資產評估報告

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什麼是資產評估報告

  資產評估報告是評估機構完成評估工作後向委托方提交的評估工作報告書。通過報告評估機構向委托方說明委托進行資產評估的自的、依據前提條件、計價根據、適用價值類型、評估程式和方法、評估結果及報告適用條件等等。可見資產評估報告是評估機構向委托方提供的資產作價意見,也是評估機構履行委托協議情況的總結,同時據以界定評估機構應承擔的法律責任。委托方如無異議,評估服務工作即告結束,委托方應按簽訂合同協議向評估機構支付費用。

  評估機構通過對評估過程的報告,證明資產評估的根據是充分的,評估的方法是科學的,評估的結果是公正可靠的,報告所附的資料是通過評估機構取得的法律文件資料,如土地使用權證、房產證、合同協議及相關資料等,進一步證明評估結論的可靠性,同時也預示一旦發生糾紛,評估人員有能力,而且有充分的依據為自己的評估結論進行辯護。另外評估報告在一定程度上反映了評估機構的工作質量和工作水平。因此,評估報告又是評估管理機構對評估機構進行日常監督和資格審查的重要手段和依據。

  國際資產評估準則(IVS)和美國專業評估執行統一准則(USPAP)對資產評估報告的規定都是從報告類型與報告要素來進行規範的。而我國對資產評估報告的要求則是從基本內容與格式來進行規範的。資產評估報告書應該包括資產評估報告書正文、資產評估說明、資產評估明細表明相關附件。

  1999年3月2日,中國財政部以財評字【1999】91號文印發了《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定》,這就是業內常說的“91號文”,這份文件首次確立了目前普遍執行的評估報告書、評估說明和評估明細表的格式,對評估報告的規範化起到了很大的推動作用,但也存在著以統一的格式代替規範內容的局限性,這種做法雖然從資產評估行政管理的角度看,有利於評估報告的驗證確認工作,但是忽視了資產評估內在的規律,而現在資產評估報告書規範的發展規範的趨向是,對評估結果取得的依據和前提條件分析的要求越來越重視,對註冊資產評估師的責任越來越明確。

  2007年11月28日,中國資產評估協會中評協【2007】189號文印發了《資產評估準則-評估報告》,在這項新準則當中,採用了原則導向,對評估報告只規範內容和要素,不規範具體格式,改變了以往評估報告書、評估說明和評估明細表的固定格式。對於國有資產管理部門和證券監管機構的審核要求,中評協將會制定國有資產評估值南和上市公司評估指南來進行規範。

資產評估報告的作用

  資產評估報告有以下幾方面的作用:

  1.對委托評估的資產提供價值意見;

  2.資產評估報告書是反映和體現資產評估工作情況,明確委托方、受托方及有關方面責任的依據。也說明委托評估機構的情況;

  3.資產評估報告書進行審核,是管理部門完善資產評估管理的重要手段;

  4.資產評估報告書是建立評估檔案、歸集評估檔案資料的重要信息來源。

資產評估報告的種類

  國際上對資產評估報告有不同的分類,例如美國專業評估執業統一准則將評估報告分為完整型評估報告、簡明型評估報告、限制型評估報告、評估覆核。當評估報告的使用者包括客戶以外的其他方時,報告類型必須採用完整型評估報告或簡明型評估報告,當評估報告的使用者不包括評估客戶以外的其他方時,則報告類型可以選擇限制性評估報告。三種評估報告類型的顯著區別在於報告所提供的內容和數據的繁簡。

  目前較為常見的資產評估報告書分類有以下幾種:

  1.按資產評估的對象劃分,資產評估報告書可分為整體資產評估報告書和單項資產評估報告書。凡是對整體資產進行評估所出具的資產評估報告書稱為整體資產評估報告書。凡是僅對某一部分、某一項資產進行評估所出具的資產評估報告書稱為單資產評估報告書。

  2.按資產評估工作的內容劃分,可以分為正常評估、評估覆核和評估咨詢,相應的,資產評估報告也可以分為正常的資產評估報告書、評估覆核報告和評估咨詢報告。

  3.按評估報告書所提供信息資料的內容詳細程度劃分,資產評估報告分為完整評估報告、簡明評估報告和限制性評估報告。

4、評估生效日跟據評估項目的目的和作用不同,資產評估可以劃分為追溯性評估、現值性評估和預期性評估,評估報告也相應的可以劃分為追溯性評估報告、現值性評估報告和預期性評估報告。

資產評估報告的基本要素

  資產評估報告一般應包括以下基本要素:

  1.評估報告類型;

  2.委托方、資產占有方及其他評估報告使用者;

  3.評估範圍和評估對象基本情況;

  4.評估目的;

  5.價值類型

  6.評估基準日;

  7.評估假設和限制條件;

  8.評估依據;

  9.評估方法;

  10.評估程式實施過程和情況;

  11.評估結論

  12.聲明

  13.評估報告日

  14.評估機構和註冊資產評估師簽章;

  15.附件。

資產評估報告基本制度的產生與發展

  1991年國務院以91號令頒的《國有資產評估管理辦法》規定,1993年原國家國有資產管理局制定和發佈了《關於資產評估報告書的規範意見》(國資辦發[1993]55號),1995年原國家國有資產管理局又制定和頒佈了《關於資產評估立項、確認工作的若幹規範意見》,1996年,5月7日,國資頒發 [1996]23號文件轉發了中國資產評估協會制定的《資產評估操作規範意見(試行)》,規定了資產評估報告書及送審專用材料的具體要求,以及資產評估工作底稿的項目檔案管理,進一步完善了資產評估報告制度。1999年財政部評字[1999]91號文件頒發的關於印發《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定》的通知,對原有的資產評估報告有關制度做了進一步修改完善,是資產評估報告制度不僅使用於國有資產評估,也同樣適用於非國有資產的評估。2000年財政部財企[2000]256號文件提出了《關於調整涉及股份有限公司資產評估項目管理權的通知》。2001年12月31日國務院辦公廳以國辦發 [2001]102號《國務院辦公廳轉發財政部關於改革國有資產評估行政管理方式加強資產評估監督管理工作意見的通知》對資產評估項目管理方式進行了重大改革,取消對國有資產評估項目的立項確認審批制度,實行核准制和備案制,並加強對資產評估活動的監管。

資產評估報告的基本內容

一、財政部財評字【1999】91號文《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定》的有關規定

  1.資產評估報告書正文及相關附件的基本內容

  (1)資產評估報告書封面基本內容。

  報告封面須載明下列內容:資產評估項目名稱、資產評估機構出具評估報告的編號,資產評估機構全稱和評估報告提交日期等。有服務商標的,評估機構可以在報告封面載明其圖形標誌。

  (2)資產評估報告書摘要的基本內容。

  每份資產評估報告書的下文之前應有表達該報告書關鍵內容的摘要,用來讓各有關方面瞭解該評估報告書的主要信息。該摘要與資產評估報告書正文 具有同等法律效力,由註冊資產評估師、評估機構法定代表人及評估機構等簽字蓋章和署明提交日期。該摘要還必須與評估報告書提示的結果一致,不得有誤導性內容,並應當採用提醒文字提醒使用者閱讀全文。

  (3)資產評估報告書正文的基本內容。

  1)首部。評估報告書正文的首部應包括標題和報告書序號,標題應含有×××(評估)項目資產評估報告書字樣。

  2)緒言。報告書正文的緒言應寫明該評估報告委托方全稱、受托評估事項及評估工作整體情況。

  3)委托方與資產占有方簡介。

  4)評估目的。

  5)評估範圍和對象。

  6)評估基準日。

  7)評估原則。

  8)評估依據。

  9)評估方法。

  10)評估過程。

  11)評估結論。

  12)特殊事項說明。在這部分中應說明在評估過程中已發現可能影響評估結論,但非評估不容 員執業水平和能力所能評寫估算的有關事項,也應提示評估報告使用者註意特別事項對評估結論的影響,還尖評估人員認為需要說明的其他事項。

  13)評估基準日的期後重大事項。在這部分中,應提示評估基準日後至評估報告提出日期間發生的重要事項,以及評估基準日的期後事項對評估結論的影響,還應說明發生在評估基準日期後不能直接使用評估結論的事項。

  14)評估報告法律效力、使用範圍和有效期。這部分應具體寫明評估報告成立的前提條件和假設條件,並寫明評估報告依照法律法規的有關規定發生法律效力和評估結果的有效使用期限。還應寫明評估結論僅供委托方依評估目的使用和送效主管部門審查使用,並申明評估報告書的使用權歸委托方所有,未經許可不得隨意向他人提供或公開。

  15)評估報告提出日期。

  16)尾部。

  (4)備查文件的基本內容。

  1)有關經濟行為文件;

  2)被評估企業前三年度包括資產負債博和損益表在內的會計報表(非企業或經濟組織除外);

  3)委托方與資產占有方營業執複印件;

  4)委托方、資產占有方的承諾函;

  5)產權證明文件複印件;

  6)資產評估人員和評估機構的承諾函;

  7)資產評估機構資格證書複印件;

  8)評估機構營業執照複印件;

  9)參加本項評估項目的人員名單;

  10)資產評估業務約定合同;

  11)重要合同和其他文件。

  2.資產評估說明的基本內容

  資產評估說明應按下順序進行撰寫和製作;

  (1)“資產評估說明封面及目標”的基本內容。應該載明該評估項目名稱、該評估報告書的編號、評估機構名稱、評估報告提出日期,若需分冊裝訂的評估說明,應在封面上註明共幾冊的序號。

  (2)“關於評估說明使用範圍的聲明”的基本內容。

  這部分應聲明評估報告僅供資產管理部門、企業主管部門、資產評估行業協會在審查資產評估報告書和檢查評估機構工作之用,除法律、行政法規規定外,材料的全部或部分內容不得提供給其他任何單位和個人,不得見諸於公開媒體。

  (3)“關於進行資產評估有關事項的說明”基本內容。

  ①委托方與資產占有方概況;

  ②關於評估目的的說明;

  ③關於評估範圍的說明;

  ④關於評估基準日的說明;

  ⑤可能影響評估工作的重大事項說明;

  ⑥資產及負債清查情況的說明;

  ⑦列示資產委托方、資產占有方提供的資產評估資料清單。

  (4)“資產評估清查核實情況說明”的基本內容。

  (5)“評估依據說明”和基本內容。

  (6)“各項資產及負債的評估技術說明”基本內容。

  (7)“整體資產評估收益現值法評估驗證說明”基本內容。

  (8)“評估結論及其分析”的基本內容。

  3.資產評估明細表的基本內容

  (1)資產評估明細表基本內容。

  (2)資產評估明細表樣表包括以下幾個層次:資產評估結果彙總表,資產評估結果分類彙總表,各項資產清查評估彙總表,各項資產清查評估明細表。

二、《資產評估準則--評估報告》(中國資產評估協會中評協【2007】189號文)的規定

   1、評估報告應當包括下列主要內容:

1)標題及文號;

  2)聲明;

  3)摘要;

  4)正文;

5)附件

  2、評估報告正文應當包括:

  1)委托方、產權持有者和委托方以外的其他評估報告使用者;

  2)評估目的;

  3)評估對象和評估範圍;

  4)價值類型及其定義;

  5)評估基準日;

  6)評估依據;

  7)評估方法;

  8)評估程式實施過程和情況;

  9)評估假設;

  10)評估結論;

  11)特別事項說明;

  12)評估報告使用限制說明;

  13)評估報告日;

  14)註冊資產評估師簽字蓋章、評估機構蓋章和法定代表人或者合伙人簽字。

 

資產評估報告書的製作

  一、資產評估報告書的製作步驟

  (一)整理工作底稿和歸集有關資料

  資產評估現場工作結束後,有關評估人員必須著手對現場工作底稿進行整理,按資產的性質進行分類。

  (二)評估明細表的數字彙總

  在數字彙總過程中應反覆核對各有關表格的數字的關聯性和各表格欄目之間數字勾稽關係,防止出錯。

  (三)評估初步數據的分析和討論

  在完成評估明細表的數字彙總,得出初步的評估數據,應召集參與評估工作過程的有關人員,對評估報告的初步數據的結論進行分析和講座,比較各有關評估數據,覆核記錄估算結果的工作底稿,對存在作價不合理的部分評估數據進行調整。

  (四)編寫評估報告書

  (五)資產評估報告書的簽發與送交

  評估機構撰寫出資產評估正式報告書後,經審核無誤,按以下程式進行簽名蓋章:先由負責該項目的註冊評估師簽章(兩名或兩名以上),再送覆核人審核簽章,最後送評估機構負責人審定簽章並加蓋機構公章。

  二、資產評估報告書製作的技術要點

  1.文字表達方面的技能要求。

  它的文字表達技能要求既要清楚、準確,又要提供充分的依據說明,不得帶有任何誘導、恭維和推薦性的陳述。當然,在文字表達上 也不能帶著大包大攬的語句,尤其是涉及承擔責任條款的部分。

  2.格式和內容方面的技能要求。

  3.評估報告書的稞及反饋方面的技能要求。

  4.撰報告書應註意的事項。

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