住宅合作社

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　　住宅合作社是一种新型的建房组织，是指一种城镇居民自愿参加、自筹资金、自有产权、自己使用，自行管理的群众性的互助协作的服务型集体经济组织。

　　国务院房改领导小组、建设部、国家税务总局以建房(1992)67号文件印发的《城镇住宅合作社管理暂行办法》中明确规定：“住宅合作社是指经市(县)人民政府房地产主管部门批准，由城市居民、职工为改善自身住房条件而自愿参加，不以盈利为目的的公益性合作经济组织，具有法人资格。

　　住宅合作社提供的住宅称为合作住宅，它是住宅合作社通过社员集资合作建造的住宅。住宅合作社起源于国外，在中国是先于城镇住房制度而存在，最大优势是最大限度发挥个人改善住房条件的积极性。

　　住宅合作社集组社、筹资、建房、管理、售后服务于一身，根据利益共享、责任分摊的原则，负责修房、管房、环境卫生、小区绿化、公用设施的维护，体现了住房消费行为的合作。^[1]

　　住宅合作社的基本特点为：民间性、非营利性、民主自愿性、合作互利性。

• 民间性：是住宅合作社的自有、自营、自享的合作性质的具体体现。民间性意味着合作社独立于政府，这有利于提高社员的关切度与参与意识。

• 非营利性：住宅合作社唯一的宗旨是为了更好地解决社员的住宅问题，而不是为了营利，建成的住宅是按成本出售给社员，而不是出售给公众。

• 民主自愿：参加住宅合作社的成员都是完全自愿的，入社自愿、退社自由。在合作社内部实行民主管理原则，重大事项须经社员大会讨论通过。

• 合作互利：住宅合作社以互助合作为基础，通过共同集资达到互助互利，社员对合作所建住房具有产权、分配权、居住权，任何人都不能强制他人服从自己的经济利益，每个社员在政治、经济上是平等的。

　　住宅合作社是广大社员为解决自身住房问题而组成的一种群众性的、相互合作的、不以盈利为目的而组成的社会经济组织。

　　住宅合作社按产权性质划分

　　普通型住宅合作社：合作社的住房可以在社员内部转让调剂。国外采取这种方法的较多。

　　租房式住宅合作社：合作社的住房归合作社所有，向社员出租住房。住户不会成为房产产权所有人。这种方式在一些不发达国家被广泛采用。房产私有住房合作社：合作社负责联系贷款与购买宅基地。申请人社的人必须认购入社股金，以股金填充贷款缺额。社员可以优先得到住房，并以分期付款的方式偿还贷款本息和合作社其他开支，一旦本息付清，住房便归个人所有。

　　房屋共有住宅合作社：人社社员只需缴纳入社股金，便可以争取到住房。合作社房产共同所有，并从社员中推选出管理委员会和负责人，管理有关住房业务。社员搬离合作社住房，可以得到一笔偿还款。

　　按业务范围划分

　　建房、旧房改造合作社：房屋建成交付使用后，合作社即告解体，或再吸收新社员。维修、管理住宅合作社：由社员选出的管委会统一管理维修合作社的房屋。建房、管房住宅合作社：既向社员提供住宅，又负责建成后的管理与维修，并为社员提供其他方面的优惠服务。

　　按社员对象分

　　面向社会各阶层的住宅合作社，或由居民个人自行组织的住宅合作社。

　　由单一行业的大企业职工单独组织或由中、小企业联合组织的住宅合作社。

　　由某一阶层跨行业组织的住宅合作社。

　　住宅合作社是一种合作经济，它不是集体经济，全民经济，也不是个体经济。这种经济是带动群众集体占有和个人占有两者兼有的合作经济。是一种住宅消费行为的合作，不是经营性质的合作。因此，加入住宅合作社的成员是个人，而不是集体、单位，如有单位参加，但这些单位的住房最终要落到个人；个人要支付住房自身的造价。住宅合作社，产权是合作社和个人双重所有；合作社的活动包括筹资，营建、管理、服务等整个过程，它营建住宅的目的是解决社员住宅而不是向社会出卖商品房。住宅合作社应贯彻群众性、民主性及社籍开放，它的组织机构，一般由社员代表大会、执委会、监事会组成。

　　住宅合作社的建立和发展，对推动住宅建设起了积极作用。

　　一是，调动了个人建设住房的积极性，减轻了国家负担，对解决城市居民居住困难起了积极作用。

　　二是，广泛地吸收了社会闲散资金，加快了住宅建设的步伐，同时把一部分消费基金吸引到住宅建设上来，有利于调整居居民的消费结构。

　　三是，促进了住房制度的改革，有利于推进住宅商品化的过程，抑住房的价格。

　　四是，谁住房谁负担，多住房多拿钱，改变了现行住房传统的供给制和福利型，有利于住宅改革和住宅资金的良性循环。

　　五是，增强社会成员的集体观念，合作互助精神，有利于社会安定和社会风貌的改善。

　　住宅合作社在国外，有成长的历史，在我国，住宅合作社虽在八十年代诞生，但一经产生，就显示了它的优越性，因此，发展很快，并受到政府和有关方面的重视和关注。为了推动住宅合作社的发展国务院1988年下达11号文件，正式把发展住宅合作社列为住房制度改革的内容。1989年9月又制订了《全国城镇住宅合作社暂行办法》，从而推动了我国住宅合作社的发展。

　　住宅合作社的基本原则有：

　　1.自愿原则：住宅合作社是群众自愿组织，入社自愿、退社自由。

　　2.民主原则：住宅合作社的社员是合作社的主人，实行民主管理制度。由社员民主选举产生的社会代表大会为权力机构，以一人一票的表决权，决定合作社的重大事项，其所选举的管理机构，代表社员的利益，向社员代表大会负责，并接受社员的监督。

　　3.互利原则：通过社员互助，向社员提供住房实现社员利益。

　　住宅合作社的基本任务是：筹资、建房、管班、服务。筹资。积极吸收入个人资金，单位资金，并争取银行低息贷款，国家拨款，有关单位资助及国内外赠与。建房。多方筹措住宅建设资金，为本社社员建造住宅，分配住宅。管理。协助房管部门办班产籍，产权等事宜。服务。积极为社员住房提供装修、维修服务，与国内外同类民间组织开展横向交流。

　　住宅合作社的资金来源主要以社员投资为主，加上政府的各项优惠政策，包括减免税费、划拨或减免地价以及银行的信贷支持等。各国政府对住宅合作社除了资金支持外，还通过划拨或出租、出售的办法，优先向住宅合作社提供建房用地。有的国家还规定，社员所在单位要提供建房费用一定比例的无息贷款，并在材料、运输、劳动力上给予支持。

　　1.组织机构

　　随着合作建房的发展，许多国家都成立了全国、省市、基层住宅合作社组织机构。如波兰设有全国性的住房合作社中央联盟，各省、市、区设有住房建筑合作住房联盟，省、市住房合作协会和基层住房合作社三级组织，并有各自的职责范围。全国联盟的主要任务是按国家法律规定，制定本系统的技术、财务、管理方面的规章制度，在技术、法律和行政事务方面给地方咨询服务，举办代表大会及出版刊物；省、市住房合作协会的任务是发展会员，组织住房储蓄，制定合地区合作住房发展规划、计划，组织住房建设，提供住房信息，指导合作社的住房管理与维修工作，代理小型合作社的财务管理及审计工作。基层合作社都由社员选出的管理委员会，负责管理本社的房屋，代表住户向有关方面反映意见，组织社员进行公益劳动等。

　　2.人员组成

　　各国住宅合作社的社员人数多少不等，由几十人、数百人、上千人或上万人，但各国对住宅合作社的最低人数都有所限制。如加拿大规定合作社必须由5人以上组成；意大利规定至少有9人参加才能建立合作社；匈牙利规定，凡愿意自行合作建造12套以上住房的居民，都可以建立住房合作社。

　　3.审查批准

　　各国政府都规定，住宅合作社必须经政府有关部门审查批准。政府有权对住房合作社的住房建设使用、维修，以及财务管理进行检查、监督、审计，如发现有违反政府的有关规定或有违法行为时，有权予以处罚或撤销。

　　4.准入条件

　　对参与住房合作社的对象，各国规定不尽一致，但都有一定的限制。如意大利规定，只有具备以下条件的合作社社员者能得到国家资助：

　　一是意大利国籍；

　　二是社员所在的那个市镇正在建造或将要建造这种住宅；

　　三是适合自己家庭所需要的住宅；

　　四是没有分配到国家、大区、省或单位支持或资助而建造的住房；

　　五是收入不得超过法律规定的界限。波兰规定除每人每月生活费用不超过一定标准的由国家或有关部门全部或部分解决外，其他居民要解决住房问题必须向所在区的住房建筑合作社报名登记，并按照规定每月预付部分新房建设费用，才可能得到住房。

　　5.约束机制

　　各国的住房合作社都有自己的章程和一套管理制度，章程一般对吸收会员的程序、社员的权利和义务、获得住房的条件、住房的使用及管理等都作出规定。为了防止投机行为，对住房的转让、转租、交换、买卖，住房合作社都有一定规定，如新搬进的住户必须成为合作社社员，或采取“买回”制度，即由合作社收购社员要出售的住房等，以协助政府防止住宅方面的投机行为。

　　住宅合作企业是成员共同集资组建的住宅合作经济实体。尽管住宅合作社和住宅合作企业两者都是根据“自愿平等，互惠互利”的基本原则，由成员共同集资组建的住宅合作组织，但两者之间右明显的不同之处：

　　(1)创办目的不同住宅合作社社员集资创办住宅合作社是为了解决自身的住房需求，而住宅合作企业成员兴办住宅合作企业是为自己创造就业机会。

　　(2)活动的性质不同住宅合作社所从事的一切与住宅有关的活动，是非营利性的。而住宅合作企业是营利性的经济组织，从事房地产投资开发活动。

　　(3)满足成员有关需要的方式不同住宅合作社从事住宅的生产。维修和保修、服务，满足成员的居住需要；而住宅合作企业从事住宅的生产维修和保养、服务是为了出售住宅，从而获得货币收入。

　　(4)成员投资的实现形式不同住宅合作社成员灼投资转化为归其所有的住宅或住宅服务；而住宅合作企业成员的投资则以股息或股金分红的形式得到回收并获得赢利。

　　十九世纪中叶创始于欧洲。伴随着城市化和工业革命的发展，大量人口涌入城市，住宅短缺的问题日益突出。为了减少中间剥削和降低建房成本，一些劳动者自发组织起来，相互帮助合伙建房，住宅合作社应运而生并得到快速发展。

　　最早组建住宅合作社的国家有法国、德国、意大利等国家。早在1860年，法国就出现了试验性的住宅合作社，1862年德国成立了第一个住宅合作社。第二次世界大战后，住宅合作社在世界范围内得到迅速发展。