住宅合作社

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　　住宅合作社是一種新型的建房組織，是指一種城鎮居民自願參加、自籌資金、自有產權、自己使用，自行管理的群眾性的互助協作的服務型集體經濟組織。

　　國務院房改領導小組、建設部、國家稅務總局以建房(1992)67號文件印發的《城鎮住宅合作社管理暫行辦法》中明確規定：“住宅合作社是指經市(縣)人民政府房地產主管部門批准，由城市居民、職工為改善自身住房條件而自願參加，不以盈利為目的的公益性合作經濟組織，具有法人資格。

　　住宅合作社提供的住宅稱為合作住宅，它是住宅合作社通過社員集資合作建造的住宅。住宅合作社起源於國外，在中國是先於城鎮住房制度而存在，最大優勢是最大限度發揮個人改善住房條件的積極性。

　　住宅合作社集組社、籌資、建房、管理、售後服務於一身，根據利益共用、責任分攤的原則，負責修房、管房、環境衛生、小區綠化、公用設施的維護，體現了住房消費行為的合作。^[1]

　　住宅合作社的基本特點為：民間性、非營利性、民主自願性、合作互利性。

• 民間性：是住宅合作社的自有、自營、自享的合作性質的具體體現。民間性意味著合作社獨立於政府，這有利於提高社員的關切度與參與意識。

• 非營利性：住宅合作社唯一的宗旨是為了更好地解決社員的住宅問題，而不是為了營利，建成的住宅是按成本出售給社員，而不是出售給公眾。

• 民主自願：參加住宅合作社的成員都是完全自願的，入社自願、退社自由。在合作社內部實行民主管理原則，重大事項須經社員大會討論通過。

• 合作互利：住宅合作社以互助合作為基礎，通過共同集資達到互助互利，社員對合作所建住房具有產權、分配權、居住權，任何人都不能強制他人服從自己的經濟利益，每個社員在政治、經濟上是平等的。

　　住宅合作社是廣大社員為解決自身住房問題而組成的一種群眾性的、相互合作的、不以盈利為目的而組成的社會經濟組織。

　　住宅合作社按產權性質劃分

　　普通型住宅合作社：合作社的住房可以在社員內部轉讓調劑。國外採取這種方法的較多。

　　租房式住宅合作社：合作社的住房歸合作社所有，向社員出租住房。住戶不會成為房產產權所有人。這種方式在一些不發達國家被廣泛採用。房產私有住房合作社：合作社負責聯繫貸款與購買宅基地。申請人社的人必須認購入社股金，以股金填充貸款缺額。社員可以優先得到住房，並以分期付款的方式償還貸款本息和合作社其他開支，一旦本息付清，住房便歸個人所有。

　　房屋共有住宅合作社：人社社員只需繳納入社股金，便可以爭取到住房。合作社房產共同所有，並從社員中推選出管理委員會和負責人，管理有關住房業務。社員搬離合作社住房，可以得到一筆償還款。

　　按業務範圍劃分

　　建房、舊房改造合作社：房屋建成交付使用後，合作社即告解體，或再吸收新社員。維修、管理住宅合作社：由社員選出的管委會統一管理維修合作社的房屋。建房、管房住宅合作社：既向社員提供住宅，又負責建成後的管理與維修，併為社員提供其他方面的優惠服務。

　　按社員對象分

　　面向社會各階層的住宅合作社，或由居民個人自行組織的住宅合作社。

　　由單一行業的大企業職工單獨組織或由中、小企業聯合組織的住宅合作社。

　　由某一階層跨行業組織的住宅合作社。

　　住宅合作社是一種合作經濟，它不是集體經濟，全民經濟，也不是個體經濟。這種經濟是帶動群眾集體占有和個人占有兩者兼有的合作經濟。是一種住宅消費行為的合作，不是經營性質的合作。因此，加入住宅合作社的成員是個人，而不是集體、單位，如有單位參加，但這些單位的住房最終要落到個人；個人要支付住房自身的造價。住宅合作社，產權是合作社和個人雙重所有；合作社的活動包括籌資，營建、管理、服務等整個過程，它營建住宅的目的是解決社員住宅而不是向社會出賣商品房。住宅合作社應貫徹群眾性、民主性及社籍開放，它的組織機構，一般由社員代表大會、執委會、監事會組成。

　　住宅合作社的建立和發展，對推動住宅建設起了積極作用。

　　一是，調動了個人建設住房的積極性，減輕了國家負擔，對解決城市居民居住困難起了積極作用。

　　二是，廣泛地吸收了社會閑散資金，加快了住宅建設的步伐，同時把一部分消費基金吸引到住宅建設上來，有利於調整居居民的消費結構。

　　三是，促進了住房制度的改革，有利於推進住宅商品化的過程，抑住房的價格。

　　四是，誰住房誰負擔，多住房多拿錢，改變了現行住房傳統的供給制和福利型，有利於住宅改革和住宅資金的良性迴圈。

　　五是，增強社會成員的集體觀念，合作互助精神，有利於社會安定和社會風貌的改善。

　　住宅合作社在國外，有成長的歷史，在我國，住宅合作社雖在八十年代誕生，但一經產生，就顯示了它的優越性，因此，發展很快，並受到政府和有關方面的重視和關註。為了推動住宅合作社的發展國務院1988年下達11號文件，正式把發展住宅合作社列為住房制度改革的內容。1989年9月又制訂了《全國城鎮住宅合作社暫行辦法》，從而推動了我國住宅合作社的發展。

　　住宅合作社的基本原則有：

　　1.自願原則：住宅合作社是群眾自願組織，入社自願、退社自由。

　　2.民主原則：住宅合作社的社員是合作社的主人，實行民主管理制度。由社員民主選舉產生的社會代表大會為權力機構，以一人一票的表決權，決定合作社的重大事項，其所選舉的管理機構，代表社員的利益，向社員代表大會負責，並接受社員的監督。

　　3.互利原則：通過社員互助，向社員提供住房實現社員利益。

　　住宅合作社的基本任務是：籌資、建房、管班、服務。籌資。積極吸收入個人資金，單位資金，並爭取銀行低息貸款，國家撥款，有關單位資助及國內外贈與。建房。多方籌措住宅建設資金，為本社社員建造住宅，分配住宅。管理。協助房管部門辦班產籍，產權等事宜。服務。積極為社員住房提供裝修、維修服務，與國內外同類民間組織開展橫向交流。

　　住宅合作社的資金來源主要以社員投資為主，加上政府的各項優惠政策，包括減免稅費、劃撥或減免地價以及銀行的信貸支持等。各國政府對住宅合作社除了資金支持外，還通過劃撥或出租、出售的辦法，優先向住宅合作社提供建房用地。有的國家還規定，社員所在單位要提供建房費用一定比例的無息貸款，併在材料、運輸、勞動力上給予支持。

　　1.組織機構

　　隨著合作建房的發展，許多國家都成立了全國、省市、基層住宅合作社組織機構。如波蘭設有全國性的住房合作社中央聯盟，各省、市、區設有住房建築合作住房聯盟，省、市住房合作協會和基層住房合作社三級組織，並有各自的職責範圍。全國聯盟的主要任務是按國家法律規定，制定本系統的技術、財務、管理方面的規章制度，在技術、法律和行政事務方面給地方咨詢服務，舉辦代表大會及出版刊物；省、市住房合作協會的任務是發展會員，組織住房儲蓄，制定合地區合作住房發展規劃、計劃，組織住房建設，提供住房信息，指導合作社的住房管理與維修工作，代理小型合作社的財務管理及審計工作。基層合作社都由社員選出的管理委員會，負責管理本社的房屋，代表住戶向有關方面反映意見，組織社員進行公益勞動等。

　　2.人員組成

　　各國住宅合作社的社員人數多少不等，由幾十人、數百人、上千人或上萬人，但各國對住宅合作社的最低人數都有所限制。如加拿大規定合作社必須由5人以上組成；義大利規定至少有9人參加才能建立合作社；匈牙利規定，凡願意自行合作建造12套以上住房的居民，都可以建立住房合作社。

　　3.審查批准

　　各國政府都規定，住宅合作社必須經政府有關部門審查批准。政府有權對住房合作社的住房建設使用、維修，以及財務管理進行檢查、監督、審計，如發現有違反政府的有關規定或有違法行為時，有權予以處罰或撤銷。

　　4.準入條件

　　對參與住房合作社的對象，各國規定不盡一致，但都有一定的限制。如義大利規定，只有具備以下條件的合作社社員者能得到國家資助：

　　一是義大利國籍；

　　二是社員所在的那個市鎮正在建造或將要建造這種住宅；

　　三是適合自己家庭所需要的住宅；

　　四是沒有分配到國家、大區、省或單位支持或資助而建造的住房；

　　五是收入不得超過法律規定的界限。波蘭規定除每人每月生活費用不超過一定標準的由國家或有關部門全部或部分解決外，其他居民要解決住房問題必須向所在區的住房建築合作社報名登記，並按照規定每月預付部分新房建設費用，才可能得到住房。

　　5.約束機制

　　各國的住房合作社都有自己的章程和一套管理制度，章程一般對吸收會員的程式、社員的權利和義務、獲得住房的條件、住房的使用及管理等都作出規定。為了防止投機行為，對住房的轉讓、轉租、交換、買賣，住房合作社都有一定規定，如新搬進的住戶必須成為合作社社員，或採取“買回”制度，即由合作社收購社員要出售的住房等，以協助政府防止住宅方面的投機行為。

　　住宅合作企業是成員共同集資組建的住宅合作經濟實體。儘管住宅合作社和住宅合作企業兩者都是根據“自願平等，互惠互利”的基本原則，由成員共同集資組建的住宅合作組織，但兩者之間右明顯的不同之處：

　　(1)創辦目的不同住宅合作社社員集資創辦住宅合作社是為瞭解決自身的住房需求，而住宅合作企業成員興辦住宅合作企業是為自己創造就業機會。

　　(2)活動的性質不同住宅合作社所從事的一切與住宅有關的活動，是非營利性的。而住宅合作企業是營利性的經濟組織，從事房地產投資開發活動。

　　(3)滿足成員有關需要的方式不同住宅合作社從事住宅的生產。維修和保修、服務，滿足成員的居住需要；而住宅合作企業從事住宅的生產維修和保養、服務是為了出售住宅，從而獲得貨幣收入。

　　(4)成員投資的實現形式不同住宅合作社成員灼投資轉化為歸其所有的住宅或住宅服務；而住宅合作企業成員的投資則以股息或股金分紅的形式得到回收並獲得贏利。

　　十九世紀中葉創始於歐洲。伴隨著城市化和工業革命的發展，大量人口涌入城市，住宅短缺的問題日益突出。為了減少中間剝削和降低建房成本，一些勞動者自發組織起來，相互幫助合伙建房，住宅合作社應運而生並得到快速發展。

　　最早組建住宅合作社的國家有法國、德國、義大利等國家。早在1860年，法國就出現了試驗性的住宅合作社，1862年德國成立了第一個住宅合作社。第二次世界大戰後，住宅合作社在世界範圍內得到迅速發展。