房地产融资

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　　房地产融资是指为了保证整个房地产业经济运动的顺利进行，而发生的融迩资金的经济活动。

　　和其他融资活动一样，房地产融资包括筹集资金和供应资金这两个基本环节。筹集资金是供应资金的前提条件，没有资金的筹集，资金的供应就成了无源之水。从房地产资金运行来看，房地产融资又包括房地产开发经营资金的融通与房地产消费资金的融通两个方面。

　　房地产融资所融通的资金主要有国家或地方政府预算中的房地产开发经营资金和房地产行业或企业自己向社会广泛筹集的资金。其中包括通过银行，个人或其他行业的企业筹集而来的资金，只要这些资金在实际使用上是直接投入房地产业的经济运行的，那么就属于房地产融资的范畴。广泛而活跃的房地产融资活动，是社会房地产业发展的基础。房地产融资活动的深度和广度，直接制约着房地产业发展的规模，速度及社会对房地产消费的满足程度：同时，它也是反映房地产商品化进程的尺度。

　　房地产开发经营有规模大、投资多、周期长、风险高等特性，这决定了房地产融资的类似特点。

　　(一)融资规模大

　　房地产开发经营由于投资价值大而产生了大量的资金需求，并且，房地产企业的资金，存在使用支出上的集中性和来源积累上的分散性、长期性的矛盾。因此，房地产企业必须综合运用多种融资方式，充分发掘内部潜力并进行大规模的外部资金融通。

　　(二)资金回收期长

　　由于房地产开发经营的周期长，一个项目从策划、建设、竣工验收到出售(或出租)至少需1年以上时间，且销售(或出租)一定数量后才能收回成本乃至产生利润，因此，房地产开发经营的资金周转慢、回收期长，所以各种融通资金的回收期(或偿还期)也长。

　　房地产企业在融资过程中，必须综合研究、分析影响融资活动的各种因素，遵循一定的原则，力求达到房地产融资的最佳效益。

　　(一)适度规模原则

　　房地产企业不论通过什么渠道，采取什么方式融通资金，首先应该确定合理的资金需要量。融资固然要广开渠道，但必须有一个适度的界限。融资过多，会增加融资成本、降低资金使用效果；融资过少，又会影响资金的供应，进而影响开发经营的规模和进度。因此，在确定合理、适度的融资规模时，不仅要考虑房地产开发经营的规模、周期等，估算总的资金需要量，安排各年的投资支出；同时，还要根据开发经营对资金使用的时间要求，将全年的资金需求量合理分解为每季度、每月的需求量，并结合资金的回收预测，合理适度地安排融资、投放和回收。

　　(二)成本效益原则

　　房地产企业进行资金融通必须支付一定的代价、承担一定的融资成本，融资成本主要包括各种资金的占用费和筹措费。由于各种不同的房地产融资渠道和融资方式具有不同的融资成本和融资难易度，因此，房地产企业在融资时，应选择合理的融资渠道和方式，力求降低融资成本。房地产融资是为了投资，所以，房地产融资必须首先确定有利的投资方向和明确的资金用途，统筹考虑融资和投资两个环节，力求融资成本低而投资效益高，实现最优的成本效益。

　　(三)风险收益原则

　　房地产企业可依靠举债来从事房地产开发经营活动，即进行负债经营。负债经营可使企业利用财务杠杆作用提高权益资本收益率。但房地产企业进行资金融通是要承担一定的风险的。特别是当房地产企业进行负债经营时，面临着资金供给、还本付息、破产偿债等风险。因此，房地产企业在融资活动中，不仅必须考虑利用负债经营的财务杠杆作用，而且要全面衡量融资风险，力求实现房地产融资风险与收益的均衡。

　　从房地产融资的资本流向看，可以分为融出资本和融入资本。融出资本者是房地产资本的供给方，融入资本者是房地产资本的需求方。房地产资本的供求关系构成了房地产融资的主要矛盾，是房地产融资经济分析的基本要素。

　　房地产融资还可依照融资对象分作内部融资和外部融资，其中，外部融资又可以分为主权性融资方式和债务性融资方式。

　　主权性融资方式是指融资者以出让一部分利润为条件而向出资者融资的行为。主权性融资方式的共同特点是；

　　(1)所融入资本是企业永久性资本，其资本使用方向不受限制；

　　(2)出资者与融资者共同承担风险；

　　(3)出资者参与利润分配；

　　(4)融资程序较复杂，融资成本较高，如发行房地产企业股票就属于这种房地产融资方式。

　　债务性融资方式是指融资者以还本付息为条件而向出资者融资的行为，又可以分为直接债务融资和间接债务融资。直接债务融资是指企业直接与债权人确定债权债务关系而获取资本的行为，商业信用、金融租赁、发行房地产债券等就属于此类方式，间接债务融资是指房地产企业通过各种房地产融资机构而融入资本的行为。如从房地产融资机构凭信用借款或通过抵押、担保等形式借款等。

　　债务性融资方式的共同特点是：

　　(1)所融入资本不能永久使用，均要还本付息；

　　(2)债权人不参与企业利润分配；

　　(3)所融资本的使用方向上大多是受债权人限制的；

　　(4)融资程序较简便，融资成本较低。房地产融资的分类如下图：

　　房地产融资也称“住房融资”，这是因为住房是房地产的主要内容。美国房地产抵押贷款总额中，近80％是用于住房贷款，而商业房地产仅占20％。我国的情况与国外有所不同，我国的房地产融资是在两权分离的条件下进行的，即土地所有权在国家，而所有权和使用权又适当分离，从而使房地产产权形式有多种安排。

　　现代经济的一个最大特点，就是信用从经济活动的局

　　房地产业要进行融资必须通过适当的融资途径，根据国内外房地产融资业务来看，主要有以下几条途径：

　　(1)建立房地产专业银行。房地产专业银行是整个社会融资系统中专门从事房地产融资业务的产业金融机构。它的资金来源主要是国家和地方政府的财政资金和广泛的社会储蓄。房地产专业银行的贷款数额、利率，期限，顺序先后，首先应服从社会房地产业总体发展规划的要求，其次应根据房地产开发建设项目的性质和轻重缓急的程度，最后还要确定合适的存贷款比例，对参加储蓄的存户，当他们的储蓄额达到一定数量时，可获得购买或租赁住宅的优先权。

　　(2)建立住房合作社。住房合作社既是一种群众址的集体建房组织，也是一种新型的房地产融资形式。住房合作社的资金来源，是以社员入吸储蓄为基础，以国家采取优惠政策和企业向建房职工进行扶助为条件，以住宅合作社代表社员办理住房消费信贷和抵押贷款力补充，从而筹足资金。

　　(3)建立住房公积金。公积金是一种由政府规定的，强制性的职工义务性长期储蓄。住房公积金来源主要有两部分：一部分是职工每月从工资中提取一定比例，比如工资的5%；另一部分是职工所在单位同时向基金会上缴该职工工资一定比例的款项，比如15％，存入该职工的基金户头之中。住房公积金由社会统一的法定机构统一掌管，专款专用，并按照规定向职工进行住宅建设和住宅消费资金贷款发放。

　　(4)房地产抵押贷款。这是指房地产开发经营企业以一定量的房地产商品作为如期偿还借款的保证物，向银行或其他贷款单位作抵押，从银行或其他单位取得贷款。贷款到期，借款企业必须如数归还所贷资金的本息，并交一定数量的抵押品保管费用；逾期无力偿还者，银行等贷款单位有权处理其抵押的房地产商品，首先作贷款的清偿之用。房地产企业借助于抵押贷款的方式，可以增加企业的资金实力；如果抵押物是尚处在建造期的房地产商品，还可以大大缩短企业获得资金的周期。

　　(5)同业或跨行业资金拆借。这是一种房地产资金的短期融通方式。拆借利息由拆借双方自己商定，期限一般几天或稍长一些。有的只是隔夜拆借。

　　(6)发行房地产债券或股票。房地产股票是以股份有限公司形式组织起来的房地产企业发行的投资入股的凭证。房地产债券是房地产企业为了追加开发经营资金而发行的一定期限的债券。房地产债券的偿还期应和房地产开发经营周期相对应，一般为3～5年。发行房地产债券或股票，企业可以用较少的自用资金，兴办大规模的房地产开发事业。

　　(7)金融信用担保。信用担保，是房地产借款企业无需抵押物，由金融单位或具有实力的企业作为信用担保，而从银行获得贷款的一种方式。只是提供信用担保的企业，要向其所担保的房地产企业收取一定比例的担保费，作为担保风险补偿。

　　(8)利用外资，在国内资金短缺的情况下，吸引外资到国内来搞房地产开发建设，是一条十分重要的房地产融资渠道。主要途径有：土地入股，引进外资，建成后双方合作经营或用房地产商品偿还外商投资；向国外发行房地产债券或股票：向外国房地产商批租土地，由他们独资开发建设，并从事房地产商品的经营业务等等。此外，还可以向国际金融机构申请房地产开发建设的贷款和补助。

　　进行房地产融资，首先应明确融资主体，再由融资主体进行融资活动，并承担风险。按照房地产融资主体，可将房地产融资模式分为两种：现有房地产企业融资模式和新建房地产企业融资模式。

　　(一)现有房地产企业融资模式

　　现有房地产企业融资模式是指房地产开发商确定了新的房地产投资项目后，依托现有企业进行融资活动。其特点主要有以下几个方面：

　　一是由现有的房地产企业统一组织融资活动并承担融资责任和风险；

　　二是在现有的房地产企业资产和信用的基础上进行融资活动，并形成增量资产；

　　三是根据现有房地产企业的财务状况分析研究融资后的投资收益和偿债能力等。

　　(二)新建房地产企业融资模式

　　该模式是指新组建房地产开发企业进行房地产项目的融资。其特点主要有以下几个方面：

　　一是房地产项目所需资金来自新建房地产企业筹集的资本金和债务资金；

　　二是全部风险由新建房地产企业的投资者承担；

　　三是主要根据房地产项目预期的开发运营情况评估其投资经济效益，分析其获利能力和偿债能力等。