土地開發費

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土地開發費(land development fee)

　　土地開發費是每公頃居住區用地開發所需的前期工程的測算投資，包括徵地、拆遷、各種補償、平整土地、敷設外部市政管線設施和道路工程等各項費用。

　　土地開發費主要包括：

　　(1)“三通一平”費或“七通一平”費。“三通一平”費是指臨時施工道路、施工用電、施工用水的安裝和修建以及平整場地的費用，“七通一平”比“三通一平”要求更高，其費用還包括施工排水、通煤氣、通熱力、通郵電的費用。“三通一平”費或“七通一平”費一般依據設計概算計算。

　　(2)市政基礎設施工程費。土地投資中用於平整土地、修築道路、橋涵、地下管道、園林綠化等基礎設施興建部分的費用，是土地開發費用的一部分，應在土地轉讓中得到補償，應計人地價中，市政基礎設施工程費主要指這部分土地投資。而用於通水、通電、通氣、電訊等投資形成的基礎設施，由於它們本身具有經營性，應通過自身的營運收回投資，不應計入地價中。

　　(3)利息和稅金。利息是指土地開發投資的利息，稅金是土地開發企業上繳國家財政的各種稅收。對於土地開發企業來說，利息和稅金是進行土地開發過程中實際發生的費用，應列入土地開發費中。

　　(4)利潤。利潤和其他土地開發費一樣，是土地增值部分。利潤是土地開發企業對土地進行開發利用而應獲得的報酬，在土地使用權轉讓中，這部分利潤應計入地價。

　　在計算土地開發費過程中，首先必須準確確定土地開發程度。所謂土地開發程度，是指土地的基礎設施建設和開發的狀況，一般包括道路、供電、供水、通訊、排水、通氣、供暖和場地是否平整等，這就是通常所說的“七通一平”。“七通一平”的說法實際上最早來源於房地產開發和土地開發區的開發，比如在開發區的開發建設過程中，政府或開發商通常應實現開發區內的“三通一平”“五通一平”或“七通一平”等，但這種開發程度對開發區來說。是指區內的“通”和“平”，而具體對於開發區內某一塊地(宗地)來說，各種設施一般只建設到宗地紅線外，而宗地內若還沒有建成房屋等建築物的話，一般來說是不通的，但通常應達到平整。這是指在正式的開發區內，土地開發程度一般來說比較容易分析，而在一般地區。尤其是獨立工礦區的土地開發程度沒定通常就比較困難了。在實踐中確定土地開發程度，主要應註意如下兩方面問題。

　　(1)應準確區分宗地內和宗地外的開發程度

　　對於一般地區來說，由於有關土地開發設施不是由專門的開發商進行開發建設的，因此．許多開發設施並沒有真正建設到宗地紅線，有的可能距離幾十米．有的距離幾千米、十幾千米、甚至幾十千米，在這種情況下，一般企業要進行生產和建設，通常由企業自行將這部分沒有到達宗地紅線的設施建設到紅線及紅線內。在這種情況下，一般可以根據投資主體的不同區分宗地內外的設施狀況，由市政投資建設的應屬於宗地外，由企業投資建沒的應屬於宗地內。

　　(2)宗地紅線內外的開發程度不一致

　　由於在土地估價中沒定土地開發程度應區分宗地紅線內外，因此經常出現宗地紅線內外開發程度不一致的現象，尤其是獨立工業(礦)區。通常有以下幾種情況：A．紅線外建築密度比紅線內高；B．紅線外開發程度比紅線內低；C．紅線外開發程度比紅線內高；D．紅線內外開發程度一致；E．紅線外建築密度比紅線內低。

　　①紅線外開發程度比紅線內低：這種情況主要是由於有的設施是企業自建的，如供水設施為企業自建的水井，而宗地所處區域又沒有供水設施，這就是宗地內有供水，而宗地外無供水。

　　②紅線外開發程度比紅線內高：這主要是宗地所處區域(紅線外)有各種設施，但該宗地內沒有用，如煤礦的矸石山，其紅線外可能有通訊、供水設施，但矸石山不用，內部也沒建設。

　　③某種沒施紅線內有，紅線外也有，但宗地內的設施並不是依賴於紅線外的設施建的，如某位於北方城市市中心區的大酒店，該酒店為了滿足經營的需要，其供暖設施是企業自建的，而該宗地所處區域也有市政供暖設施，可是紅線內外就是不搭界，在這種情況下，按照客觀估價的原則，應確定宗地紅線內外均有該設施。

　　確定了土地開發程度後，應根據土地開發程度狀況和當地有關土地開發費用標準，合理確定土地開發費。這裡需要註意的是土地開發費用的分攤問題。如道路不是只讓某個項目使用，其他行業可能也會受益，綠地、公園是周圍的單位和個人共同受益，因此要根據實際受益程度進行必需的費用分攤。分攤的基本原理為：應分攤費用=受益程度×設施總費用。

　　企業在土地開發過程中所發生的各項費用支出，除能直接計入房屋開發成本的自用土地開發支出在“開發成本——房屋開發成本”賬戶核算外，其他土地開發支出均應通過“開發成本——土地開發成本”賬戶核算。分別按照“自用土地開發成本”、“商品性土地開發成本”等設置二級明細賬戶，按企業選擇的成本核算對象設置賬頁，進行土地開發費用的明細核算。

　　1．土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費的歸集與分配

　　這些費用一般能分清受益對象，可直接計入成本核算對象，借記“開發成本——土地開發成本”賬戶及有關明細賬戶，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等賬戶。

　　2．開發間接費用的歸集與分配

　　企業內部獨立核算單位為組織和管理開發項目而發生的費用先通過“開發間接費用”賬戶核算，月份終了，再按一定的分配標準分配計入有關開發成本核算對象。應由土地開發成本負擔的，由“開發間接費用”賬戶轉入“開發成本——土地開發成本”賬戶。如果直接組織和管理開發項目的部門是企業內部非獨立核算的部門，其費用直接計入有關土地開發成本的開發間接費用項目內。

　　土地開發費是對土地開發或再開發的投資資金部分的補償，是使用土地者為了取得經過開發的城市土地使用權而支付的一次性費用。土地使用費(稅)則是使用國有土地者向國家繳納的租金，它是土地所有權在經濟上的實現。因此，土地使用者在繳納土地開發費，取得土地使用權之後，為了在一個較長時期內擁有土地使用權，還要按年(或季)繳納土地使用費(稅)。