住宅消费融资

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　　住宅消费融资即银行等金融机构为住宅消费者或住宅投资者提供资金和相关的信用服务，满足人们获取住宅的需要。

　　住宅消费融资是房地产金融的重要组成部分，其业务量占房地产金融业务量的一半以上，住宅的特殊性使住宅消费融资模式成为房地产金融模式选择的重要特征和标志。世界上不同的国家通过金融手段来解决住宅消费融资问题所选择的模式，主要有合同储蓄模式、强制储蓄模式和一二级市场联动的住宅抵押贷款模式，三种模式都有其特殊的运行特征、运行条件和发展趋势，也有许多共性和经验^[2]。

　　(一)一二级市场联动的市场化住宅抵押贷款模式

　　市场化住宅抵押贷款模式是以住宅抵押为基础，各种住宅信用方式交织成网络，受到政府间接调控，以私有金融机构为主体的住宅消费融资模式。其主要特点为：

　　(1)住宅抵押贷款市场由相互衔接的一级市场和二级市场构成，一级市场和二级市场相互促进，二级市场是金融机构对住宅抵押贷款进行担保和发行抵押支持证券的市场；

　　(2)私人信用占住宅抵押贷款市场的主导地位，住宅信贷活动基本上是由各种私人金融机构按市场原则自主地组织经营，获得贷款的条件是以所购房产作抵押，住宅信贷的风险均由私人金融机构承担，贷款的利率完全由市场决定；

　　(3)政府对住宅抵押贷款市场进行全面的间接调控，这种调控主要集中在二级市场，采取的干预形式有四种：一是立法；二是建立以政府为主体的抵押贷款担保机构，为规范整个融资活动设立了担保体系}三是通过资本市场控制资产负债的期限匹配风险，期限通常与抵押贷款的期限相同，债券和贷款的利率与资本市场利率挂钩，可以较好的控制资产负债期限匹配问题}四是税收优惠，对使用抵押贷款购买社会住宅的中等收入者，按照每月归还贷款的数额，核减一定比例的税款。并免缴财产增值税。以鼓励私人购房。

　　该模式的运行需要以下的支撑条件：首先，必须有发育良好的资本市场，能为抵押贷款债券提供充足的市场空间容量，解决抵押贷款的资金来源问题；其次，住宅抵押贷款工具要标准化，包括贷款的期限、利率首付款、偿还条件、偿还方式、转售条件等，抵押贷款债券化才可操作实施；第三。要有足够数量的机构投资者。

　　(二)合同储蓄模式

　　合同储蓄模式是借贷双方通过契约筹措住宅消费资金。合同储蓄的基本特征有三:

　　(1)互助合作.合同储蓄实质上是一种无力一次性付款的购房者之间互助合作的融资体系，住宅合作社是一种由居民自愿组织起来、不以箍利为目的的互助合作性的公益团体，体现了“互助合作”这一合同储蓄的本质特征:

　　(2)存贷结合，所谓存贷结合是指存贷的数额挂钩和利率挂钩，数额挂钩指借款人要得到一定数额的贷款，必须按契约先存入一定数额的存款；利率挂钩是指合同储蓄的存款利率和相应的贷款利率都以低于市场利率的成本运行；

　　(3)封闭运行，即住宅合同储蓄的存贷款利率由存贷双方共同商定，不与市场发生联系，亦不受资本市场的影响，利率的稳定性较强。

　　低而稳定的市场利率和通货膨胀、政府财力的直接或间接支持，金融自由化程度相对较低是合同储蓄模式实际运行需要的一系列条件，这些条件没有满足，合同储蓄模式难以支撑。近年来，随着经济和金融环境的变化，台同储蓄制度也有了发展，如建立可变利率机制，大幅度重组资产负债机构(拓展筹资渠道、增加资产的品种以及流动性)，打破封闭运行，政府资源渐渐退出等。

　　(三)强制储蓄模式

　　强制储蓄模式，即公积金模式，是政府用强翩性手段筹集住宅消费资金的一种住宅消费融资模式。该模式的基本特征是：

　　(1)资金稳定性较强，强制储蓄按雇员工资收入的一定比例缴存，雇员缴存部分直接从雇员工资中扣除，雇主缴存部分由雇主直接缴存，住房公积金是一种专项用于雇员住宅消费的资金，作用方向明确。

　　(2)资金存款期限长，筹资数额较大，雇员在就业年龄期只要参加工作就必须连续不断地缴存公积金，强制储蓄在全社会范围内广泛地实行，能聚集起巨额资金；

　　(3)筹资成本低，强制储蓄按月将雇员缴存部分和雇主缴存部分一并送交到指定机构，或指定机构从雇主的银行存款账户中直接划账。

　　强制储蓄模式的运行也需要一系列的条件：如人均收入水平相对较低；住宅问题主要依靠政府而不是市场解决；资本市场相对不发达，投资渠道较单一；制度的设计有较高的透明度，等等。这种模式也会随着经济的发展而变化，如变政府补贴性法定利率为与市场利率挂钩的可变动利率；闲置资金的投资结构突破传统的国债范围(主要指新加坡)而参与金融市场，特别是资本市场。

　　(四)国外住宅消费融资模式在实践中的经验

　　上述三种模式在实践中取得了极大的成功，它们有共性又各有特点。它们在应用上的差异主要来自：

　　(1)资本市场的结构和金融环境的差异，储蓄制度对资本市场的依赖程度相对较弱，而市场型融资制度的建立需要一个发达的资本市场；

　　(2)政府对住宅消费融资的价值取向以及支持住宅消费融资的方式；

　　(3)人口、经济水平以及收入分配状况也决定了其模式选择的差异；

　　(4)住宅制度的差异。

　　三种模式在实践中的经验主要表现在以下几个方面：

　　(1)三种模式的复合并存，单一的住宅融资模式的国家几乎没有，我们这里讲的美国抵押贷款融资模式，新加坡的公积金融资模式和德国的合同储蓄模式，是指这个国家以某种住宅融资模式为主，而不是全部；

　　(2)离不开政府的参与和干预；

　　(3)政策性和经营性住宅融资结合.不论是发达国家还是发展中国家，其住宅融资既要受到政府的干预，又要有高度灵活的市场调节。都具有政策性和经营性的双重特点；

　　(4)利率的市场化趋势，随着经济和金融的发展，合同储蓄和强制储蓄模式的固定利率很难适应变化，都改固定利率为可变利率。

　　借鉴三种住宅消费融资模式在实践中的经验.结合我国当前的经济发展水平和现行模式的缺陷，我们认为，我国住宅消费融资模式的发展与完善应该分阶段进行：短期内，坚持以公积金制度和商业银行房地产消费信贷相结合的住宅消费融资混合模式为主体，进一步使之完善，并引人舍同储蓄模式作为补充；中期，放弃公积金制度的主体地位，进一步发展住宅储蓄银行以合同储蓄模式为主体，逐步实行住宅一二级市场联动的抵押贷款模式长期，应以一二级市场联动的市场性住宅抵押贷款模式为主体，以合同储蓄与公积金制度为补充。

　　(一)短期：完善现行模式，引入合同储蓄

　　公积金制度作为一项比较成功的政策性住宅消费融资模式，在现阶段应进一步完善和发展。这主要基于以下几点考虑：

　　(1)住宅产业当前具有深厚的增长潜力和极强的产业关联度，是带动我国经济增长的主导产业和支柱产业，现阶段住宅需求庞大，公积金的强制性特点有利于解决这一问题；

　　(2)我国城镇现在有300万住宅特困户和3300万户危房户，他们主要属于低收入阶层，为解决这部分家庭的住宅困难，需要政策性住宅金融支持；

　　(3)我国城镇居民的生活正在向小康型迈进，住宅消费成为居民的消费热点，住宅消费的兴起需要政策性住宅金融的支持；

　　(4)现阶段商业性住宅储蓄和资本市场还很薄弱，在这种情况下，住房公积金制度通过强制性储蓄能够集聚大量、稳定、低成本的专项资金，这对解决城镇居民住宅建设和居民购房信贷资金供求矛盾具有积极的作用。

　　住宅储蓄作为一项市场化的个人住宅融资行为，不但不会影响住房公积金制度的发展，相反，还可以配合住房公积金业务，扩大住宅融资体系的服务范围和服务能力，也是对我国住宅消费融资市场的一个有益的补充。住宅储蓄业务的开办是市场需求多元化的需要。住宅储蓄业务如果同住房公积金贷款以及商业性住宅抵押贷款结合起来，个人住宅组合贷款将会出现复合型贷款形式，这也是对住宅组合贷款这一最具社会影响力和代表性的需求的零售业务的必要补充。从而有利于住宅消费市场的培育和发展，有利于住宅商品化进程的加快，更有利于扩大内需，推动经济增长。

　　(二)中期：放弃公积金的主体地位，进一步发展住宅储蓄制度，推动住宅抵押贷款证券化，并以合同储蓄为主体

　　公积金制度是现阶段的合理选择，但从中长期看，不应是我国住宅消费融资发展的主体模式。这是因为：

　　(1)公积金制度是强制性储蓄，不适合市场经济体制下自愿、竞争的原则，各地区、各单位、各居民经济条件不一样。对住宅消费融资的要求不一样，难以建立一个统一的共同的公积金管理规则；

　　(2)公积金储蓄仅限于有城镇户口的国家机关人员、群众团体、全民和集体企事业单位的固定职工及劳动合同制职工，带有歧视性，这一人为的政策限定不能适应我国经济体制、人事制度、户籍制度以及住宅制度改革的要求；

　　(3)增加了政府的管理负担和费用开支；

　　(4)实行封闭式的运营，割断了与市场的联系，限制了住宅消费资金的来源。故而，当住宅融资市场发展到一定程度，就可以逐步减少对住宅融资市场的直接干预，让市场发挥作用，建立起与市场机制相适应的住宅融资体系。

　　从合同储蓄模式中，我们可以看到它有以下优点：

　　(1)自愿的原则，居民可以根据自己的意愿和要求来决定住宅储蓄的时间、数额和期限等，没有统一的超市场的规则要求.因而实施更加灵活；

　　(2)均等的原则，对参加住宅储蓄的人没有资格限制，扩大了融资的范围.体现了社会公平；

　　(3)降低了政府对住宅融资的干预程度和管理费用，在住宅储蓄制度下，存贷业务是由现有的金融机构接市场原则的要求来完成的，无需政府的直接干预，因此，住宅储蓄制度克服了公积金制度的缺点。更能体现市场机制的原则和要求，更能适应社会经济的发展。故而在中期，我们认为要以合同储蓄为主体。

　　同时，在这一阶段，也应该规范住宅抵押贷款一级市场.并创建初步的二级抵押贷款市场。之所以在这一阶段提出刨建抵押贷款二级市场，主要是因为我国当前资本市场的运行机制及其监督体制薄弱环节太多。当然这种情况肯定会改变，随着人们资本市场运作的经验的提高，经济的逐步发展，我国的资本市场会逐渐趋于完善。

　　(三)长期：以一二级市场联动的市场抵押贷款模式为主体，以夸两储蓄与住房舟积金为补充

　　随着我国经济的发展，人们收入水平的提高，以及包括资本市场的各种市场的完善，政府就可以进一步减少对住宅消费融资市场的直接干预，让市场在消费融资过程中发挥基础性作用，即采用一二级市场联动的市场抵押贷款模式，并以此为主体模式。这时候，我们应该完善一级住宅抵押贷款市场，大力发展规范的二级抵押贷款市场(即住宅抵押贷款证券化)。这主要基于以下几点考虑：

　　(1)经济得到充分发展，资本市场已经完善.一级市场的贷款规模很大，能为抵押贷款证券化提供充足的市场空间容量，而且贷款I具更加标准，真正的机构投资者也多，这就符合了抵押贷款证券化的条件；

　　(2)我们的市场经济已经完善，住宅产权进一步清晰，法律体系更加规范，个人信用制度也充分建立，这个时候，以一二级市场联动的市场抵押贷款模式作为我们的主体模式，是非常可行的，也是必须的。考虑到我国幅员辽阔，地区之间的经济差异比较大，因而以台同储蓄与住房公积金为补充可以解决少数地区的住宅消费融资问题。