合作建房制度

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　　国务院发布的《城镇住宅合作社管理暂行办法》明确指出：“合作住宅是指住宅合作社通过社员集资合作建设住宅。”合作建房制度以住房合作社为主要运行方式。“住宅合作社是指经市(县)人民政府房地主管部门批准，由城市居民、职工为改善自身住房条件而自愿参加，不以营利为目的的公益性合作经济组织，具有法人资格。”这表明住宅合作社的集资合作建房属于合作经济性质。

　　合作建房作为一种制度，基本上与住房制度改革是同步提出的。1988年2月，国务院在《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案的通知》中指出：“暂时没有进入改革行列的城镇，要积极创造条件，先实行新房新租、旧房超标准加租，以及集资建房，组织建房合作社等单项改革。”以后的国务院房改文件中，都把集资合作建房作为重要的内容之一。1992年2月，国务院房改领导小组、建设部、国家税务总局颁发了《城镇住宅合作社管理暂行办法》，合作建房制度正式诞生。同年6月，财政部颁发了《关于住房制度改革中财政税收政策的若干规定》，1993年，建设部、全国总工会联合下发了《加快解决城镇住房困难户问题的意见》，都鼓励和组织住房困难户参加多种形式的集资建房，走合作解困的道路。1998年7月，国务院颁发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，其中第十七条明确指出：“在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下，可以继续发展集资合作建房，多渠道加快经济适用住房建设。”上述改革规定具有很强的连续性，充分体现出中国城镇住宅建设投资体制的重大改革，体现出国家对集资合作建房的支持。

　　1．合作建房的类型和条件

　　住宅合作社分为三种类型：一是由当地人民政府的有关机构，组织本行政区域内城镇居民参加的社会型住宅合作社；二是由本系统或本单位组织所属职工参加的系统或单位的职工住宅合作社；三是当地人民政府房地产行政主管部门批准的其他类型的住宅合作社。2004年，在新公布的《经济适用房住房管理办法》中，单位集资合作建房已经归为经济适用房范畴。组建住宅合作社须经组建单位的上级主管部门同意，成立筹建机构，社员条件为城镇正式户口、家庭为中低收入。

　　2．合作住宅的建设

　　合作建房可不受固定资产投资规模的限制，其所需要建设指标和建筑材料要列入地方年度计划，土地管理部门要及时划拨建设用地。国家对用于社员居住的合作住宅，在税收政策上给予减免优惠，地方人民政府也相应减免市政建设配套费等有关费用。住宅合作社的住宅可以自行组织建设，也可以委托其他单位建设。建设合作住宅，原则上应当纳入住宅小区的统一规划，实行综合开发，配套建设。住宅合作社组织建设的合作住宅须以社员自住为目的，不得向社会出租、出售，每户的面积有严格的限制。

　　3．合作住宅的所有权

　　合作住宅产权有合作社所有、社员个人所有、住宅合作社与社员个人共同所有等形式。合作社住宅全部由住宅合作社出资建设的，其产权为住宅合作社所有。合作住宅由社员个人出资建设的，其产权为社员个人所有。合作住宅由住宅合作社和社员个人共同出资建设的，其产权为住宅合作社与社员个人共同所有。共同所有的房屋，应由住宅合作社与社员个人在合作建房协议书上注明社员个人出资占住宅全部建设资金的比例份额。

• 郭士征主编,社会保障学,上海财经大学出版社,2009.11,第392页