住宅消費融資

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　　住宅消費融資即銀行等金融機構為住宅消費者或住宅投資者提供資金和相關的信用服務，滿足人們獲取住宅的需要。

　　住宅消費融資是房地產金融的重要組成部分，其業務量占房地產金融業務量的一半以上，住宅的特殊性使住宅消費融資模式成為房地產金融模式選擇的重要特征和標誌。世界上不同的國家通過金融手段來解決住宅消費融資問題所選擇的模式，主要有合同儲蓄模式、強制儲蓄模式和一二級市場聯動的住宅抵押貸款模式，三種模式都有其特殊的運行特征、運行條件和發展趨勢，也有許多共性和經驗^[2]。

　　(一)一二級市場聯動的市場化住宅抵押貸款模式

　　市場化住宅抵押貸款模式是以住宅抵押為基礎，各種住宅信用方式交織成網路，受到政府間接調控，以私有金融機構為主體的住宅消費融資模式。其主要特點為：

　　(1)住宅抵押貸款市場由相互銜接的一級市場和二級市場構成，一級市場和二級市場相互促進，二級市場是金融機構對住宅抵押貸款進行擔保和發行抵押支持證券的市場；

　　(2)私人信用占住宅抵押貸款市場的主導地位，住宅信貸活動基本上是由各種私人金融機構按市場原則自主地組織經營，獲得貸款的條件是以所購房產作抵押，住宅信貸的風險均由私人金融機構承擔，貸款的利率完全由市場決定；

　　(3)政府對住宅抵押貸款市場進行全面的間接調控，這種調控主要集中在二級市場，採取的干預形式有四種：一是立法；二是建立以政府為主體的抵押貸款擔保機構，為規範整個融資活動設立了擔保體系}三是通過資本市場控制資產負債的期限匹配風險，期限通常與抵押貸款的期限相同，債券和貸款的利率與資本市場利率掛鉤，可以較好的控制資產負債期限匹配問題}四是稅收優惠，對使用抵押貸款購買社會住宅的中等收入者，按照每月歸還貸款的數額，核減一定比例的稅款。並免繳財產增值稅。以鼓勵私人購房。

　　該模式的運行需要以下的支撐條件：首先，必須有發育良好的資本市場，能為抵押貸款債券提供充足的市場空間容量，解決抵押貸款的資金來源問題；其次，住宅抵押貸款工具要標準化，包括貸款的期限、利率首付款、償還條件、償還方式、轉售條件等，抵押貸款債券化才可操作實施；第三。要有足夠數量的機構投資者。

　　(二)合同儲蓄模式

　　合同儲蓄模式是借貸雙方通過契約籌措住宅消費資金。合同儲蓄的基本特征有三:

　　(1)互助合作.合同儲蓄實質上是一種無力一次性付款的購房者之間互助合作的融資體系，住宅合作社是一種由居民自願組織起來、不以箍利為目的的互助合作性的公益團體，體現了“互助合作”這一合同儲蓄的本質特征:

　　(2)存貸結合，所謂存貸結合是指存貸的數額掛鉤和利率掛鉤，數額掛鉤指借款人要得到一定數額的貸款，必須按契約先存入一定數額的存款；利率掛鉤是指合同儲蓄的存款利率和相應的貸款利率都以低於市場利率的成本運行；

　　(3)封閉運行，即住宅合同儲蓄的存貸款利率由存貸雙方共同商定，不與市場發生聯繫，亦不受資本市場的影響，利率的穩定性較強。

　　低而穩定的市場利率和通貨膨脹、政府財力的直接或間接支持，金融自由化程度相對較低是合同儲蓄模式實際運行需要的一系列條件，這些條件沒有滿足，合同儲蓄模式難以支撐。近年來，隨著經濟和金融環境的變化，台同儲蓄制度也有了發展，如建立可變利率機制，大幅度重組資產負債機構(拓展籌資渠道、增加資產的品種以及流動性)，打破封閉運行，政府資源漸漸退出等。

　　(三)強制儲蓄模式

　　強制儲蓄模式，即公積金模式，是政府用強翩性手段籌集住宅消費資金的一種住宅消費融資模式。該模式的基本特征是：

　　(1)資金穩定性較強，強制儲蓄按雇員工資收入的一定比例繳存，雇員繳存部分直接從雇員工資中扣除，雇主繳存部分由雇主直接繳存，住房公積金是一種專項用於雇員住宅消費的資金，作用方向明確。

　　(2)資金存款期限長，籌資數額較大，雇員在就業年齡期只要參加工作就必須連續不斷地繳存公積金，強制儲蓄在全社會範圍內廣泛地實行，能聚集起巨額資金；

　　(3)籌資成本低，強制儲蓄按月將雇員繳存部分和雇主繳存部分一併送交到指定機構，或指定機構從雇主的銀行存款賬戶中直接劃賬。

　　強制儲蓄模式的運行也需要一系列的條件：如人均收入水平相對較低；住宅問題主要依靠政府而不是市場解決；資本市場相對不發達，投資渠道較單一；制度的設計有較高的透明度，等等。這種模式也會隨著經濟的發展而變化，如變政府補貼性法定利率為與市場利率掛鉤的可變動利率；閑置資金的投資結構突破傳統的國債範圍(主要指新加坡)而參與金融市場，特別是資本市場。

　　(四)國外住宅消費融資模式在實踐中的經驗

　　上述三種模式在實踐中取得了極大的成功，它們有共性又各有特點。它們在應用上的差異主要來自：

　　(1)資本市場的結構和金融環境的差異，儲蓄制度對資本市場的依賴程度相對較弱，而市場型融資制度的建立需要一個發達的資本市場；

　　(2)政府對住宅消費融資的價值取向以及支持住宅消費融資的方式；

　　(3)人口、經濟水平以及收入分配狀況也決定了其模式選擇的差異；

　　(4)住宅制度的差異。

　　三種模式在實踐中的經驗主要表現在以下幾個方面：

　　(1)三種模式的複合並存，單一的住宅融資模式的國家幾乎沒有，我們這裡講的美國抵押貸款融資模式，新加坡的公積金融資模式和德國的合同儲蓄模式，是指這個國家以某種住宅融資模式為主，而不是全部；

　　(2)離不開政府的參與和干預；

　　(3)政策性和經營性住宅融資結合.不論是發達國家還是發展中國家，其住宅融資既要受到政府的干預，又要有高度靈活的市場調節。都具有政策性和經營性的雙重特點；

　　(4)利率的市場化趨勢，隨著經濟和金融的發展，合同儲蓄和強制儲蓄模式的固定利率很難適應變化，都改固定利率為可變利率。

　　借鑒三種住宅消費融資模式在實踐中的經驗.結合我國當前的經濟發展水平和現行模式的缺陷，我們認為，我國住宅消費融資模式的發展與完善應該分階段進行：短期內，堅持以公積金制度和商業銀行房地產消費信貸相結合的住宅消費融資混合模式為主體，進一步使之完善，並引人舍同儲蓄模式作為補充；中期，放棄公積金制度的主體地位，進一步發展住宅儲蓄銀行以合同儲蓄模式為主體，逐步實行住宅一二級市場聯動的抵押貸款模式長期，應以一二級市場聯動的市場性住宅抵押貸款模式為主體，以合同儲蓄與公積金制度為補充。

　　(一)短期：完善現行模式，引入合同儲蓄

　　公積金制度作為一項比較成功的政策性住宅消費融資模式，在現階段應進一步完善和發展。這主要基於以下幾點考慮：

　　(1)住宅產業當前具有深厚的增長潛力和極強的產業關聯度，是帶動我國經濟增長的主導產業和支柱產業，現階段住宅需求龐大，公積金的強制性特點有利於解決這一問題；

　　(2)我國城鎮現在有300萬住宅特困戶和3300萬戶危房戶，他們主要屬於低收入階層，為解決這部分家庭的住宅困難，需要政策性住宅金融支持；

　　(3)我國城鎮居民的生活正在向小康型邁進，住宅消費成為居民的消費熱點，住宅消費的興起需要政策性住宅金融的支持；

　　(4)現階段商業性住宅儲蓄和資本市場還很薄弱，在這種情況下，住房公積金制度通過強制性儲蓄能夠集聚大量、穩定、低成本的專項資金，這對解決城鎮居民住宅建設和居民購房信貸資金供求矛盾具有積極的作用。

　　住宅儲蓄作為一項市場化的個人住宅融資行為，不但不會影響住房公積金制度的發展，相反，還可以配合住房公積金業務，擴大住宅融資體系的服務範圍和服務能力，也是對我國住宅消費融資市場的一個有益的補充。住宅儲蓄業務的開辦是市場需求多元化的需要。住宅儲蓄業務如果同住房公積金貸款以及商業性住宅抵押貸款結合起來，個人住宅組合貸款將會出現複合型貸款形式，這也是對住宅組合貸款這一最具社會影響力和代表性的需求的零售業務的必要補充。從而有利於住宅消費市場的培育和發展，有利於住宅商品化進程的加快，更有利於擴大內需，推動經濟增長。

　　(二)中期：放棄公積金的主體地位，進一步發展住宅儲蓄制度，推動住宅抵押貸款證券化，並以合同儲蓄為主體

　　公積金制度是現階段的合理選擇，但從中長期看，不應是我國住宅消費融資發展的主體模式。這是因為：

　　(1)公積金制度是強制性儲蓄，不適合市場經濟體制下自願、競爭的原則，各地區、各單位、各居民經濟條件不一樣。對住宅消費融資的要求不一樣，難以建立一個統一的共同的公積金管理規則；

　　(2)公積金儲蓄僅限於有城鎮戶口的國家機關人員、群眾團體、全民和集體企事業單位的固定職工及勞動合同制職工，帶有歧視性，這一人為的政策限定不能適應我國經濟體制、人事制度、戶籍制度以及住宅制度改革的要求；

　　(3)增加了政府的管理負擔和費用開支；

　　(4)實行封閉式的運營，割斷了與市場的聯繫，限制了住宅消費資金的來源。故而，當住宅融資市場發展到一定程度，就可以逐步減少對住宅融資市場的直接干預，讓市場發揮作用，建立起與市場機制相適應的住宅融資體系。

　　從合同儲蓄模式中，我們可以看到它有以下優點：

　　(1)自願的原則，居民可以根據自己的意願和要求來決定住宅儲蓄的時間、數額和期限等，沒有統一的超市場的規則要求.因而實施更加靈活；

　　(2)均等的原則，對參加住宅儲蓄的人沒有資格限制，擴大了融資的範圍.體現了社會公平；

　　(3)降低了政府對住宅融資的干預程度和管理費用，在住宅儲蓄制度下，存貸業務是由現有的金融機構接市場原則的要求來完成的，無需政府的直接干預，因此，住宅儲蓄制度剋服了公積金制度的缺點。更能體現市場機制的原則和要求，更能適應社會經濟的發展。故而在中期，我們認為要以合同儲蓄為主體。

　　同時，在這一階段，也應該規範住宅抵押貸款一級市場.並創建初步的二級抵押貸款市場。之所以在這一階段提出刨建抵押貸款二級市場，主要是因為我國當前資本市場的運行機制及其監督體制薄弱環節太多。當然這種情況肯定會改變，隨著人們資本市場運作的經驗的提高，經濟的逐步發展，我國的資本市場會逐漸趨於完善。

　　(三)長期：以一二級市場聯動的市場抵押貸款模式為主體，以誇兩儲蓄與住房舟積金為補充

　　隨著我國經濟的發展，人們收入水平的提高，以及包括資本市場的各種市場的完善，政府就可以進一步減少對住宅消費融資市場的直接干預，讓市場在消費融資過程中發揮基礎性作用，即採用一二級市場聯動的市場抵押貸款模式，並以此為主體模式。這時候，我們應該完善一級住宅抵押貸款市場，大力發展規範的二級抵押貸款市場(即住宅抵押貸款證券化)。這主要基於以下幾點考慮：

　　(1)經濟得到充分發展，資本市場已經完善.一級市場的貸款規模很大，能為抵押貸款證券化提供充足的市場空間容量，而且貸款I具更加標準，真正的機構投資者也多，這就符合了抵押貸款證券化的條件；

　　(2)我們的市場經濟已經完善，住宅產權進一步清晰，法律體系更加規範，個人信用制度也充分建立，這個時候，以一二級市場聯動的市場抵押貸款模式作為我們的主體模式，是非常可行的，也是必須的。考慮到我國幅員遼闊，地區之間的經濟差異比較大，因而以台同儲蓄與住房公積金為補充可以解決少數地區的住宅消費融資問題。