關,也與具體的貸款業務處理(如以什麼方式作還款擔保以房地產抵押時該房地產是否容易銷售對抵押房地產的估價是否過高等)有關
如果存款利率上升,或者貸款利率下降,或存貸款利率同向變動但利率差縮小,都可能帶來經營效益方面的風險房地產資金融通尤其是住宅金融的期限往往較長,在長時期中利率變化越頻越大,利率風險也就更大
由於名義利率減去通貨膨脹率才是實際的利率,在名義利率不變時通貨膨脹會使實際利率下降甚至可能為負數,就使銀行面臨風險固定利率下通貨膨脹風險一般比浮動利率下的大,因為後者往往隨通貨膨脹而上浮,如果貸款利率固定而存款利率浮動,銀行的通貨膨脹風險就更大,房地產金融的長期風險使其通貨膨脹風險也較大
如果外匯升值本幣對外貶值,以外幣計價的債務負擔將加重:反之則以外幣計價資產將實際減少外匯買賣外匯收支中也有風險當房地產金融中借有外債或引進外匯時,也會面臨外匯風險
2.其它風險
房地產金融中還有其他風險,如經營管理不善導致經濟效益下降甚至虧損的風險,業務操作中其他失誤(計算錯誤拼寫或列印錯誤票據單證審核錯誤防盜防搶劫不力泄露機密等)帶來的操作風險,業務辦理過程沒有全面註意法律條文導致法律風險,國家政策變動的風險,房地產資金轉賬結算中的風險房地產保險中的風險房地產信托中的風險等
房地產金融風險的特點在於:一是社會性。社會性指的是我國目前房地產企業對銀行的依存度過高的問題,一旦房地產經濟發生波動,導致金融機構償債能力不足, 容易引發金融機構的倒閉和社會動蕩;二是擴張性。現代社會房地產金融機構與客戶之間、房地產金融機構互相之間都存在大量的債權債務關係,從而形成金融風險擴張性機制;三是可控性和周期性。
1.房地產業融資結構不合理。近幾年，由於利潤的誘惑吸引了眾多企業涉足房地產市場，但真正能達到上市融資標準的企業數量很少。大多數企業融資的主要渠道是銀行貸款。全國房地產銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發商對銀行信貸資金的依賴程度已高於80%。銀行實際上直接或間接承受了房地產市場各個環節的風險，一旦房地產市場中某一環節出現問題，風險會向銀行傳遞，帶來逾期貸款和呆滯資金。
2.相關政策、法律不健全。一個地區的房地產市場繁榮與否取決於國家和地區出台的政策能否刺激房地產的發展。但目前出現了一種比較極端的傾向：一些地區片面追求GDP增長，強調房地產業對經濟增長的推動作用，這樣就造成當地經濟增長對房地產開發投資過分依賴。而當房地產開發企業資信較差、竣工期限與房屋質量無保證時，現行的以虛擬房地產作為抵押物的做法會給銀行帶來更大風險。
3.銀行與開發商信息不對稱。在信息源的占有上，開發商與銀行相比具有優勢。由於銀行客戶行業的廣泛性和離信息源頭比較遠等原因，銀行對開發商的信息只能通過間接途徑瞭解。而開發企業不僅直接掌握自身的全部信息也深知房地產開發的風險，但是由於房地產高收益率的特點和我國信用制度不健全等原因，容易產生房地產開發企業“空手套白狼”向銀行借款。如果開發項目成功，開發商可以以小博大、牟取暴利；如果開發項目失敗，銀行則要承擔虧損的大頭。
房地產金融風險的監測[1]
當前，應儘快建立房地產金融預警監測系統，定期收集巨集觀經濟及房地產業投資、居民收入與消費水平變化等信息資料，從定性和定量兩方面分析房地產市場供需整體走勢和結構變化，反映房地產業和房地產金融風險狀況，並以此及時調整貸款投向，以保持對房地產金融風險經常、持續性的監測與分析。
1.控制房地產投資與信貸投入比。
土地儲備自有資金與信貸投入比不得低於40%。從資金角度看，目前商業銀行發放給政府土地儲備中心的貸款主要用於支付土地收購補償、預付出讓土地開發費用。通常情況下，商業銀行對政府土地儲備貸款按實際補償成本金額發放，且多以信用貸款方式投放。但在實際操作中，由於土地儲備中心為非營利機構，其償還貸款的資金來源主要是土地儲備開發、土地市場出讓、財政補助款等。因此，土地儲備開發成本與土地市場出讓價格變化會直接影響還款資金來源，從而形成銀行信貸風險。從信貸管理角度看，土地儲備屬政府行為，金融機構很難準確預測政府土地儲備機構的合理負債水平、資金需求量和還款來源，信貸監督作用難以發揮。因此，商業銀行應控制土地儲備機構自有資金與信貸投入比，即土地儲備機構自有資金應不低於投資總額的30%，且商業銀行應主動介入土地儲備機構的運作，瞭解其資金需求量和還款來源，加強信貸監督，適當改變以信用形式發放貸款為主的貸款發放方式，增加抵押、質押、保證等擔保方式在土地儲備貸款中的比重，儘可能減少信貸風險。
房地產開發商投資與信貸投入比不得低於40%。房地產投資項目周期長，投入多，對資金的需求尤為突出，風險不確定。目前，各商業銀行為控制開發商信貸風險，規定企業自有資金不得低於開發項目總投資的30%，但許多房地產開發商通過挪用流動資金貸款代替開發貸款或由施工企業墊資的方法，增加其自籌資金比例，獲得銀行貸款。信貸資金過多進入房地產開發領域，造成了房地產市場的虛假繁榮，同時也增加了銀行信貸風險。為此，商業銀行應充分重視房地產貸款風險的危害，積極建立房地產開發商信用等級評估系統，根據等級核定貸款額度。另外，商業銀行應分別設定高檔住宅與經濟適用房的信貸投入比，適當向經濟適用房傾斜，以降低經濟適用房的信貸投放門檻。
個人住房按揭貸款比例要適當提高。目前，各商業銀行規定的個人住房按揭貸款首付比例大多在20%～30%之間。但根據目前房地產市場的要求，商業銀行應適當提高個人購買豪華別墅、高檔商用房或以投資為目的購買第二套普通住房的首付比例。
2.監測房地產開發麵積、竣工面積和銷售面積的變化。
房地產市場當年開工面積，竣工面積與銷售面積三者之間存在著密切的關係。開工面積與銷售面積之比表示房地產市場未來供應狀況；竣工面積與銷售面積之比表示當期房地產市場銷售狀況，兩者之間的差額表示房產空置率。通常下，房地產市場存在一定的空置率是合理的，但如果空置率持續上升，說明需求不足、投資過快，此時要嚴格控制信貸投入，防止信貸風險。相反，如果空置率偏低，則說明現房有效供給少，影響銷售增長。在分析住房空置率時，要註意分類分析，如分清高檔、中檔、低檔和經濟適用住房以及商用房、寫字樓滯壓情況，以防止結構失衡帶來的風險。
3.密切關註房地產價格。
從當前房地產價格變化看，普通住宅價格上升，表明市場對普通住宅需求擴大。而別墅、寫字樓、商用房價格下跌，說明供求失衡，已經出現滯壓。但商用房價格由“租”(土地轉讓價格)、“價”(商用房人工、物耗價格)和“稅”(各類稅費)構成，要具體分析價格上漲或下跌的原因。值得註意的是住房價格對貸款風險影響過大，在價格上漲較快時，商業銀行要註意調低貸款比例，以防止價格上漲過快而帶來的信貸風險。反之，房價長期低迷，說明已經出現風險，應採取有效措施控制和化解風險。
4.控制房價與個人收入比。
國外房地產業發展經驗表明，房屋銷售價與消費者戶均年可支配收入的合理比率為6～8倍，而我國則遠遠高於這一比率，這說明我國居民個人住房貸款的還款壓力較大。因此，商業銀行應科學測算有關量化比例，科學確定貸款規模，建立較為完善的跟蹤關聯效應指標體系，在滿足消費者貸款需求的同時，謹防購買者購房後無力償還貸款帶來的信貸風險。
我國房地產金融風險的現狀[2]
1、我國房地產金融發展現狀分析
我國房地產金融政策經歷了從開始到調整的不斷完善的過程。1998年以來人民銀行根據巨集觀經濟的變化，及時調整了房地產信貸政策。允許所有商業銀行在所有城鎮對所有普通商品住房辦理個人住房貸款業務，支持普通住房建設，對新開工的普通住房項目，只要開發商自有資金達到30%，商業銀行均可發放住房建設貸款。由此開始，我國房地產業進入高速發展時期，雖然自2003年開始國家就出台調控房地產的各項政策措施，但銀行業對房地產的支持依然有增無減。有數據表明，至2005年末，銀行業向房地產開發商的貸款以及住房按揭等兩項貸款餘額就占商業銀行總貸款的15%左右，大商業銀行更是達到30%的比例，而在某些縣級市這個比例更高。房地產的價格也是一路上漲。開發商和銀行都從中得到很高的利潤。總結我國房地產金融的發展過程，可以看出我國房地產金融的發展具有以下幾個特點：
(1)發展時期短，起步快。從我國房地產融資的歷程來看，房地產是在1998年以後真正進入融資階段，伴隨著個人住房商品化制度的實施以及個人購房按揭的啟動，大量的購房者進入房地產市場，短短幾年時間，我國用於房地產開發與個人購房貸款餘額大幅增長。
(2)融資渠道單一。從我國房地產市場的運行過程及其資金鏈來看，房地產金融主要是由銀行房地產信貸構成的，商業銀行的信貸幾乎介入了房地產業運行的全過程，是我國房地產市場的主要資金提供者。而其他融資渠道如信托、房地產債券、住房資產證券化等融資方式，在我國房地產金融市場尚處於起步階段，所占貸款比例很小，幾乎可以忽略不計。
(3)融資比例較高，是我國房地產金融的又一個明顯特征。房地產企業的融資策略大都離不開“市場—資源—資金”三者之間的資本運作，以銀行貸款為主，建立階段性融資安排，實現低成本融資獲得高額利潤回報。2003年及以前，我國房地產開發企業在房地產開發過程中，自有資本金占項目總投資的比例普遍低於30%，部分企業甚至在20%左右，剩餘部分則主要通過銀行貸款等融資渠道來滿足資金需求。
2 我國房地產存在的主要金融風險
從金融基礎設施和外部環境上分析，我國的個人信用制度、抵押制度、抵押保險制度、房地產信息體系不健全及政府干預失誤，都是誘發金融風險的隱患。目前我國存在的主要房地產金融風險有：
(1)房地產市場過熱存在市場風險
從2004年開始部分大城市房地產市場價格上漲較快，出現地區性的房地產熱，而後這種房價上漲勢頭一直擴大到更多的中小城市。房地產價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產生泡沫。一旦泡沫破滅房地產價格下跌，作為抵押物的房地產就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。抵押物貶值是房地產市場系統性風險在銀行房地產貸款上的直接反映。
(2)房地產開發企業高負債經營隱含財務風險
房地產開發商以銀行借貸融資為主，自有資金很少。有統計顯示，我國房地產開發商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產的比率在70%以上。由於房地產開發企業良莠不齊，隨著房地產市場競爭日益激烈，監管力度不斷加大，開發貸款門檻提高，房地產開發企業資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，風險就會暴露。
假按揭已成為個人住房貸款最主要的風險源頭。“假按揭”不以真實購買住房為目的，開發商以本單位職工或其他關係人冒充客戶和購房人，通過虛假銷售(購買)方式，套取銀行貸款。據工商銀行消費信貸部門估計，該行個人住房貸款中的不良資產，有80%是因假按揭造成的。最近也出現了“零首付”現象，即開發商打出零首付的幌子來吸引買房者，因為銀行是不可能給零首付的購房者提供貸款，開發商以低額的墊付首付款來獲得大額的購房資金。開發商把假按揭和零首付作為一種融資渠道。假按揭和零首付發生的原因有的是由於不法房地產商利用銀行掌握的信息有限騙貸，有的則是銀行工作人員與開發商勾結，共同騙貸。
(4)基層銀行發放房地產貸款存在操作風險
突出表現在：一是貸前審查經辦人員風險意識不強，審查流於形式，隨意簡化手續，對資料真實性、合法性審核不嚴，對明顯存在疑點的資料不深入調查核實。二是抵押物管理不規範，辦理抵押的相關職能部門協調配合不力，不按程式操作，或過分依賴中介機構的評估結果，造成抵押品貶值或抵押無效。三是個別基層行貸後管理混亂，個人貸款客戶資料不夠全面和連續，缺少相關的風險預警措施。
(5)土地開發貸款有較大信用風險
銀行土地開發貸款面臨四方面風險。一是土地儲備中心資產負債率較高。一部分地區存在政府投入的註冊資本金過少、註冊資金不到位等問題，造成其對銀行資金過分依賴，抵禦風險的能力極低。二是銀行難以對土地儲備中心進行有效監管。三是銀行向土地整理儲備中心發放的貸款沒有有效的擔保措施。當前土地儲備機構向商業銀行貸款的擔保主要採用政府保證和土地使用權質押兩種方式，這兩種方式的合法性尚存在問題。四是土地儲備中心的運營風險。土地市場價格有很大的不確定性，譬如受政策影響土地價格可能大幅下滑，拍賣中土地流拍或中標人違約，都可導致土地出讓的收入低於土地收購價格，形成銀行信貸風險。
房地產金融風險的影響[2]
房地產業先天具備的高風險性以及和金融的天然聯繫決定了房地產金融風險的必然存在。它不僅包括單項業務、單個金融機構面臨的風險，也包括整個房地產金融體系的風險。一方面，金融業務與金融機構之間存在著密切的相互聯繫，一旦產生風險往往相互連累，且房地產金融風險屬於一種消極的外部效應。另一方面，金融部門經營的外部環境變化，也可能使整個金融部門都遭遇系統性風險，從而造成大損失。一旦房地產金融風險過大就可能導致金融危機的發生。由此引發的各種經濟問題都會出現。當然受影響最大的首當其衝的當屬金融業，特別是對銀行的影響將難以估計。自20世紀80年代以來，以房地產為主要經濟載體而引發的金融危機不斷出現。無論是80年代的日本泡沫經濟，還是90年代的東南亞金融危機，我們都可以發現房地產金融風險是泡沫經濟的主要暴發點，而且銀行信貸非理性擴張對泡沫經濟具有推波助瀾的作用。同樣，我們現在正面臨的全球性金融危機也是由美國的房地產次貸危機所引發的，2007年2月7日匯豐控股表示，該行在次級抵押貸款業務方面存在的問題超過預期，並宣佈將為美國抵押貸款壞賬撥備106億美元，較市場預期高出20%。這一宣佈導致匯豐控股股價8日下跌2.7%。由此拉開了房地產次級債風險的全球多米諾骨牌效應。隨後又近一步引發了現在的大規模的金融危機。當然引發這場金融危機不單是房地產金融風險造成的，這與國外發達的資產證券化等多種融資方式和金融衍生品有關，但不可否認，房地產金融風險是這次金融危機的導火索。可以看出，房地產金融風險對金融危機的影響是很大的，對金融業和其他行業的衝擊也是難以估量的。
當前，隨著美國次級房貸危機愈演愈烈，不斷衝擊國際金融市場因而引發全球性的金融危機，我國政府和各種相關部門也開始擔心中國的房屋抵押貸款中是否也會出現類似的危機問題。這種擔心不無道理，因為中國目前的房地產形勢，與美國這些年有一些相似之處，一方面房價居高不下，另一方面，房地產抵押貸款迅速擴張。對此，我們應該重視房地產風險，以美國次級債危機為鏡子，時刻關註我國房地產金融風險的發展狀況，以便及時應對所出現的危機。從我國房地產市場的發展來看，也是經歷了連續幾年的高速增長，但是隨著我國經濟增長速度趨緩以及國際金融危機的發生，我國一些主要大城市的房價開始明降或暗降，由此引發的房地產泡沫也逐漸顯現。房地產泡沫按其表現形式，一般地說可以細分為三種形式：地產價格泡沫、房屋空置泡沫和房地產投資泡沫，最典型的代表就是上世紀80年代末90年代初的日本房地產泡沫、90年代初的海南房地產泡沫和90年代末的香港房地產泡沫。最近不論是從國家統計局公佈的房地產統計數據，還是從人民銀行最近披露的房地產相關數據看，我國房地產泡沫正在日益累積並開始逐步顯現。由於我國房地產融資沒有形成風險分攤機制，房地產泡沫風險也即房地產金融風險。我國目前存在房地產企業對銀行的依存度過高的問題，一旦房地產經濟發生波動，房地產企業的經營風險將轉變為銀行的金融風險。也就是說，目前我國房地產金融風險主要是由銀行系統來承擔的。 因此銀行系統對房地產金融風險的監管更要重視。
房地產金融風險的防範[2]
從根本上看，房地產金融體系的風險，是土地制度、房地產業、商業銀行管理等因素的綜合影響結果，避免風險擴大也需要深化相關領域的改革。僅就房地產金融運行自身來說，根據國際經驗和中國國情，可以主要通過抓住以下幾方面，來努力化解相關的系統性風險。
(1)依靠房地產融資渠道多元化和證券化轉移和分擔房地產投資風險
目前，在收緊銀行對房地產企業信貸規模的同時，還必須為房地產企業創造新的融資渠道，通過房地產融資渠道多元化來實現有效的風險分散，用以解決當前房地產企業過於依賴銀行資金的問題。也可以吸取國際經驗，拓寬房地產企業的融資渠道、發展直接融資，可有多種形式。除房地產企業通過股票市場上市融資外，還包括發行企業債券，即允許有實力、有信譽的大開發商直接到公開資本市場上發行短、中期項目債券，債券投資者根據不同的收益預期承擔不同的風險；具有股票性質的購房者與開發商“合伙建房”，即允許購房者直接通過“入股”方式和開發商“合伙”建房；發展房地產投資基金以及房地產信托投資等。
(2)加強國家的巨集觀調控和引導，加大中央銀行的監管力度
房地產金融市場的穩定對於國家政治和經濟都具有重要的作用，因此政府必須加強對房地產金融市場的巨集觀調控，有效控制房地產金融風險，引導房地產金融機構有序競爭，保證房地產金融市場的健康發展。中央銀行應對房地產市場進行深入的調查和分析，提高自身研究判斷的準確性，實行房地產市場信息披露制度，及時發出預報，果斷採取相應措施，對金融機構進行調控和引導，加大監管力度。由於房地產市場不是一個充分競爭的市場，尤其在中國，這一市場具有半壟斷性特征，當利率上調時，在抑制住房需求方面確實能起到一定效果，但是，房地產開發商不會或很少通過降低房價來擴大銷售甚至有部分開發商囤積住房，以等購買力恢復後再加價出售。因此，政府監管部門應該從根本上解決房地產市場的問題，也就是從源頭上解決房價上漲的問題，完善土地出讓制度，提高土地管理機關、房地產交易監理機關的透明度，減少商業腐敗等，這樣，才能從制度上保證房地產市場的健康發展。
(3)加強對房地產金融風險的監測
當前，應儘快建立房地產金融預警系統，以此來分析房地產市場供需整體走勢和結構變化，保持對房地產金融風險的經常性、持續性的監測與分析，並及時調整貸款投向。在此方面，我國可借鑒其它發達國家房地產金融監控預警體系的經驗和各項指標來不斷調整和完善對我國房地產金融風險的監測。
(4)完善房地產金融的法律環境
確定房地產金融的法律地位，同時要建立健全有關房地產金融的法律法規，創造有利於房地產金融業務發展的良好環境。根據國內外的實際情況，制定適合房地產金融市場不斷發展的政策、法規，保證房地產金融市場的健康發展，有效控制房地產金融風險。
(5)建立個人及房地產企業信用制度，健全信息傳遞機制
針對我國目前存在的個人及企業信用的信息零碎、不充分，信息不對稱等現象，逐步建立適合我國國情的個人及企業的信用制度，以經濟法律的手段對個人及企業的行為形成外部約束，有效避免信息不對稱現象的發生，從而可以有效地防範道德風險”。
