房地产金融市场

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房地产金融市场（Real Estate Financial Markets）

　　在现代经济社会中，房地产业广泛而活跃的融资活动必须通过市场关系才能进行。房地产金融市场是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总和。它可以是一个固定的场所，也可以是无形的交易方式，交易的方式可以是直接的，也可以是间接的。随着信用工具的日益发达和不断创新，房地产金融市场的业务范围日益扩大，包括了各类住房储蓄存款、住房贷款、房地产抵押贷款、房地产信托、房地产证券、房地产保险、房地产典当等。多种多样的房地产金融活动，不仅为房地产金融市场增添了活力，而且将金融业与房地产业密切结合起来，便于国家运用有关金融运行机制，对我国房地产业发展进行宏观调控。

　　房地产金融市场作为金融市场的一个重要组成部分，可以按照多种标准进行分类，如按市场层次、偿还期、区域范围、交易方式，服务对象等标准分类。下面介绍儿种较重要的分类。

(一)按服务对象不同，房地产金融市场可分为房产金融市场和地产金融市场

　　1.房产金融市场

　　房产金融市场是指银行或其他金融机构为房屋再生产所进行资金融通的市场。其中，住宅金融市场在房产金融市场中占据非常重要的位置。根据金融体制的不同模式，住宅金融市场一般可 分为自由的住宅金融市场和国家指导的住宅金融市场。

　　(1)自由的住宅金融市场

　　在西方国家，自由的住宅金融市场是以私人金融机构为经营主体，以住宅抵押为基础，并由多种信用网络交织而成的市场，由初级市场和二级市场共同组成。住宅抵押信贷的借贷双方具有双重关系，即借方既是债务人，又是出押人；贷方既是债权人，又是受押人。借贷双方以合同为依据。为增加住宅抵押资金流动性，金融机构之间又可进行住宅抵押票据的再交易，或发行住宅抵押债券，构成二级市场的经营活动。二级抵押机构用那些最初住宅投资者交付抵押的私人住宅作抵押品，面向社会发行债券，从而构成了住宅金融市场内完备的运行机制，也使住宅资金的良性循环与正常周转得到了保证。为了保持金融市场的稳定，促进住宅业的发展，政府对自由的金融市场进行适当的调节，采取制定有关法律。成立专门机构参与市场活动、在市场供应或吸收资金、提供住宅信托保险和保证等措施。

　　(2)国家指导的住宅金融市场

　　指由中央银行所控制，借贷条件较稳定，信贷条件比自由市场更为宽厚的一种住宅金融市场。通常而言，国家指导的市场较少受市场波动影响，借贷期限较长，利率也偏低。中央银行通过住房信贷合作社及住宅公司等中间机构贷出资本金，同时通过储蓄及发行债券来筹集住宅投资与信贷资金。在国家指导的住宅金融市场内，政府的控制性调节渗透到金融市场的各层面与各环节，具有高度集中性和统一性，可以充分运用信贷杠杆来调节资金供求，以服从政府住宅发展的整体规划与整体利益。

　　2.地产金融市场

　　地产金融市场是指以土地作抵押物而向金融机构获得资金信贷的交易活动关系的总和。地产金融包括农地金融和市地金融，其业务主要是：以土地为抵押品，筹集融通资金，以达到对土地进行开发和利用的目的。地产金融一般以债券化的方式开展业务，具有债权可靠、利息率低、还贷期长、运作安全的特点，是银行比较乐意从事的业务。房产金融市场和地产金融市场并不是截然分立的，二者有着紧密的联系，它们相互影响相互作用，共同构成完整的房地产金融市场。

(二)按市场层次的不同，房地产金融市场可分为初级市场和二级市场

　　1.初级市场

　　初级市场也称一级市场，是房地产资金初始的交易市场，是房地产金融市场的基础部分，主要包括金融机构对房地产资金需求者的各种信贷业务。新房地产证券的发行交易以及上述信贷和证券业务的附属的金融业务，如政府机构、信托机构和保险机构等对房地产信贷和证券发行的保证。保险和信托等交易活动。房地产信贷业务种类繁多，从房地产开发环节的不同可以分为土地开发贷款、建筑贷款、对个人购买住宅贷款等。房地产信贷对象十分复杂，包括各级政府、房地产企业、工商企业和个人等。房地产信贷资金运用主要是各项贷款、委托贷款，购买债券。缴存存款准备金。上缴税利等。为降低信贷风险，房地产金融初级市场一般以抵押方式作为 通常采用的信贷方式。除此以外，发行房地产证券也是初级市场常使用的信贷金融工具，主要用于政府。有关金融机构和开发企业等筹集房地产建设资金。如由国家提供担保的中央银行发行的住房债券和由房地产企业发行的以房地产作抵押品的债券。金融机构发行的抵押债券，主要包括以下儿种：

　　(1) 以指定的不动产作为抵押物发行的债券，例如，一家银行对一栋房屋发放了抵押贷款，然后再以该房屋为抵押品发行相应面额的债券，而房屋所有权由信托机构保管；

　　(2) 以受押的大量的不动产为抵押品集中发行面额不等的债券，由投资者购买；

　　(3) 几个机构联合经营不动产抵押，共同发行债券。房地产债券对发行者而言是一种筹资的信用手段，需要付出一定的成本 ——支付给投资者利息收入；对于投资者而言是一种投资工具，能够带来资本的增值。在初级市场上，保险机构和国家有关机构为房地产信贷提供保险。保证和担保，充当偿还贷款的保证人和保险人；信托机构则负责对抵押品进行保管。

　　2.二级市场

　　二级市场是房地产信用的再交易再流通市场，是房地产金融市场的核心部分。二级市场是为适应房地产信用资金的流动性，均衡各金融机构的存贷结构而产生的。通常为区域性市场，主要交易对象为房地产证券交易。在初级市场上，金融机构贷放出大量资金，为了满足新的资金需求者的要求，金融机构往往会对原有的房地产信用进行再交易，把原来作为抵押的房地产或债券售卖出去，取得资金，再向资金需求者放贷。对于房地产债券的投资者来说，二级市场是他们出售房地产债券的场所，可满足他们对资金流动性的需要。二级市场上，大部分交易是在银行之间进行的。

(三)按市场交易方式，房地产金融市场可分为协议信用市场和公开市场

　　1.协议信用市场

　　协议信用市场是由供需双方直接面对，按自愿互利原则进行交易，交易价格由交易双方在借贷协议中议定，交易客户的范围也相对稳定。根据不同的金融工具或不同的交易对象，协议信用市场可分为多种，如住房专项储蓄存款市场、零星货币存款市场。住房专项贷款市场。房地产抵押贷款市场等。

　　2.公开市场

　　公开市场以偿还期为标准，可分为货币市场和长期资本市场。

　　(1) 货币市场。货币市场即短期资金市场，指一年期以下的金融工具交易的场所。其主要功能在于：第一，能够为企业的资金短缺和政府的短期赤字实现弥补性融通，又能将它们的短期盈余迅速地进行投资；第二，货币市场将各银行溶为一体，使各银行的存款能在全国信用市场上有效集合起来；第三，能调节大部分企业、家庭以及政府的临时性、周期性的盈余和赤字。

　　(2) 资本市场。资本市场又称长期资金市场，指一年以上的金融工具交易的场所，包括长期信贷市场和证券市场。此外，根据房地产金融业务的不同，房地产金融市场可以分为：房地产储蓄岑款市场、房地产抵押贷款市场 、房地产。

　　1998-2003年的这近6年来，虽然中国房地产投资额年平均增长率达到20％ 以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但调查显示，中国房地产金融市场仍存在问题。

　　1．房地产信贷存在偏差

　　公积金支持的对象发生了错位，公积金应该是支持低收入家庭，以提高他们的购房能力。相反，现在的公积金贷款对象大多是高收人家庭，因为高收入家庭容易达到银行对购房首付款的要求。另外，银行受利益驱动，更愿意贷款给商业、娱乐业房地产开发项目。这种贷款风险是比较大的，在任何市场中，持续的价格上涨只能是短期的，当投资者发现已经没有价格上涨的长期经济背景肘，价格停止上涨(稳定在一定价位。或者掉头下跌)，一旦房地产市场不景气，投放在项目上的资金，银行就无法收回。

　　2．住房信贷交易费用偏高

　　交易的费用大体分为二种：一是识别和筛选费用。这项费用是从银行角度来说的，银行对借款人的资格进行审查，将具有违约倾向的顾客排除在外而所发生的费用。银行为了准确获得借款人的信用状况通常要花费大量资源。为了尽可能减少这种费用，银行不得不提高市场准人条件。例如，首付款比例越高，有条件申请贷款的人越少，银行面临的违约风险也就越小。二是从信贷需求者的角度来说，借款人为了准备银行所要求的各种文件和材料费。在一个完备的市场中，这种费用一般不会花费很高，但是由于我国中介机构的收费不规范，一些政府部门工作效率不高，造成借款人花费大量的时间、精力和金钱。

　　3．房价上涨过快。闲置商品房数量持续增长

　　目前房价涨幅是2000年以来最高的阶段。在很多大中城市，房价上涨速度过快。有些城市涨幅平均价格连续二年、三年在15％ 以上。商品房价格上涨同时也带动了二手房交易价格的上涨，使商品房安全空置量持续增加。这种闲置规模显然超过了商品房买卖过程中的正常闲置。目前在我国大中城市繁华地段的普通商品住宅售价可达6000至8000元/m2，高档住宅则达8000至10000元/m2，上海、北京等城市房价甚至达到10000至16000元/m2。中心地段房价在3500至5000元/m2；市内偏远郊区的房价也在l500至2400元/m2。假设一个普通双职工的三口之家平均月工资收入在2 000元(一些居民往往还达不到这种收入水平)，在扣除日常生活消费之外，要购置一套住宅需要20年左右。这是房价假设不变得出的结论，实际房价是逐年上涨的。据统计，2005年一季度全国商品房平均销售价格同比增长12.5％ ，沈阳市房价今年较去年相比上涨幅度为5％。现在全国空置商品房面积约1.23亿m2，新建的大批房中又有70％ 闲置在那里。与国外相比，例如在美国的中等城市，买一套60m2的住房需要l0l2万美金，按中国最低房价来算中国居民也需要l2万人民币。按美元与人民币的比价来看，美国房子的价格约为中国房子的八九倍，但这仅相当一对美国夫妇l2年的收入。按照国际通用的比较方法，国外一套普通商品房售价一般为职工平均年收入的3～6倍，而在中国这一比值却上升到了20倍左右。

　　4．个人住房消费信贷存在违约风险

　　目前，我国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5％，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24％ ，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用。因此，商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而不遗余力地大力发展。但按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3—8年。我国的个人住房信贷业务是最近3年才开始发展起来的，个人住房信贷刚刚进入风险暴露期，即使有问题也可能还没有充分暴露。由于我国个人资信系统尚未建立，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控。未来房价的波动和利率的变化也在一定程度上加大了拖欠还款的信用风险。另外，“假按揭”等恶意套现行为也不断出现，所有这些都说明，一旦风险暴露或债务链条发生中断，商业银行将面临着违约风险。

　　5．商业银行和其他金融机构经营行为中存在不理性、不科学、不规范等问题

　　由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展，在经营业务上容易产生急功近利的倾向，比如有的商业银行降低客户资质等级评定的门坎，将审查手续简化，将审查速度加快，等等。又如在发放房地产贷款过程中，有的商业银行对政府担保和政府干预项目盲目乐观，甚至盲目追捧，而忽视了这些项目所具有的风险性。再如，目前许多房地产信托基本上是参照银行贷款的有关条款来执行，在很大程度上是银行贷款的变种，而信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能都不如商业银行。

　　1．房地产金融市场竞争日趋激烈　　

　　近年来，由于国内房地产业发展迅速、房地产金融业务效益可观，各商业银行均加大了房地产金融业务的投入力度，房地产开发类贷款和个人住房贷款数额连年稳步上升。目前。已形成建行、工行并驾领先，其他各家商业银行各有所长、紧紧跟上的格局。

　　2．个人住房贷款业务已成为争夺的焦点

　　由于个人住房贷款业务的质量和效益在各项信贷品种中居于前列，其不良率远低于其他信贷品种，收益率也居各项贷种前列。同时。个人住房贷款在银行信贷占比的提高对于银行优化信贷结构、提高资产质量、创造效益发挥了重要的作用，因此，目前国内银行业纷纷加大对个人住房贷款业务的投入。

　　3．多种形式的银行服务，进一步提高购房者的支付能力

　　各家商业银行都在努力根据市场发展趋势和潜在需求，借鉴国外先进经验，多层次、多角度地深化产品及服务的创新。2002年，建行和工行住房抵押贷款证券化工作稳步推进，为这项业务的最终开展创造了十分有利的条件。此外，由于个人住房贷款期限较长，各家商业银行及时通过客户的还款账户为客户提供综合账户服务、理财服务或其他金融服务，巩固客户，拓宽服务品种。近年来，个人住房贷款政策性贴息业务、个人住房贷款与汽车贷款、装修贷款的组合、个人住房贷款与储蓄存款等新业务都已推出。有些银行还通过与发展商、担保机构和保险公司的合作，提供多种形式的按揭计划，进一步提高购房者的支付能力。

　　根据十六大和中央经济工作会议精神，住房仍然是当前以及今后一段时期国民经济中的消费热点，要把住房消费作为扩大内需、拉动国民经济增长的重要推动力。因此，发展住房金融支持住房消费仍面临有利的政策和市场形势。同时，中国房地产市场发展到今天，无论是开发商还是消费者都对银行的服务提出了更高的要求，单一品种的服务已不能适应激烈的市场竞争，银行只有根据客户的需求，不断创新产品，进一步挖掘房地产信贷业务的金融附加值，才能在激烈的市场竞争中占得一席之地。同时，还要结合各行的自身特点，找准市场定位，合理确定业务发展空间。因此，金融机构信贷资金既要支持房地产市场发展，为全面建设小康社会做出积极贡献，又要切实加强房地产信贷风险管理，警惕房地产泡沫的出现，保障信贷资金安全，维护金融体系稳定。严格按照中国人民银行等国家主管部门的一系列要求，规范房地产金融业务发展。

　　1．加大房地产信贷监管力度

　　借鉴8O年代初我国信贷较高地集中于加工工业(冰箱、彩电、洗衣机等生产线纷纷上马)，以及90年代初集中于房地产(海南和北海的房地产泡沫)所产生的大量不良贷款等历史教训，央行应密切关注信贷集中度问题，及时引导各商业银行拓展其他信贷业务。同时要继续加强房地产信贷管理，严肃查处房地产信贷中的违规问题，加强房地产信贷风险的管理和防范。完善个人资信管理体系。建立和完善房地产市场预警预报体系、房地产统计指标体系和信息披露制度。

　　2．创新抵押贷款工具

　　固定利率、等额偿还的住房抵押贷款限制了消费者的选择。银行需要根据消费者的不同偏好，开发新的信贷品种，创造出新的利润增长点。根据生命周期理论创设递增偿还的贷款方式。生命周期理论假设：一个家庭的生命周期包括产生、成熟、消亡三个阶段。递增偿还抵押贷款正是为处于生命周期中收入较低但住房需要旺盛的年轻家庭设计的。中国2O世纪7O年代出生的人正进入结婚生育高峰期，迫切需要住房，递增偿还抵押贷款对他们有特殊的吸引力。

　　3．将房地产资金信托转变为真正意义上的房地产信托

　　由于监管部门对房地产资金信托的控制，目前人们对房地产信托的认知还不高。信托具备多种平台优化组合优势，以信托高级形态为核心，通过信托的串接，将多种金融工具进行优化整合，实现一揽子组合融资解决方案。未来房地产信托的发展方向应是为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务，适应房地产行业的特点，提供有效地资金融通和风险管理手段。

　　4．完善金融体系，建立和发展金融二级市场

　　在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和经营的融资不仅有债权融资和股权融资一级市场基本形式，而且存在着发达的汪券化二级市场。随着住房制度改革的深化和人们观念的转变个人购房比例逐年增长。实行住房抵押贷款证券化能够拓宽贷款机构的资金来源，增强贷款机构资产的流动性，分散住房抵押贷款的风险，对于完善我国金融市场，尤其是住房抵押二级市场具有重要意义。

　　5．建立个人信用制度

　　建立个人信用制度可以有效地降低住房消费信贷的交易费用。在一定程度上可以起到扩大住房信贷市场的作用。个人信用制度可以有效地防止“道德风险”，因为它改变了信用依附于工作单位和户口的情况，使那些没有当地户口和固定工作单位的人也可以加入到银行住房信贷计划当中来，只要他们具备良好的信用记录和偿还能力。

　　6．稳定房价，加快经济适用住房建设。完善住房制度

　　温家宝总理在十届人大三次会议《政府工作报告》中指出“要抑制房价过快上涨势头”并将此作为今年宏观调控的一项重要任务。稳定房价 应以“增加供给，抑制需求”方面着手。增加供给。主要提高经济适用房供给。经济适用房是国家给予中低收入人群的优惠政策。这项政策对于抑制房价过热有积极的作用。抑制需求，就是要加大对个人住房出租的管理和房产税出台的步伐。