房地產證券
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房地產證券（Real Estate Securities）
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在現代經濟社會中，股票和債券是籌集資金的重要手段，它能在短時期內，迅速籌集大量資金。房地產證券是房地產業利用資本市場直接融資的重要工具，對房地產金融機構及房地產企業而言，均是房地產資金籌集的一條重要渠道。
房地產證券與其他行業的證券相比具有明顯不同的特點，具體體現為：
（1）高收益性。資料表明，目前我國銀行利率低於10％，工業利潤率平均為15％左右，商業利潤率一般在20％，而房地產的利潤率一般在30％至40％左右，甚至更高。房地產業的高利潤也就決定了房地產證券的高回報率。此外，與其他商品不同，房地產總是在升值，尤其在經濟高漲時期，這給擁有房地產的開發公司帶來巨大財富，有利於實現證券價格最大化和投資者收益最大化的目標。
（2）高風險性。伴隨著高收益的必是高風險。房地產是經濟的寒暑表，它是經濟大軍的“先頭兵”。經濟一旦衰退，首先跌入低谷的必是房地產；經濟高漲時，房地產業也就鼎盛一時，再加上房地產業投資量大，資金周轉慢，開發時間長，杠桿比率（負債／資產）高，極容易受外界環境的影響，收益性很不穩定，呈現高風險。
（3）收益的長期性。房地產業投資大，周期長，資金從生產領域到流通領域的完成過程需要很長時間，投資者投入的資金需經過相當長的時間才能得到回報。所以房地產一般是中長期投資。
1.房地產債券的分類
房地產債券是為了籌措房地產資金而發行的借款信用憑證，是證明債券持有人有權向發行人取得預期收入和到期收回本金的一種證書。房地產債券的種類繁多，可按不同標準進行分類，其中最主要。最常見的一種是按發行主體的不同分為房地產政府債 券、房地產金融債券、房地產企業債券。
（1）房地產政府債券指政府為發展房地產業而向社會發行的債券，也稱公債。主要包括中央政府，地方政府和政府機構面向社會發行的債券。目前我國發行的房地產政府債券多為地方政府向社會發行的債券，其目的主要是為創辦開發區和為住宅建設籌集資金。如上海市住宅建設債券就是由上海市公積金管理中心負責發行、使用和償還，由上海市人民政府擔保的，凡新分配公有新舊住房的住戶都要認購住宅建設債券，才能獲得住房使用權。不論哪一級政府發行的債券，都是建立在以權力為基礎的國家信用之上的債券。政府通過發行房地產債券可以集聚一部分閑散資金，集中用於一些大型的土地開發和住房建設項目，也可以作為發展房地產的啟動資金。房地產債券本身具有顯著的專項負債與專項資產的特征，可分為住房建設債券和投資債券兩類。
（2）房地產金融債券指由銀行或其他非銀行金融機構發行的債券，是金融機構籌集房地產信貸資金的渠道之一。我國房地產金融債券的發展歷史較為短暫，這種籌資方式還不普遍，只有部分城市開發和商品房建設方面發行了短期金融債券。
（3）房地產企業債券即公司債券，是我國房地產債券中最常見的一種，指房地產企業為廠籌集長朋資金而發行的債券。我國房地產企業債券主要有住房建設債券、土地開發債券、房地產投資債券、危房改造債券、小區開發債券、住房有獎債券等。
2.房地產債券的特點
(1)發行總額大、票面利率較高。房地產業本身就是耗資巨大，風險收益均較高的行業，所以其債券具有總額大、利率高的特點。
(2)期限長。債券按償還期限的不同可分為短期債券、中期債券和長期債券。償還期限不超過一年的為短期債券，1-10年為中期債券，10年以上為長期債券。由於房地產業投資周期長，資金周轉慢的行業特點，所以房地產企業都傾向於發行中長期債券，以獲取長期資金。
(3)可與購房相結合。房地產債券的發行可採取與購房結合的形式，居民購買債券可以不還本付息，到期轉為購房的預付款，補差價後，以實物形式還給債權人住房，或債權人享有一定購房優惠的形式。這種方式既能促進債券的銷售，又能加快解決居民住房問題。
(4)房地產債券較安全，風險小房地產本身具有保值、增值性，所以即便房地產企業破產清算，清產核資後也有可觀的破產財產，可彌補債權人的部分損失。當然，當經濟不景氣時，房地產價格也會一落千丈，這時債券的風險會加大。
3. 房地產債券的發行
（1）發行市場主體的構成
房地產債券的發行是指發行人將經過法定程式審批的債券向社會公眾進行發售的行為。債券的發行要在債券發行市場進行，房地產債券的發行市場主體有債券發行者、債券認購者及債券承銷者。
債券發行者：是債券發行的主體，資金的需求者，也是債務人，如政府、企業和金融機構均可成為發行人。
債券認購者：是認購債券的人，包括政府、企事業單位、居民個人、金融機構、國外投資者等等，是資金的供給者，即債權人。
債券承銷者：是代理債券發行者發行債券的中介人，如銀行、證券公司、信托投資公司等。債券的發行人為保證債券的順利發行，往往藉助於有發行經驗，並有許多分支機構的證券承 銷商來辦理銷售業務。
（2）債券的發行要素
債券的發行額，指一次發行某種債券的總額，主要由發行者所需資金的數量、信用等級、債券種類、市場購買力大小等因素綜合決定。有些國家對不同債券的最高發行額有法律規定。
債券的票面利率，即名義利率，指債券券面上所載明的利息率，主要由債券的期限、信用級別、利息支付方式和通貨膨脹走勢等因素決定。我國各種債券的利息率，是對照同期限銀行儲蓄存款利率而定。國庫券和金融債券的利率較同期銀行儲蓄存款利率稍高一點，企業債券利率可以比定期儲蓄存款利率高40%。
券面金額，指房地產債券每張券面上所標明的金額，由投資者的購買能力和企業的發行成本而定。
償還期限，指房地產債券從發行日到償還本息的這段時間，主要由發行人使用資金的周轉期。市場利率發展趨勢。債券流通市場的發達程度以及投資人的投資意向等因素決定。根據我國有關規定，只有長期債券才能打破所籌集資金的投放範圍限制，既可以把資金充當企業所需的流動資金，也可以充當固定資金。我國房地產企業發行的債券一般是中長期債券。計息方法和還本方式，計息方式有單利、複利和貼現計息三種，還本方式也可分為到期一次還本、分期等額還本等方式。我國房地產債券多採用到期＝次還本付息方式和每半年或一年付息一次，到期歸還本金的方式。發行價格指債券發行時每張債券的實際出售價格。發行價格可高於、等於或低於票面金額，分別稱為溢價發行、平價發行、折價發行。發行價格高低取決於發行人的信用狀況。利息收入高低、利息的計算方法、派息次數、市場利率水平和市場管 制因素等。我國房地產債券多數採用平價發行。
（3）房地產債券的發行方式
債券的發行方式按有無中介機構參與可分為直接發行（自銷）和間接發行（代理髮行）；按債券的發行對象可分為公募和私募兩種。
一是直接發行。指發行者自身承擔和辦理債券發行過程中的一切業務。採取這種方式，發行成本低，社會影響面小，發行風險大。適用於發行範圍有限，發行量較小的房地產債券。
二是間接發行。指發行者委托證券中介機構公開發售債券，由承銷商負責辦理債券發行的有關業務占根據承銷商承擔責任的不同又可分為代銷與包銷兩種。
三是私募發行。指面向少數特定的投資人發售債券，如對金融機構。與發行單位往來密切的工商企業。發行單位內部職工等。私募發行的費用低，風險小，能迅速集資，但難以轉讓。一 般私募發行債券多採用自銷方式。
四是公募發行。面向市場上大量的非特定投資人發售債券， 該方式發行費用較高，發行風險大，工作量大，但債券比較容易上市轉讓。公募發行債券大多採用間接發行方式。
（4）房地產企業債券的發行程式
第一，達成發行債券的決議或決定。房地產企業發行債券，首先董事會或職工代表大會就債券的發行總額、券面金額、發行價格、率、發行日期償還期限和方式等達成決議。
第二，提出發行申請與批准。房地產企業發行債券要按發行規模向國務院證券管理部門提出申請，並提交公司債券募集辦法。資產評估報告和驗資報告等文件，國務院證券管理部門根據公司 法的規定和國務院確定的公司債券發行規模等，對公司的申請予以審批。
第三，發佈募集公告。房地產企業應按照規定公告債券發行章程和辦法，內容包括企業經營管理簡況。企業自有資產凈值、發行債券的目的，企業經濟效益預測，債券發行總面額、還本付息 方式及風險責任等。
第四，確定承銷商。經批准可以發行房地產債券之後，房地產企業應與證券經營機構簽訂代理髮行協議。協議內容包括：代理內容、承銷方式、實施步驟、雙方職責等。
第五，發行債券。房地產企業根據法定內容印製債券，並選擇適當時機發行債券，籌資期滿，將實際情況填寫有關報告送主管部門備案。
4.房地產債券的信用評級
信用評級是對發行者在一定時期內或發行某期證券時的還本 付息能力作評估，用以衡量投資風險。通過信用評級可使企業的財務狀況和經營管理公開化、社會化有利於投資者選擇投資對象和共同監督。一個企業公開發行債券應該自覺地向證券評級部門申請評級。根據債券風險程度的大小，債券的級別由高到低可 分為十個等級，即AAA、AA，A、BBB、BB、B、CCC、CC、C、D 十級。信用評級是確定債券發行價格的重要參考，通常由專門的評級機構來完成。
1.房地產股票概念
房地產股票是股份制房地產企業為籌集資金，發展房地產業的需要，發給股東作為投資入股憑證，並藉以取得股息和紅利的一種有價證券。
2.房地產股票的特點
房地產股票作為特殊行業的股票，既有與一般工商企業股票的共性特點，如基本的“三性”特性、發行程式、上市交易種類、利益分配順序等，又有本行業的一些特殊性。
(1)股本總額大房地產業是資金密集型產業，所需投資巨大，因而房地產股份企業發行的股票總股本往往數額巨大，有時高達十幾億元，幾十億元。
(2)房地產股票收益較高，升值較快土地資源的有限性和經營的壟斷性，導致土地價格呈上升趨勢，因而房地產商品的增值性較大，房地產企業營業利潤較高，房地產股票的收益也會比一般股票高，升值較快，對投資者極具吸引力。
(3)房地產股票資信較高，市場穩定房地產商品價值巨大，且有保值、升值性，使得擁有不動產的企業資信隨之抬高，股票價格一般不會隨市場的波動而大起丈落。
3.房地產股票的類別
房地產股票可按不同標準進行分類，其中最主要的是按股東權益與承擔風險程度的不同，分為優先股股票、普通股股票。
普通股股票是基本的股票，也是股份公司最重要的一種股票。這種股票在公司利潤的分配和剩餘財產的分配方面只享有一般的，普通的權利，而無特殊的優先權利。普通股股東有出席股東大會權、提案權、選舉權、表決權、公司經營管理權、控告罷免董事權、檢查審閱賬冊權、優先承購新股權等權利。在股份公司里，普通股持有者實際上才是真正的股東，並對公司的資產享有最終所有權。購買的普通股股份越多，占有公司的份額就越大，對公司控製程度就越高。股份公司剛成立時，一般都要首先發行普通股。普通股收益不固定，風險較大。
優先股股票是相對於普通股而言的一種股票，是指在公司利潤的分配和剩餘財產的分配上較普通股更為優越的一種股份。優先股股息一般較為固定，股息收益有優先保障權，其風險小於普 通股股票。但優先股股東不能直接參加公司的經營管理和享受相應的權利，許多優先股可轉換為普通股，在不能轉換時，可享受優惠認購普通股的權利。房地產股票還可以按是否記名，分為記名股票、不記名股票；按有無慄面金額，分為有面值股票和無面值股票；按股票是 否帶有表決權，分為多權股票和無權股票。房地產企業可以根據企業的不同時期。不同的經營情況需 要，選擇發行不同的股票，以滿足自己的資金需求和投資人的需中
4.房地產股票的發行
(1)發行房地產股票的情形
房地產股份公司在以下情形下可發行股票：一是募集設立時公司通過發行股票籌集開業資金；二是已設立的股份公司為追加投資，擴大經營規模而發行新股股票；三是在企業法定公積金轉作資本配股，股票派息分紅。股票分割時發行新股票；四是把企業債券轉化為企業股票時要發行新股票；
(2)房地產股票發行市場主體的構成
房地產股票發行市場主體主要由發行股票的股份公司。投資者，證券公司構成。其中發行公司是資金的需求者，它根據自身經營狀況及市場情況決定發行股票的種類，數量、方式等；投資者是資金的供給者，可根據各自的偏好、對股票的瞭解及股市波動情況決定購買對象；證券公司是資金融通的中介人，受發行人委托辦理股票的發行工作。
(3)房地產股票的發行方式
房地產股票的發行方式與債券基本相同，既可以公開發行，也可以內部發行；既可以直接發行，也可以間接發行。間接發佈可採取代銷或包銷方式。我國人民銀行規定，內部發行或定向發 行的股票，可以由發行股票的企業（公司）直接發行，也可委奪金融機構發行、公開發行的股票，一般不能自己發行，必須委牛金融機構代理髮行，只有這樣才符合公平、公開、公正原則。
(4)發行價格
房地產股票的發行價格是指房地產股份公司在募集股份資本或發行新股時，將股票公開出售時所採用的價格，也就是投資季認購股票時所支付的價格。股票發行價格通常由發行公司根據月 票面額。股市行情和其他有關因素決定。股票的發行價格可以與股票的面額一致，但多數情況下不一致。股票價格一般有三種：
①等價。即是以股票的票面額為發行價格，也稱為平價發行或面額發行。等價發行簡單易行。股票容易推銷，但無從取手股票溢價收入，一般在股票的初次發行或在股東內部分攤增資的情況下採用。
②市價。即是以本公司股票在流通市場上買賣的實際價格 為基準確定的股票發行價格。選用市價發行股票，考慮了股票的現行市場價值，對投資者也有較大的吸引力，它是目前世界各國 最為普遍和常用的股票發行方式。
③中間價。即是以市價和等價的中間值確定的股票發行格。這種價格的確定必須經過股東大會特別決議認可。 我國公司法規定，股票發行價格可以等於或高於票面金額但不得低於票面金額。
(5)房地產股票的發行程式
房地產股份公司在設立時發行股票與增資時發行新股的程式上有所不同。
第一,設立時發行股票的程式。
①提出募集股份申請。房地產股份公司要向社會公開發行、募集股份，須向國務院證券管理部門遞交募股申請並報送以下文件：批准設立公司的文、公司章程、經營結算書、發起人的姓名或名稱、認購的股份數、出資種類及驗資證明、招股說明書，代收股款銀行的名稱和地址。承銷機構名稱和有關協議。
②公告招股說明書，製作認股書，簽訂承銷協議和代收股款協議。募股申請獲批准後，發起人應在規定期限內向社會公告招股說明書，內容包括公司章程、發起人認購的股份數、每股票面金額和發行價格、起止期限、認股人的權利和義務等等，同時，製作認股書。我國不允許股份公司自己發行股票，發起人向社會公開募集股份，應與證券經營機構簽訂協議，由證券經營機構承銷股票，並與銀行簽訂代收股款協議，由銀行代收認股人繳納的股款。
④召開創立大會，選舉董事會、監事會。
⑤辦理設立登記，交割股票。
第二，增資發行新股的程式。
①股東大會作出發行新股的決議。
②由董事會向國務院授權的部門或省級人民政府申請並經批准，屬於向社會公開募集的，須經國務院證券管理部門批准。
③向社會公開發行新股時，必須公告新股招股說明書和財務會計報表及附屬明細表，製作認股書，並與證券經營機構簽訂承銷合同；如不採用向社會公開募集方式，可向特定的新股認購人發 出認購公告或通知。
④招認股份，繳納股款。
⑤改組董事會、監事會，辦理變更登記並向社會公告。
