房地产金融

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房地产金融（Real Estate Finance）

　　房地产金融作为经济学的一个分支，是一门应用性很强的学科，它主要研究房地产经济领域内信贷资金运动及其规律性，有别于一般工商业资金的融通。

　　所谓金融，是指以银行为中心的各种形式的信用活动以及在信用基础上组织起来的货币流通。与房地产相联系的房地产金融，则是指围绕房地产业的开发、经营，消费而展开的筹资、融资、结算等各种金融活动。房地产金融就是房地产资金的融通，是房地产业与金融业密切结合的产物。广义的房地产是土地与房屋的合称，因而房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融。

　　在我国，房地产金融是一门新兴的学科，内容丰富，主要有：房地产信贷资金的筹集与运用、房地产股票与债券、房地产信托投资、房地产保险、房地产租赁、房地产典当、房地产金融机、房地产金融市场等。当前，我国金融体制改革正面临进一步深化，同样房地产金融体制也正处于逐步探索和建立之中，许多业务还不配套，房地产金融体系尚未完全建立，房地产金融亟待深化。

　　（一）房产金融

　　指房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中的各种资金融通活动。严格他说它不同于住房金融。住房金融是以住房作为信用的保证，获取资金的融通，如通过住房券、住房抵押贷款、按揭贷款。住房储蓄等来融通住房资金，主要是在住房消费过程中的融资活动。可见，住房金融只是房产金融的一部分，而不是全部。除住房金融的内容外，房产金 融还应包括房地产开发与经营公司在房产商品的生产与流通中的资金融通。

　　（二）地产金融

　　又称土地金融，指围绕土地的有偿使用而产生的融资活动。具体来说，又可分解为市地金融、农地金融。市地金融是指围绕城市土地的开发、建设、经营所展开的资金融通活动，包括市地获得金融、市地改良金融、市地转让与经营金融。农地金融是围绕农地的开发、生产、经营而展开的资金融通活动，在国外又称农业金融，主要包括农地获得金融。农地改良金融、农地经营金融。两者相比，前者的货币化程度和贷款利率都较高，贷出的资金回收容易，偿还期限短，并且分期偿还的情况较多出现；后者则通常与各国的土地政策相配合，在政府的扶持下，不以盈利为目的，发放贷款的期限较长，一般多达几年、十几年，甚至几十年。在我国，农业金融又有广义与狭义之分。广义的农业金融又称农村金融，包括农村领域内一切生产经营相关的吸收存款、发放贷款、办理结算、现金管理以及农村信用合作等金融活动；狭 义的农业金融即是指农地经营金融，是与农业生产活动有关的资金融通。

　　(一)集中性

　　房地产相对于绝大多数商品而言其单件价值大，一幢房屋一般来讲少则十几万，几十万，多则数千万，甚至上亿元。因此，无论是在房地产商品的生产环节，还是流通环节，都必须有巨额的资金投入。因此，在房地产金融活动中，房地产开发贷款、房地产流通贷款或者房地产消费贷款，都必须有金融机构的参与和稳定充裕的信贷资金来源。在国外，房地产资金的融通通常由专门金融机构(如美国联邦住宅储蓄银行、巴西住宅银行、日本住宅金融公库等)来从事。

　　(二)资金周转期长

　　房地产开发建设需经过取得土地并进行开发，完成“三通一平”或“七通一平”，再进行建筑施工、(装修)、竣工验收等一系列复杂且耗时长的过程。相对于其他商品的生产周期来说，房地产开发所需时间更长，短则一年、二年，长则好几年。在流通领域，建成后的房屋因其价值大，购买者往往无力一次性付清房款，常采用分期付款方式购房；若采用房屋租赁方式收回投入资金，则资金回收周期更长。因此，房地产的资金运用从投入到产出，快则几年，慢则十几年，甚至几十年才能全部收回。

　　(三)资金运动固定性

　　房和地在物质形态上是连为一体和不可分割的。由于土地不能移动，因而房地产固定在某一场所，不能移动，通常也称为不动产。在交换上，它既不能发生空间位置的移动，也不存在物流，它的流转只是权属关系的变更。因此，房地产商品的生产、流通、消费都是在同一地域位置上依次完成的。这就决定了房地产资金的投人、形态的转换以及补偿，都是在同一固定的位置上按顺序进行的。

　　(四)资金增值性

　　一方面，房地产资金能带来收益即利息，这是房地产资金增值的一种表现。房地产资金的增值是社会再生产的结果，是物质生产者的劳动创造。在社会再生产过程中，资金通过形态改变使最终点的货币量大于起始点的货币量，就是资金运动所带来的增值。房地产再生产过程中资金不断地运动，就能实现一次又一次增值。另一方面，土地是不可再生的资源，也是人类生产与生活的基本要素，随着社会经济的不断发展，对房地产的需求将日益增加，使得房地产会日益稀缺，房地产价格也会不断上涨。因此金融机构为了使自身的货币资产得到保值和增值，也乐于进行房地产投资或从事房地产信贷活动。

　　(五)风险性

　　在房地产金融活动中，由于存在事先无法预料或虽能预料但难以避免的诸因素，有可能使预期的房地产收益与实际的房地产金融收益相背离，因而存在产生资金损失的风险。房地产资金的融通大多数是中长期融资，从资金投入到收回期限一般较长，在这个投人产出过程中，如果融出的资金难以收回，就会产生房地产金融风险。这种风险主要来自以下四个方面，即：政策风险、决策风险、自然风险、和财务风险。如政策的改变可能导致房地产市场和金融市场产生不同于投9资决策时所预料的情况，或者由于投资决策原本就存在错误，因而无法实现预期的投资收益，从而导致房地产融通的资金无法完全收回；又如各种突发性的自然灾害(地震、洪水、火灾等)发生，导致房地产项目遭到严重破坏甚至不复存在，从而难以收回融出的房地产资金；此外，在房地产金融活动中，由于种种原因，致使债务人不能偿还贷款本息，或者证券发行者到期不能偿付本息，也会发生房地产金融财务风险。

　　一、发展房地产金融有利于筹集更多的资金，加快房地产业的发展

　　在房地产业的融资过程中，金融业最具筹集资金的优势，能够把社会的闲散资金吸收进来，变分散为集中，变小额为大额，变短期资金为长期资金，及时补充“血液”，解决房地产业生产与经营中遇到的资金循环困难，保证再生产的顺利进行。

　　二、发展房地产金融可促进金融业的繁荣

　　金融业所吸收的资金，一定要以流动性、安全性、收益性为原则，抓紧机会寻求出路，取得最佳的经营效益。而在众多可供选择的产业中，投向房地产业是较为理想的选择。这是因为：首先，房地产业开发经营的对象是土地、房屋等不动产，其贷款一般以房地产作抵押，贷款额度一般不超过抵押物价值的60％一70％，若到期不能偿还贷款，银行可通过拍卖抵押物来收回本金，故风险小，而且由于房地产具有增值性、不可移动性，通常情况下不会贬值、被盗，损耗小，是可靠的抵押品，所以金融业向房地产业投资，资金安全可得以保证；其次，金融业通过发放房地产贷款，直接投资开发或经营房地产，开展房地产结算、审核、财务管理、房地产咨询、代理房屋购销等方面服务，不仅拓展了金融业务，扩大了贷款范围，而且可分享房地产业的高额利润，使金融业的利润率水平提高；最后，金融业可通过开发、投资一些大型房地产项目，树立自己资金雄厚的良好形象，得到存款人的信赖与支持。

　　三、房地产金融的发展可带动众多相关产业发展，从而促进国民经济发展

　　房地产业的产业链较长，与其他行业关系十分密切，如建筑、建材、机械、家具、电子产品、装饰材料、交通运输等行业，房地产业的发展必然会带动这些相关产业的发展。而且，近年来由于房地产金融的起步使得城镇大批小区、各种花园得以建成，这些新的住宅区又带动了商业、饮食业、文化教育事业的发展。这样，巨大的产业关联性必然带动整个国民经济的快速发展。

　　四，房地产金融的发展，对市场的培育有催化和促进作用

　　我国现阶段市场体系还不够完善，金融市场发育迟缓，房地产业发展资金严重不足，制约了土地及房屋的开发建设、消费，这就急需金融业的扶持。发展房地产金融，推动并且催化了房地产生产经营领域中与之相关的金融商品如货币、资本、债券、股票进入金融市场，增加了房地产市场上的有效供给与需求，促进了金融市场及房地产市场的发育成长。

　　五、发展房地产金融能有力支持我国住房制度改革

　　住房制度改革的根本目的是要加快解决城镇居民的住房问题，使城镇居民安居乐业。尽管自80年代以来，我国一直在探索住房制度改革的路子，其中也摸索出不少经验，解决了一大批城镇居民的住房困难。但从总体上说，传统的福利分房制度并没有得到彻底改变，住房消费资金的良性循环无法建立。自1998年下半年开始，我国住房制度改革进入了一个新阶段，即实施住房分配货币化，将原来用于建房、购房的资金以住房补贴、住房津贴、住房有价证券的方式发给职工，由职工自己到市场上购买或租赁住房，从而实现住房的社会化和商品化。而要让居民愿意买房，买得起房，就需要金融业开展多种形式、多元化的个人住房抵押贷款，扶持居民住房消费，促进住房消费市场的发展和形成，从而彻底解决我国居民的住房问题。中国人民银行已决定从1998年起取消对国有商业银行贷款规模的控制，修订了《个人住房担保抵押贷款暂行办法》，允许所有商业银行开办个人住房抵押贷款业务，延长贷款期限，简化手续，1998年的住房贷款达l000个亿以上，这说明住房抵押贷款在房改实施中已发挥了巨大的推动作用。

　　政府要想在住房金融发展中有效地发挥作用，首先必须给自己一个准确的定位。当前我国确立的经济体制改革目标是建立社会主义市场经济，其基本特征是参与市场交易的各主体地位都是平等的。如果政府作为一交易主体参与市场，则必定与其他市场主体处于不平等的地位，这是由政府拥有市场的管理权性质决定的。所以政府作用的定位应该是：在市场中为各主体顺利进行交易提供支持和保障，只有这样，才能保证市场行为的公平、公正和公开。从世界各国住房金融的发展来看，一般都是以市场机制为基础，即金融机构的资金大部分通过市场来筹集，且贷款对象、贷款偿还期限、偿还方式、贷款利率等也不是由政府指定的。政府作用体现在对住房金融的支持上。

　　政府扶持和干预市场有两种方式，一种是直接干预，政府不仅直接出巨资来参与住宅融资活动，而且通过制定利率等措施来对住房金融市场实行多方面的干预。另一种是间接干预，主要有两种形式：一是制定详尽的法律法规来规范和引导市场的发展；二是通过为抵押贷款提供保险和发起设立若干准政府机构，并通过它们的市场活动来影响抵押贷款市场的发展。从我国经济改革目标和政府定位来看，我国政府干预市场应该采取第二种方式，即转变一成不变的指令性的监管为积极的引导，通过完善市场的基础设施和体制建设来促进改革的深化，并尽可能避免扭曲市场信息和破坏市场在资源配置方面的基础功能。

　　1．房地产市场过热存在市场风险。房地产市场过热主要表现为房地产投资增速过快和房地产市场价格上涨过快。房地产业投资需求急增，房价迅猛上涨的现象，不仅直接导致钢铁、水泥等行业的过度投资，以及水电煤油等能源供应紧张，还使房地产信贷总额大幅增长。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。而房地产业的发展对宏观经济形势极为敏感，一旦宏观经济进入周期波动的衰退阶段或受到某些未预期事件负面影响，民众收入下降，就极易导致泡沫破灭。

　　2．房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。房地产开发企业高负债经营的问题较为严重。房地产企业自有基金不足，房地产开发项目开发资金、企业流动资金严重依赖银行信用，企业资产负债率高。而且房地产企业普遍采用分阶段连续开发的经营模式，这种经营模式对产品的及时销售以回笼资金的依赖很大，一但销售强棵不如预测理想，其资金供应链将断开，造成经营困难。垫资承包和拖欠工程款的问题比较严重，扰乱了房地产市场的经济次序，形成了房地产开发的虚假繁荣，不利于市场的稳定。

　　3.房地产企业违规套资凸现道德风险。部分房地产企业由于自有资金少，大部分资金依赖银行贷款，在进行信贷过程中为了追求利益，隐瞒信息没，挪用贷款资金等现象时有发生，甚至会采取“假按揭”违规手段套贷，或要求施工单位垫资承包，以减轻资金不足的压力等。开发商把“假按揭”作为一种融资渠道，既可降低财务成本，又可缓解资金周转困难。有的开发商在出售房屋获得资金后偿还银行贷款，也有开发商因无法将房屋全部卖出而携款潜逃。这些投机行为严重扰乱了市场秩序，对金融安全构成威胁。

　　4．银行发放房地产贷款存在操作风险。银行违规操作现象时有发生。房地产业近几年的持续高温和高额利润吸引了银行信贷资金的大量进入。恶性竞争使得各商业银行不惜违规操作或放松信贷条件发放房地产贷款，促使了金融腐败的滋生。而各种违规操作和金融腐败导致房地产贷款质量下降。一是贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严；二是抵押物管理不规范。办理抵押的相关职能部门不按程序操作。或过分依赖中介机构的评估结果。造成抵押品贬值或抵押无效：三是行贷后管理混乱，个人贷款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施。

　　5．银行土地开发贷款存在较大的信用风险。银行土地开发贷款面临四方面风险：一是土地储备中心资产负债率较高；二是银行难以对土地储备中心进行有效监管；三是银行向土地整理储备中心发放的贷款没有有效的担保措施；四是土地储备中心的运营风险。

　　1．商品房房价太高，经济适用房政策不完善。

　　多年来，与其他商品大打价格战的经营策略不同，商品房价格居高不下直接影响着人们的购房倾向。而经济适用房政策不明确，造成大量高收入阶层涌入经济房市场。据了解，目前，国内绝大多数地方经济适用房已成为住房供应的主渠道。应当说，经济适用房的发展平抑了过高的商品房价格，适应了停止住房实物分配后个人购房的需求，对拉动经济增长起到了重要作用。但由于政策方面的不完善，在各地还普遍存在着诸如中低收入家庭的收入界限、购买对象的条件、购买程序、价格确立办法等方面的问题。

　　2.住房消费贷款额度低、期限短、利率高。

　　我国抵押贷款的期限短则3－5年，最长的也只有20－25年。这与我国目前收入低、房价高的国情相比，使中低收入家庭难以承受，贷款期限过短就更令需要贷款的居民无法涉足。而当前一些银行机构推出的所谓“零首付”，由于进入的条件太高，对普通购房者来讲没有实际意义。

　　3．缺乏风险转移机制、贷出款项没有保障,抵押贷款形式单一、限制条件多的状况并存。

　　目前，我国住房贷款的形式主要是职工抵押贷款，形式单一，且限制条件非常严格，束缚了购房者消费贷款的选择性和自由度。住宅抵押贷款二级市场至今尚未形成。二级市场的缺乏造成证券化程度低，融资工具缺乏，银行不能通过转让贷款债权的方式来转移资金风险。 　　

　　4. 住房金融法规不够健全，对住房资金的筹集、运用缺乏有效的管理与监督。

　　目前，虽然涉及房地产抵押的法律已出台了一些，如《民法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》等，但总的来说住房消费贷款运作的法律环境尚不够完善，表现为有些法规缺乏可操作性，特别是作为住房消费贷款的重要形式——住房按揭贷款，更是缺乏法律方面的保证，这不利于住房金融的进一步健康发展。 此外，融资结构的不合理，住房消费信贷地域分布的不平衡，住房金融配套服务体系发展的滞后也都是我国房地产金融发展的制约因素。

　　1．加强国家的宏观调控和引导。完善房地产金融的法律环境。建立健全房地产金融方面的法律、法规．是有效防范金融风险的重要前提。我国相关法制建设的滞后加大了房地产金融风险的防范难度，银行为确保信贷质量，不得不提高贷款条件。在相当程度上阻碍了房地产业的发展。必须加强房地产金融市场的宏观控制，根据国内国际实际情况，制定适合房地产金融市场不断发展的法律、法规，保证房地产金融市场的健康发展，有效控制房地产金融风险，为房地产金融的发展提供有力的法律保障。

　　2．完善银行内控机制，建立房地产市场风险预警机制。目前，我国的房地产金融体系还不够完备，尤其是对风险的防范没有很好的措施，银行应从规范自身行为做强，加强内控机制建设，强化贷款管理制度，实行审贷分离，前中后台分离，建立健全具有独立性和权威性的内部稽核审计机构，充分发挥其再监督作用，有效地防范金融风险。同时，建立房地产金融风险防范机制，构建包括房地产金融风险识别、风险度量、风险防范与控制及风险评估的房地产金融风险预警系统。

　　3．健全房地产金融监管体制。房地产金融监管机构应加强监管力度，监督银行、开发商和信贷个人的行为，及时治理不正确的和违反政策规定的不良行为。同时健全信息传递机制，保证信息及时、准确．严厉打击舞弊、欺诈等行为，有效防范道德风险。此外，应规范房地产开发企业的经营运作，严格遵守对房地产开发企业的贷款程序，通过检查房地产开发企业的资质，审查房地产开发公司以往的信用纪录等手段遏制违规行为。在房地产市场发展过程中，应对各项影响房地产的指标，如投资增幅、销售增幅、价格变化等进行实时监控，采用各种货币的甚至是行政的调控措施控制各个指标正常发展。

　　4．拓宽房地产融资渠道。拓宽房地产企业融资渠道的关键在于发展市场化的直接融资， 即是让投资者直接承担产业风险的市场化融资，将过度集中在银行系统的风险分散给全社会共同承担。为此，应发展完善适合我国的房地产融资方式。将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，以扩充开发企业和购房者的融资渠道，这是化解房地产金融风险的必由之路。在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和个人住房贷款的融资不仅有债权融资和股权融资两种基本形式，而且在债权融资和股权融资一级市场以外，存在发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具，包括投资基金、信托证券、指数化证券等。通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买，二级市场把集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场的各种投资者中。

　　5．建立个人及企业信用制度。我国目前还没有建立个人信用制度，只靠道德约束而没有经济利益和法律责任约束。在发达国家个人信用制度已普遍建立，信用成为个人最有价值的财产。建立一套包括信用档案制度、信用账户制度、信用调查制度、信用监控和评估制度等个人及房地产企业的信用制度，可以有效地防止“道德风险” 在我国可以通过建立个人信用制度，以经济法律的手段形成对个人行为的外部约束力量，使个人违约成本大于收益，降低借款人违约风险。如各商业银行可采用联网方式，对故意违约和采用欺诈手段骗取贷款的借款人在网上公布，并取消其终身贷款资格，而对守约的借款人则可给予信用等级评定，信用等级越高越容易获得贷款，而且贷款期限、利率水平也可获得更多优惠。