资产评估报告

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什么是资产评估报告

  资产评估报告是评估机构完成评估工作后向委托方提交的评估工作报告书。通过报告评估机构向委托方说明委托进行资产评估的自的、依据前提条件、计价根据、适用价值类型、评估程序和方法、评估结果及报告适用条件等等。可见资产评估报告是评估机构向委托方提供的资产作价意见,也是评估机构履行委托协议情况的总结,同时据以界定评估机构应承担的法律责任。委托方如无异议,评估服务工作即告结束,委托方应按签订合同协议向评估机构支付费用。

  评估机构通过对评估过程的报告,证明资产评估的根据是充分的,评估的方法是科学的,评估的结果是公正可靠的,报告所附的资料是通过评估机构取得的法律文件资料,如土地使用权证、房产证、合同协议及相关资料等,进一步证明评估结论的可靠性,同时也预示一旦发生纠纷,评估人员有能力,而且有充分的依据为自己的评估结论进行辩护。另外评估报告在一定程度上反映了评估机构的工作质量和工作水平。因此,评估报告又是评估管理机构对评估机构进行日常监督和资格审查的重要手段和依据。

  国际资产评估准则(IVS)和美国专业评估执行统一准则(USPAP)对资产评估报告的规定都是从报告类型与报告要素来进行规范的。而我国对资产评估报告的要求则是从基本内容与格式来进行规范的。资产评估报告书应该包括资产评估报告书正文、资产评估说明、资产评估明细表明相关附件。

  1999年3月2日,中国财政部以财评字【1999】91号文印发了《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》,这就是业内常说的“91号文”,这份文件首次确立了目前普遍执行的评估报告书、评估说明和评估明细表的格式,对评估报告的规范化起到了很大的推动作用,但也存在着以统一的格式代替规范内容的局限性,这种做法虽然从资产评估行政管理的角度看,有利于评估报告的验证确认工作,但是忽视了资产评估内在的规律,而现在资产评估报告书规范的发展规范的趋向是,对评估结果取得的依据和前提条件分析的要求越来越重视,对注册资产评估师的责任越来越明确。

  2007年11月28日,中国资产评估协会中评协【2007】189号文印发了《资产评估准则-评估报告》,在这项新准则当中,采用了原则导向,对评估报告只规范内容和要素,不规范具体格式,改变了以往评估报告书、评估说明和评估明细表的固定格式。对于国有资产管理部门和证券监管机构的审核要求,中评协将会制定国有资产评估值南和上市公司评估指南来进行规范。

资产评估报告的作用

  资产评估报告有以下几方面的作用:

  1.对委托评估的资产提供价值意见;

  2.资产评估报告书是反映和体现资产评估工作情况,明确委托方、受托方及有关方面责任的依据。也说明委托评估机构的情况;

  3.资产评估报告书进行审核,是管理部门完善资产评估管理的重要手段;

  4.资产评估报告书是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。

资产评估报告的种类

  国际上对资产评估报告有不同的分类,例如美国专业评估执业统一准则将评估报告分为完整型评估报告、简明型评估报告、限制型评估报告、评估复核。当评估报告的使用者包括客户以外的其他方时,报告类型必须采用完整型评估报告或简明型评估报告,当评估报告的使用者不包括评估客户以外的其他方时,则报告类型可以选择限制性评估报告。三种评估报告类型的显著区别在于报告所提供的内容和数据的繁简。

  目前较为常见的资产评估报告书分类有以下几种:

  1.按资产评估的对象划分,资产评估报告书可分为整体资产评估报告书和单项资产评估报告书。凡是对整体资产进行评估所出具的资产评估报告书称为整体资产评估报告书。凡是仅对某一部分、某一项资产进行评估所出具的资产评估报告书称为单资产评估报告书。

  2.按资产评估工作的内容划分,可以分为正常评估、评估复核和评估咨询,相应的,资产评估报告也可以分为正常的资产评估报告书、评估复核报告和评估咨询报告。

  3.按评估报告书所提供信息资料的内容详细程度划分,资产评估报告分为完整评估报告、简明评估报告和限制性评估报告。

4、评估生效日跟据评估项目的目的和作用不同,资产评估可以划分为追溯性评估、现值性评估和预期性评估,评估报告也相应的可以划分为追溯性评估报告、现值性评估报告和预期性评估报告。

资产评估报告的基本要素

  资产评估报告一般应包括以下基本要素:

  1.评估报告类型;

  2.委托方、资产占有方及其他评估报告使用者;

  3.评估范围和评估对象基本情况;

  4.评估目的;

  5.价值类型

  6.评估基准日;

  7.评估假设和限制条件;

  8.评估依据;

  9.评估方法;

  10.评估程序实施过程和情况;

  11.评估结论

  12.声明

  13.评估报告日

  14.评估机构和注册资产评估师签章;

  15.附件。

资产评估报告基本制度的产生与发展

  1991年国务院以91号令颁的《国有资产评估管理办法》规定,1993年原国家国有资产管理局制定和发布了《关于资产评估报告书的规范意见》(国资办发[1993]55号),1995年原国家国有资产管理局又制定和颁布了《关于资产评估立项、确认工作的若干规范意见》,1996年,5月7日,国资颁发 [1996]23号文件转发了中国资产评估协会制定的《资产评估操作规范意见(试行)》,规定了资产评估报告书及送审专用材料的具体要求,以及资产评估工作底稿的项目档案管理,进一步完善了资产评估报告制度。1999年财政部评字[1999]91号文件颁发的关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知,对原有的资产评估报告有关制度做了进一步修改完善,是资产评估报告制度不仅使用于国有资产评估,也同样适用于非国有资产的评估。2000年财政部财企[2000]256号文件提出了《关于调整涉及股份有限公司资产评估项目管理权的通知》。2001年12月31日国务院办公厅以国办发 [2001]102号《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》对资产评估项目管理方式进行了重大改革,取消对国有资产评估项目的立项确认审批制度,实行核准制和备案制,并加强对资产评估活动的监管。

资产评估报告的基本内容

一、财政部财评字【1999】91号文《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的有关规定

  1.资产评估报告书正文及相关附件的基本内容

  (1)资产评估报告书封面基本内容。

  报告封面须载明下列内容:资产评估项目名称、资产评估机构出具评估报告的编号,资产评估机构全称和评估报告提交日期等。有服务商标的,评估机构可以在报告封面载明其图形标志。

  (2)资产评估报告书摘要的基本内容。

  每份资产评估报告书的下文之前应有表达该报告书关键内容的摘要,用来让各有关方面了解该评估报告书的主要信息。该摘要与资产评估报告书正文 具有同等法律效力,由注册资产评估师、评估机构法定代表人及评估机构等签字盖章和署明提交日期。该摘要还必须与评估报告书提示的结果一致,不得有误导性内容,并应当采用提醒文字提醒使用者阅读全文。

  (3)资产评估报告书正文的基本内容。

  1)首部。评估报告书正文的首部应包括标题和报告书序号,标题应含有×××(评估)项目资产评估报告书字样。

  2)绪言。报告书正文的绪言应写明该评估报告委托方全称、受托评估事项及评估工作整体情况。

  3)委托方与资产占有方简介。

  4)评估目的。

  5)评估范围和对象。

  6)评估基准日。

  7)评估原则。

  8)评估依据。

  9)评估方法。

  10)评估过程。

  11)评估结论。

  12)特殊事项说明。在这部分中应说明在评估过程中已发现可能影响评估结论,但非评估不容 员执业水平和能力所能评写估算的有关事项,也应提示评估报告使用者注意特别事项对评估结论的影响,还尖评估人员认为需要说明的其他事项。

  13)评估基准日的期后重大事项。在这部分中,应提示评估基准日后至评估报告提出日期间发生的重要事项,以及评估基准日的期后事项对评估结论的影响,还应说明发生在评估基准日期后不能直接使用评估结论的事项。

  14)评估报告法律效力、使用范围和有效期。这部分应具体写明评估报告成立的前提条件和假设条件,并写明评估报告依照法律法规的有关规定发生法律效力和评估结果的有效使用期限。还应写明评估结论仅供委托方依评估目的使用和送效主管部门审查使用,并申明评估报告书的使用权归委托方所有,未经许可不得随意向他人提供或公开。

  15)评估报告提出日期。

  16)尾部。

  (4)备查文件的基本内容。

  1)有关经济行为文件;

  2)被评估企业前三年度包括资产负债博和损益表在内的会计报表(非企业或经济组织除外);

  3)委托方与资产占有方营业执复印件;

  4)委托方、资产占有方的承诺函;

  5)产权证明文件复印件;

  6)资产评估人员和评估机构的承诺函;

  7)资产评估机构资格证书复印件;

  8)评估机构营业执照复印件;

  9)参加本项评估项目的人员名单;

  10)资产评估业务约定合同;

  11)重要合同和其他文件。

  2.资产评估说明的基本内容

  资产评估说明应按下顺序进行撰写和制作;

  (1)“资产评估说明封面及目标”的基本内容。应该载明该评估项目名称、该评估报告书的编号、评估机构名称、评估报告提出日期,若需分册装订的评估说明,应在封面上注明共几册的序号。

  (2)“关于评估说明使用范围的声明”的基本内容。

  这部分应声明评估报告仅供资产管理部门、企业主管部门、资产评估行业协会在审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用,除法律、行政法规规定外,材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人,不得见诸于公开媒体。

  (3)“关于进行资产评估有关事项的说明”基本内容。

  ①委托方与资产占有方概况;

  ②关于评估目的的说明;

  ③关于评估范围的说明;

  ④关于评估基准日的说明;

  ⑤可能影响评估工作的重大事项说明;

  ⑥资产及负债清查情况的说明;

  ⑦列示资产委托方、资产占有方提供的资产评估资料清单。

  (4)“资产评估清查核实情况说明”的基本内容。

  (5)“评估依据说明”和基本内容。

  (6)“各项资产及负债的评估技术说明”基本内容。

  (7)“整体资产评估收益现值法评估验证说明”基本内容。

  (8)“评估结论及其分析”的基本内容。

  3.资产评估明细表的基本内容

  (1)资产评估明细表基本内容。

  (2)资产评估明细表样表包括以下几个层次:资产评估结果汇总表,资产评估结果分类汇总表,各项资产清查评估汇总表,各项资产清查评估明细表。

二、《资产评估准则--评估报告》(中国资产评估协会中评协【2007】189号文)的规定

   1、评估报告应当包括下列主要内容:

1)标题及文号;

  2)声明;

  3)摘要;

  4)正文;

5)附件

  2、评估报告正文应当包括:

  1)委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者;

  2)评估目的;

  3)评估对象和评估范围;

  4)价值类型及其定义;

  5)评估基准日;

  6)评估依据;

  7)评估方法;

  8)评估程序实施过程和情况;

  9)评估假设;

  10)评估结论;

  11)特别事项说明;

  12)评估报告使用限制说明;

  13)评估报告日;

  14)注册资产评估师签字盖章、评估机构盖章和法定代表人或者合伙人签字。

 

资产评估报告书的制作

  一、资产评估报告书的制作步骤

  (一)整理工作底稿和归集有关资料

  资产评估现场工作结束后,有关评估人员必须着手对现场工作底稿进行整理,按资产的性质进行分类。

  (二)评估明细表的数字汇总

  在数字汇总过程中应反复核对各有关表格的数字的关联性和各表格栏目之间数字勾稽关系,防止出错。

  (三)评估初步数据的分析和讨论

  在完成评估明细表的数字汇总,得出初步的评估数据,应召集参与评估工作过程的有关人员,对评估报告的初步数据的结论进行分析和讲座,比较各有关评估数据,复核记录估算结果的工作底稿,对存在作价不合理的部分评估数据进行调整。

  (四)编写评估报告书

  (五)资产评估报告书的签发与送交

  评估机构撰写出资产评估正式报告书后,经审核无误,按以下程序进行签名盖章:先由负责该项目的注册评估师签章(两名或两名以上),再送复核人审核签章,最后送评估机构负责人审定签章并加盖机构公章。

  二、资产评估报告书制作的技术要点

  1.文字表达方面的技能要求。

  它的文字表达技能要求既要清楚、准确,又要提供充分的依据说明,不得带有任何诱导、恭维和推荐性的陈述。当然,在文字表达上 也不能带着大包大揽的语句,尤其是涉及承担责任条款的部分。

  2.格式和内容方面的技能要求。

  3.评估报告书的稞及反馈方面的技能要求。

  4.撰报告书应注意的事项。

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