合作建房制度

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　　國務院發佈的《城鎮住宅合作社管理暫行辦法》明確指出：“合作住宅是指住宅合作社通過社員集資合作建設住宅。”合作建房制度以住房合作社為主要運行方式。“住宅合作社是指經市(縣)人民政府房地主管部門批准，由城市居民、職工為改善自身住房條件而自願參加，不以營利為目的的公益性合作經濟組織，具有法人資格。”這表明住宅合作社的集資合作建房屬於合作經濟性質。

　　合作建房作為一種制度，基本上與住房制度改革是同步提出的。1988年2月，國務院在《關於在全國城鎮分期分批推行住房制度改革的實施方案的通知》中指出：“暫時沒有進入改革行列的城鎮，要積極創造條件，先實行新房新租、舊房超標準加租，以及集資建房，組織建房合作社等單項改革。”以後的國務院房改文件中，都把集資合作建房作為重要的內容之一。1992年2月，國務院房改領導小組、建設部、國家稅務總局頒發了《城鎮住宅合作社管理暫行辦法》，合作建房制度正式誕生。同年6月，財政部頒發了《關於住房制度改革中財政稅收政策的若幹規定》，1993年，建設部、全國總工會聯合下發了《加快解決城鎮住房困難戶問題的意見》，都鼓勵和組織住房困難戶參加多種形式的集資建房，走合作解困的道路。1998年7月，國務院頒發《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，其中第十七條明確指出：“在符合城市總體規劃和堅持節約用地的前提下，可以繼續發展集資合作建房，多渠道加快經濟適用住房建設。”上述改革規定具有很強的連續性，充分體現出中國城鎮住宅建設投資體制的重大改革，體現出國家對集資合作建房的支持。

　　1．合作建房的類型和條件

　　住宅合作社分為三種類型：一是由當地人民政府的有關機構，組織本行政區域內城鎮居民參加的社會型住宅合作社；二是由本系統或本單位組織所屬職工參加的系統或單位的職工住宅合作社；三是當地人民政府房地產行政主管部門批准的其他類型的住宅合作社。2004年，在新公佈的《經濟適用房住房管理辦法》中，單位集資合作建房已經歸為經濟適用房範疇。組建住宅合作社須經組建單位的上級主管部門同意，成立籌建機構，社員條件為城鎮正式戶口、家庭為中低收入。

　　2．合作住宅的建設

　　合作建房可不受固定資產投資規模的限制，其所需要建設指標和建築材料要列入地方年度計劃，土地管理部門要及時劃撥建設用地。國家對用於社員居住的合作住宅，在稅收政策上給予減免優惠，地方人民政府也相應減免市政建設配套費等有關費用。住宅合作社的住宅可以自行組織建設，也可以委托其他單位建設。建設合作住宅，原則上應當納入住宅小區的統一規劃，實行綜合開發，配套建設。住宅合作社組織建設的合作住宅須以社員自住為目的，不得向社會出租、出售，每戶的面積有嚴格的限制。

　　3．合作住宅的所有權

　　合作住宅產權有合作社所有、社員個人所有、住宅合作社與社員個人共同所有等形式。合作社住宅全部由住宅合作社出資建設的，其產權為住宅合作社所有。合作住宅由社員個人出資建設的，其產權為社員個人所有。合作住宅由住宅合作社和社員個人共同出資建設的，其產權為住宅合作社與社員個人共同所有。共同所有的房屋，應由住宅合作社與社員個人在合作建房協議書上註明社員個人出資占住宅全部建設資金的比例份額。

• 郭士徵主編,社會保障學,上海財經大學出版社,2009.11,第392頁