烂尾楼

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烂尾楼、烂尾房

　　烂尾楼通常是已经开工建设后，但由于开发商后续资金不继或法律诉讼等其它原因而不能继续进行建设的房地产项目。房地产项目因为政府对房地产项目审批缺乏实际的审核，而项目资金缺乏，发展商最终没能完工。 此外，还有因为产权发生纠纷的，工程质量不合格等原因而停工的项目，也算作烂尾楼。

　　“烂尾楼”曾被人形象地比喻为“城市的盲肠”,它一度曾成为投资失败的代名词,也是一个让投资商望而却步的“黑洞”。

　　中国很多城市的“烂尾楼”大多形成于20世纪90年代,这些半途而废的楼盘,主要是由于市场定位失误、开发商后续资金不足以及涉及经济纠纷或经济案件等原因造成的。^[1]

　　烂尾楼形成的原因较多，如在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发 商违法违规导致工程停工或工程未完，开发商已拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人。

　　一位房地产金融专家分析，烂尾有宏观经济调控的原因，也有微观企业运营方面的原因。而每一个烂尾楼，也都有自己令人惊心动魄的“内幕”。但对于企业来说，无非陷入三大困境：一是资金不到位，二是市场定位失误，三是陷入各种复杂纠纷等等，也不排除有的烂尾楼一开始就是一个“套钱”黑幕。

　　无论是什么原因造成烂尾，差不多都有工程款拖欠、材料款拖欠、农民工工资拖欠，银行贷款利息更是利滚利，几年下来，一栋价值3亿元的楼盘欠账可能多达5亿元，开发商、承建商、 材料厂、农民工、银行全都“很受伤”。“我们是在迫不得已的情况下才会收回项目开发权的。”曾有一位国土资源局的负责人无奈地表示。

　　据调查，京城几乎所有烂尾楼的根源都在于一个“钱”字。立项于上世纪80年代，启动于上世纪90年代，而烂尾达8 年的瑞城中心因为资金而搁浅；现已成为天价别墅的玫瑰园当年也是因欠下6.5亿元债务而几经易手陷入困境；虚假按揭贷款199笔的森豪国际公寓因涉及风险金额64494万元而遭刑事追究；与业主、银行、建筑公司等利益纠纷而官司缠身的中国第一商城因总计达3.6亿元的债务而停工；被网友戏称为“鬼楼”的银都中心也曾因投资方资金断链而一度 “沉沦”多年。

　　由于房地产是资金密集型行业，因此，烂尾楼往往占用了大量的资金，包括大量借贷资金。因此，银行往往是最大的债权人，也是最大的直接受损者。银行不但损失利息收入，还很有可能损失本金，是银行的不良资产。

　　1.破坏城市形象，浪费土地资源，以致破坏投资者信心等危害。

　　2.烂尾楼往往会占据大量的资金，特别是大量向银行借贷的资金。银行往往成为最大的债权人，也是最大的直接受损者。银行不但损失利息收入，还很有可能损失本金；

　　3.影响城市的美观，更影响到城市的形象及投资环境。

• 事前

　　严格审批物业发展项目，严抓发展商的财政能力，及施工的技术水平，避免无证施工；

　　物业买卖中央注册制，提高透明度，禁止越权售楼，或者重复售卖同一物业单位给两位不同的买家；

　　合理安排现金流、财务计划，加强资金监管，避免管理人拿用公款作其他高风险投机(例如炒外汇、期指及赌博)。

　　加强商业道德教育，重视商誉、法制观念，避免官商勾结，谢绝贪污活动。

• 事后

　　作为不良资产拍卖

　　与债务人达成债务和解或债务重组