住宅金融

出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)

住宅金融（Housing Finance）

　　住宅金融是指在住宅的投資、生產、流通、經營、消費的過程中，通過金融機構和金融市場，運用各種金融工具和方式，進行資金的籌集、融通、借貸、結算及提供相關的金融服務。屬於房地產金融的一部分。

　　住宅金融可以分為兩大類：一是住宅生產融資，即銀行等金融機構為住宅開發機構提供資金及相關的信用服務，滿足企業生產住宅的需要；二是住宅消費融資，即銀行等金融機構為住宅消費者或住宅投資者提供資金和相關的信用服務，滿足人們獲取住宅的需要。

　　信用是以償還為條件的價值運動的特殊形式，表現為在不發生其產權(尤其是所有權)根本變化的情況下，價值單方面的暫時讓渡或轉移；接收信用者要按照借．貸雙方的協議還本付息，並且資金要帶來增值。住宅金融信用是以住宅為特定對象，產生於住宅的生產與再生產過程中的信用，包括土地、房屋的開發、建設、經營和消費環節中發生的貨幣借貸和住宅交易中的預付與賒銷行為。住宅金融信用的主要形式有：

　　(1)政府信用。即政府借貸在住宅領域里的表現，其接收信用的形式是發行政府債券，用以籌措住宅建設資金，政府從個人、企業和金融機構取得信用並承擔債務，使自己成為債務人；其授予信用的形式是發放低息或無息的政府貸款，用以支持某些特定項目的住宅(如面向低收入者的廉租住房)建設。

　　(2)商業信用。即企業之間相互提供的與住宅交易直接聯繫的信用，包括企業在住宅交易中通過延期或分期付款等形式所形成的信用，以及通過預付款或預付訂金等形式所形成的信用。住宅商業信用的實現，應該要有證明債權債務關係的憑據，其發展方向也應是商業信用的票據化。

　　(3)銀行信用。即銀行以貨幣形式向房地產開發企業和個人提供的與住宅建設、投資和住宅消費有關的信用。銀行一方面以債務人的身份，通過吸收企業和居民各類存款等形式，把社會上的閑散資金集中起來；另一方面又以債權人的身份，通過房地產貸款等形式，將資金提供給需要的企業和個人。這裡的銀行不僅僅指商業銀行和專業銀行，也包括那些有資格接受和授予信用的其他金融機構。

　　(4)個人信用。即社會上在有行為能力的個人之間發生的與住宅交易有關的”借貸行為，例如個人房產交易(包括售買和租賃)中的預付、賒銷、延期付款、分期付款等形式。

　　凡是從事與住宅的各項業務相關的各類金融機構都可視為住宅金融組織。我們可以從不同的角度，把住宅金融組織分成不同的類型，如：專業性(專營性)金融組織和綜合性(兼營性)金融組織；銀行性金融組織和非銀行性金融組織；公營性金融組織和私營性金融組織；商業性金融組織和政策性金融組織，等等。概括而言，住宅金融組織主要有：

　　(1)普通商業銀行。它們是兼營性的金融組織，除了發放其他類型的工商業貸款之外，還向住宅的建設者提供開發貸款，或向住宅的購買者提供單位或個人貸款，並多是通過設立房地產信貸部來具體操作住宅金融業務。在住宅金融領域，商業銀行的經營規模和市場覆蓋面都無疑占據主要位置。以中國工商銀行為例：該行宣佈，截至2004年底，已經為270萬戶居民在購置住房方面提供了按揭支持；到2006年末，規劃實現個人住房貸款餘額占全行各項貸款餘額的比例將達到15％。

　　(2)專業性金融組織。包括住房儲蓄銀行、房地產抵押銀行等，它們專以吸納住宅儲蓄或發放住宅貸款為其主營業務內容，通常會得到政府一定的優惠性政策支持。有些非銀行的金融組織，如互助合作性的住宅金融機構也具有專業銀行的特點。

　　1775年，英國的伯明翰成立了第一家互助合作性的建築社團；到1997年時，英國的建築社團在房地產金融市場上所占的份額仍達58％。在德國，政府對住房儲蓄銀行訂有一套鼓勵政策，例如年滿16周歲以上的、年收人不超過5萬馬克的單身者，每年可享受住房儲蓄存款額(最高1000馬克)10％的獎勵(即100馬克)；對企業主每月自願付給雇員的住房儲蓄補助，國家同樣給予10％的獎勵；另’外在住房儲蓄銀行里存款，儲戶還可以享受到存款利息額50％～100％的政府獎勵。

　　1932年，美國總統胡佛簽署了《聯邦住宅信貸銀行法案》，通過聯邦住宅信貸銀行系統，向住宅抵押貸款的借貸者和放款機構提供資助，以有效減輕他們的經濟壓力。在這個系統之下，還建立了“住宅業主貸款公司”(the Home Owners Loan Corporation，簡稱為HOLC)，它經過授權得以向那些因拖欠還款而被取消贖回權的住宅業主提供抵押貸款的“再融資”(refinance)，或使之能繳納稅金以及進行必要的住宅維護。我國曾在1987年成立了蚌埠住房儲蓄銀行和煙臺住房儲蓄銀行，以進行住房專業銀行的試點工作，但是後來它們卻分別通過改製而轉換了性質，成為一般的商業銀行。不過2004年2月，我國首家按照國際通行運作模式建立的中德住房儲蓄銀行在天津正式開業，它由中國建設銀行和德國施威比豪爾住房儲蓄銀行合資成立，標志著住房專業銀行在中國的新生，應具有長遠的發展前景。

　　(3)政策性金融組織。即依據政府的住房政策和相關法規成立、享有某些優惠性政策、面向居民進行住宅消費的融資活動的金融組織(例如日本的住房金融公庫)，或近似金融組織的專門機構(例如我國的住房公積金管理中心)，它們在住宅金融市場上占有越來越重要的位置，成為對商業銀行和專業銀行的有機補充。美國“聯邦國民抵押貸款協會”(the Federal National Mortgage Association)，簡稱“房利美”(FannieMae)於1938年由國會創設，但在1968年通過《住宅和城市開發法案》後，它被拆分成兩個實體：一個仍保留原名和原功能，成為受政府資助和擔保的私人股份制企業，允許發行股票並上市流通；另一個名叫“政府國民抵押貸款協會”(the Government National Mortgage Association)，簡稱“吉利美”(GinnieMae)，它向前者提供特別資助和清償服務，同時也向由“聯邦住宅管理局”(FHA)和“退伍軍人管理局”(VA)承保的抵押貸款提供政府擔保。

　　1970年，美國國會又設立了一個“聯邦住宅抵押貸款公司”(the Federal Home LoanM ortgage Corporation)，簡稱“福利美”(FreddieMae)，其目的是為住宅抵押貸款金融業務創造更多的選擇性，即為那些經營存貸款的金融公司買進或賣出住宅抵押貸款提供二級市場業務：從那些放款機構手中買進住宅抵押貸款，將它們打包後作為有價證券再予以賣出。

　　(4)其他金融組織。包括針對住宅抵押貸款開展保險業務的保險公司、提供擔保服務的擔保機構(例如美國的聯邦住宅管理局、退伍軍人管理局)以及住房基金管理機構等。在我國，住房基金是在住房制度改革過程中形成的，企業和行政、事業單位用於住房建設、維修、管理以及資助職工建立住房公積金和住房補貼等方面的專項資金。單位住房基金必須存入各地住房資金管理中心所屬的住房資金管理機構里並實行專項使用，所有權不變。

　　住宅金融市場上各類交易的參加者稱為市場主體，形式多樣的交易對象稱為市場的金融工具，達成交易的具體形式稱為市場的組織方式，它們構成住宅金融市場的三大要素。

　　和房地產金融市場的分類一樣，通常可以把住宅金融市場分成兩級：

　　(1)住宅金融一級市場。是指實現借款人從資本市場上直接進行資金融通，或者通過金融機構間接進行資金融通，以用於住宅開發和建設、投資和消費的市場組織。

　　(2)住宅金融二級市場。是指實現金融機構將持有的住宅抵押貸款直接出售給其他投資者，或將住宅抵押貸款打包後以房地產有價證券的方式進行轉讓和再轉讓的市場組織。

　　1.面向單位的住宅融資渠道

　　對於企事業單位而言，當需要為購置或建設住宅而籌集資金時，可供選擇的住宅融資渠道主要有：

　　(1)財政撥款。根據國家的基本建設計劃和房地產投資計劃，行政、事業單位和國有企業可申請一部分財政資金並無償使用，具體的資金撥付和管理一般由中國建設銀行經辦。

　　(2)申請房地產開發基金。即國有房地產開發企業的主管部門根據城市建設綜合開發計劃撥給企業無償使用的配套資金，它主要來源於政府收取的城市維護建設稅和市政建設配套費等。

　　(3)銀行信貸。以中國建設銀行為例，我國商業銀行開辦的住宅金融產品主要有：單位購房貸款；房地產開發貸款(包括流動資金貸款和抵押貸款)；土地儲備貸款(為政府土地儲備機構提供的用於收購、儲備和出讓城市建設用地的短期貸款)等。

　　(4)發行房地產證券。房地產開發企業可以通過發行債券或股票的方式進行直接融資，以用於住宅開發建設。其中債券的形式是多種多樣的，包括企業債、可轉換債券、信托產品、基金產品等。在融資對象上，可以是公開募集，也可以是定向籌集。

　　(5)預收款。房地產開發企業和建築企業可以按照合同或協議的規定，向購房者或委托建設者預收某些款項(如訂金、材料費等)，以解決前期建設中的一部分資金需要。

　　(6)應付款。房地產開發企業也往往通過延遲支付應付款來緩解資金壓力，即通過施工企業或材料供應商“墊資”的形式進行變相融資。對於協議出讓的土地，也可以只支付15％的土地出讓金簽訂土地合同，暫不申請領取土地證，而延遲交納其餘85％的土地出讓金。

　　(7)合資建房。建房單位還可以與其他單位(包括外資組織)採取合資的方式共同進行房地產開發建設，儘力拓展資金來源以解決資金不足的難題。

　　2.面向個人的住宅融資渠道

　　對於居民個人而言，當需要為購置或建設住宅而籌集資金時，可供選擇的住宅融資渠道主要有：

　　(1)商業性住宅抵押貸款。是指商業銀行發放的；用於具有完全民事行為能力的自然人購買商品住宅以及進行住宅再交易(即二手房買賣)時的貸款。

　　(2)住房公積金貸款。又稱“個人住房擔保委托貸款”，是指由各地住房公積金管理中心運用住房公積金，委托銀行向購買、建造、翻建、大修自住住房的公積金繳存人和繳存單位的職工發放的貸款。對於一般工薪階層而言，住房公積金貸款具有低息優勢。但在貸款額度與年限上有一定的限制，而且由於審批、放款的時間較慢，很多商品住宅項目都不予採用。

　　(3)住房儲蓄貸款。是指客戶與專業的住房儲蓄銀行簽訂合同，以每月的常規存款或額外多存款的形式進行儲蓄；當儲蓄額達到合同金額的一定比例(譬如為50％)並滿足其他放貸條件時，銀行將向客戶按照合同金額放貸用於住宅購買。

　　(4)合作建房。它是指居民在自助與公助相結合的原則下，參加住房合作組織(如住房合作社)，按照一定的條件逐步取得住房的建房方式：一般是在政府和單位的支持下，面對社會中低收入階層或單位職工展開的。居民個人取得的是不完全產權，將來出租、出售住房要受事先約定的有關條件限制。

　　住房合作社的資金來源一般有：社員一次性交鈉或分期交納的建房資金；社員個人的住房公積金；政府和所在單位的資助；合作建房專項貸款；社員個人或合作社的其他合法收入。

　　(5)集資建房。它是指居民個人之間組織起來，通過共同出資、統一興建、按照出資額進行內部分配住宅的方式。

　　集資建房和合作建房方式不同之處在於：前者的出資是一次性投入，而後者則可分期繳納；前者的合作組織在住宅建成並分配完畢後即告終止解散，而後者是一個長期的、穩定韻組織；前者在法律關係上(例如土地使用權的分割、公有面積和內部配套設施的分攤)目前尚缺乏明確的規範，容易潛伏一些法律糾紛i難以得到政府部門的大力支持，而後者則有相對完備的管理規定和運行經驗，是政府予以鼓勵的一種民間投資住宅建設的有機補充。

　　(6)典當。它是指當戶將其動產、財產權利作為當物進行質押，或者將其房地產作為當物進行抵押給典當行，交付一定比例的費用，取得當金，併在約定期限內支付利息、償還當金以贖回當物的行為。

　　典當是我國民間一種傳統的具有某種高利貸性質的金融活動，即當戶將其擁有所有權的資產作抵押或質押，一般以比銀行貸款較高的利率向專業的承典人(即典當行)融通資金，並承諾在一定期限內贖回當物的一種融資行為；當期滿而未能贖回時，承典人有權處置當物。在購房者急需使用大筆資金而又一時難以通過其他渠道進行籌措時，典當不失為一種拾遺補缺、紓困解難的資金融通方法。