租售比
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租售比(租賃價格與銷售價格比)一詞源於國外，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建築面積房價之間的比值。用來衡量一個區域房產運行狀況。
從理論上說，“租售比”能夠比較客觀地反映出當地房地產市場的供求狀況。由於租房體現的是一種真實的居住需求，因此當一個城市的房產價格迅速上升而房屋租賃市場的價格卻沒有隨著出現明顯增長時，就表明該地區的房產市場存在著虛高或投機行為。
租售比一般界定為1∶200至1：300之間，如果租售比低於1∶300，說明該區域房產投資價值變小，樓價高估；如果高於1∶200，說明該區域投資潛力較大，樓價泡沫不大。
從發達國家或地區的房地產市場規律來看，一般房屋租售比的警戒線是1：200。
國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200。在正常市場情況下，租售比應該在1：300至1：200之間。如果租售比小於1：300，也就是買一套房要出租300個月以上才能收回全部投資。這樣的租售比說明房價已經明顯高於內在價值，房價已經出現了泡沫，比值越小說明泡沫成分越大。此時的房產投資回報率已經非常低，甚至不及銀行定期存款。這時買房是不合算的；如果租售比大於1：200，也就是說買一套房出租在不到200個月的時間里就能全部收回，說明房價已經被低估了，這時買房是非常合算的，不僅可以收到較好的出租回報，日後房價也有上升的空間。
租售比的大小已成為國際間公認的樓市是否存有泡沫的晴雨表。專業房地產人士認為：用售價與租金比可以反應目前租房合適還是買房合適。因為售價與租金比是反映一個區域或者一個樓盤是否具備良好投資價值的一個主要參考指標，若售價與租金比嚴重失調，買房不如租房。以北京京西遠洋山水公寓項目為例，目前100平的戶型的平均售價15500 元/平方米，平均月租2700元，租售比約1∶574。意味著該項目投資價值相對變小，如果自住，租房更為合算。
中國社會科學院城市發展與環境研究中心日前發佈的《2007房地產藍皮書：中國房地產發展報告 NO.4》顯示，2006年我國部分大城市二手房的租售比已超過國際警戒線，房價虛高傾向明顯。北京2007年從年初的1：249漲到年末的1：318，遠超過一般租售比1:200的國際警戒線。
國家發改委2008年發佈的分析報告指出，2008年年初以來，我國城鎮住宅價格的走勢顯露平穩跡象，但是與歷史數據相比，該漲幅仍然處於高位。根據70個城市抽樣調查結果測算，今年上半年，全國房屋租售比已經低於1∶400，即使是租賃市場需求旺盛的北京市，房屋平均租售比也已達到1∶325，已經低於國際租售比1：300的預警線下限,樓市泡沫嚴重。
2008年10月受市場觀望情緒影響，房價整體呈現了下行趨勢，而受奧運會等影響，北京2008年租金價格漲幅非常快，且租賃高峰期由八九月轉移到10月，甚至延長至11月，由此引發租售比的租金部分漲幅明顯，導致租售比增大。據統計資料顯示：以平均戶型75平米計算，2008年10月份北京市的租售比為1：341，而去年10月為1：396，租售比值同比上升13.9%。
租售比上升說明房價正在向內在價值回歸，但目前平均1：341的比值距正常1：300的下限還有一段距離，說明儘管房價有所下降，但仍存有一定的泡沫成分。業內人士預計，未來一年內租售比隨著房價的下跌會繼續上升。
租售比作為房地產投資價值體系的體系指標，需要結合完全的指標體系進行演算，需對照所不同國家的各種情況進行合理調整。國家不同時期的房產政策的出台也會影響到租售比變化，從而直接影響著消費者購房投資。
目前影響租售比的因素主要有：
- 一、國家房地產等不動產稅率情況
不動產稅決定著有多少剩餘的投資進入房地產市場，決定著有多少空置住房的比例。假定某一城市有10萬套可以用來出租的住房，由於沒有不動產稅的擠壓，可能有5萬套就不進入租房市場，因此這時候的“租售比”的數據是不是完全的“租售比”值。如果不動產稅出台，另外的5萬套的空置房可能有90%以上進入租房市場，這樣必然會導致租金大幅度下降，這時候的“租售比”就會發生巨大的變化，在房價上升的勢態中，如果開徵不動產稅或我國所謂物業持有稅，將有可能大大削弱投資者的獲利希望，囤積空房不使用就會受到極大的制約。
- 二、關於房地產消費者的巨集觀貸款政策。
例如我國出台的房貸新政中大幅下調了自住型住房的首付比例和還款利率，而對於非自住性住房和非首次購置的自住型住房的首付比例和還款利率都規定了嚴格的上限。二手房政策更是沒有任何鬆綁跡象。
這一政策的實施目的是保證投資者不能借用銀行的錢進行大量的投資或投機活動，防止他們把泡沫風險轉嫁給銀行。只有完全用自有資金才能炒作第3套甚至第4套房。這樣投資者的風險飆升，限制了投資人的投資需求。投資者就敢於將大量的投資房閑置在那裡並不出租，坐而等待房地產的增值，利率也是如此。顯然，這個貸款政策也是直接制約“租售比”比值的重要條件。
- 三、政府對大部分人的自住房需求的扶持與優惠政策實施情況。
由於住房權利是公民的生存權利的一部分，也是社會穩定與和諧發展的重要基礎，所以政府要以儘可能低的價格滿足這一主體需求，減少相關稅賦，擴大貸款年限，實行優惠利率，甚至直接提供政府補貼，例如中央房貸新政提出加大保障性住房的力度、減少個人購房契稅和首次購房利息等政策，都是主要針對中低收入階層解決自住房問題的措施,這一措施將大大減少租房者，租房者數量的減少直接導致“租售比”的變化。
- 四、房地產開發商建設房屋的銷售程式及法律規定。
我國的房地產預售制度是房地產開發初期的一種特殊的鼓勵政策，在市場已經高度發展後仍被沿用。加之價格在炒作中的飆升，開發商有大量的閑置房既不進入銷售市場，也不進入租房市場，等待暴漲後的增值，這和我國實行的預售制度有極大關係。在這樣的背景下的“租售比”數值會發生很大變化。我國出現的開發商主動地延緩銷售，建成了不開盤，甚至把大盤變成多個小盤開盤，實施變相囤積來推高房價，這是與我國實施的商品房預售制度有著重大關係的。一旦取消預售制度，房價將有大幅度下滑。惜售，不租，主動放緩建設與銷售步伐，只有在現行的預售制度下占有購房戶全部房款的條件下才能發生。
- 五、國家用於住房開發的土地供給情況。
如果政府對土地政府控制嚴緊，將導致住房需求加大，從而推動房價的上升；如果政府放大土地供應，或者對土地開發不制定開發時間表，不設置約束措施，這樣就會由於城市土地的資源有限與區位優勢，導致開發商囤地囤房，決定著何時向市場提供，影響房價變化，因此，土地供應情況將嚴重影響市場“租售比”。同時，土地價格的提升及其出讓操作過程是否透明、競爭與規範，也導致“租售比”中的租的比例放大或縮小，從而使“租售比”的數值發生變化。
- 六、住房市場的國內外開放條件限制。住房對外開放條件鬆緊也影響著房價的“租售比”。
住房對外開放條件鬆緊也影響著房價的“租售比”。城市政府的職責就是要率先保證本地人、本國人的住房需要，對外國人與外國資本購房或炒房應當嚴加限制。如果有相當多的人對住房政策有意見，那麼政府就可能在選舉中失去選票。為了保證本地人的住房需求，許多國家都採取了不同措施對外國人購房加以管制，防止推動房價，擴大供需矛盾。我國處於市場經濟的初級階段，由於認識的不足與急於發展的動因，至今沒有制訂嚴格的房地產管制制度。為了GDP增長，一度完全放任外國人購房與投資房地產，甚至放縱外來資金炒房。此外，有大量的國外資金通過體制外的管道進入中國市場助推房價，包括大量以中國的中間機構出面操作，推高房價必然帶動“租售比”的相應變化。
- 七、住房市場的“租售比”統計學上範圍與取樣方式。
通常城市的租售比是有嚴格的地域範圍。我國目前實行的城市區域模式是“市管縣”模式，城市下轄大量的農業村鎮。把大量的農業村鎮的住房價格與在城市工作與生活的人群的住房價格混同起來是不真實的，也不是真正意義上的房價。因此計算城市或區域的租售比應該參考權威機構的數據才更科學實用。
我國房地產個人貸款在最近三到四年裡取得了蓬勃的發展，源於政府實施的擴大內需的巨集觀經濟政策。政策的全方位支持、銀行的大力拓展以及消費者的旺盛需求等三方面的因素共同推動了近幾年來的房地產價格上升周期的形成。
由於房地產貸款大多有房地產資產作為抵押，而且迄今為止房地產信貸的違約率非常之低，因此商業銀行大都把房地產信貸視為優良的貸款品種，並且都在不遺餘力地擴大房地產信貸業務。然而很大程度上，無論是商業銀行、投資者還是政府，都在忽視房地產信貸中蘊含的巨大風險。
在房地產泡沫破滅之前，大多數貸款者和投資者很難充分意識到風險的存在。而直到最近美國次級貸款危機以及年內四次加息之後，投資者和媒體才開始重新審視房地產投資所面臨的真實風險。一旦房地產泡沫破滅，房地產信貸的風險真正凸現出來的話，那麼我國商業銀行體系的不良貸款將顯著增加，可能形成嚴重的銀行流動性危機，甚至造成國民經濟的蕭條。
尤其近來一個現象已經在國內蔓延開來，那就是房屋銷售價格已經與租賃價格嚴重失衡，房價飆升而租價不漲，當一個城市的房地產銷售價格上升幅度過快或長時間居高不下，而當地的房屋租金卻沒有隨之變動、給予房價有效支撐，致使“租售比”出現嚴重的不協調時，就表明該地區房地產市場存在價格虛高、投機盛行的現象，那麼此時樓市就是非理性的、非健康狀態的。
有三個國際通用的指標可以被用來衡量一國是否存在房地產泡沫：第一個指標是房價收入比。按照世界銀行的標準煼⒋錒家的房價收入比一般在1.8～5.5倍之間，發展中國家的房價收入比一般在3～6倍之間。而目前我國全國範圍內的房價收入比已經超過 8倍，至於上海、北京、廣州及深圳等城市則更是遠高於平均水平。
第二個指標就是我們談到的房價房租比，這一比率越高，泡沫存在的可能性就越大。我國房地產市場上目前存在的一種特殊現象，就是房價快速上漲而租金漲幅不大，有些城市在一定時期內甚至出現了房價上漲租金下跌的現象。這種房價和房租的背離正是房地產泡沫的一個重要信號。
最後一個指標是投資性需求占購房目標的比重，這一指標的國際警戒線水平是20%。最近《解放日報》抽樣調查了上海25個小區的23694戶居民，調查結果顯示，有26.55%的購房者是出於投資動機購房的。還有其他調查報告認為，在上海大約 40%左右的個人房產交易是出於投資目的。
既然租售失衡等現象已經相當明顯，為什麼目前我國商業銀行的房地產信貸違約率還是很低呢？筆者認為存在以下兩點原因。第一，按照國際慣例，個人房貸的風險暴露期通常為3年到8年，而我國的個人住房信貸業務是在最近3到4年時間里才大規模發展起來的。換句話說，我們目前才剛剛進入個人房貸風險開始顯現的階段。第二，房地產信貸的違約率增加往往是和房地產景氣周期的下滑相聯繫的。而我國房地產市場自上世紀90年代中後期以來一直處於一個較長的上升周期中，因此違約率很低的事實就不足為奇了。一旦房地產價格大幅下滑，違約率上升必將成為不爭的事實。
商業銀行之所以認為房地產信貸是優良資產，主要原因就在於一旦借款人違約，銀行就能夠以合理的價格把作為貸款抵押物的房地產進行拍賣以彌補損失。但是，這種操作建立在房地產市場穩定甚至繁榮的基礎之上。一旦房地產市場崩盤，銀行很難在短期內將大量的抵押資產以合理的價格變現，而且拍賣本身也具有很高的交易成本。此外，房地產市場崩盤通常伴隨著經濟蕭條，因此也缺乏足夠的投資者來購買這些抵押房地產。因此，一旦房地產泡沫破滅，這些抵押貸款也會迅速轉變為不良貸款。
此外，對於普通投資者來說，他們在前幾年為我國拉動內需做出了貢獻，而當前的加息將導致他們的還款壓力增加，甚至使得他們面臨著房產貶值的風險。更加嚴重的是，他們目前還沒有任何工具可以用來幫助自己降低房產投資的風險。這對於他們來說是不公平和不合理的。
為了防範和化解房地產信貸風險，應該採取以下對策：儘快建立房地產的證券化二級市場。銀行通過發行資產證券化債券，可以有效地把市場風險和信用風險分散給金融市場上的所有投資者；除銀行貸款外，努力拓寬房地產開發商的其他融資渠道，例如允許房地產開發企業直接發行企業債券；借鑒國外經驗，建立房地產政策性金融機構，為中低收入階層的購房者提供按揭擔保，以降低違約風險；最後，商業銀行在辦理貸款業務時應該嚴格按照貸款流程進行工作，以減少風險隱患和外部欺詐，降低貸款的操作風險等等。
在許多地方，商品房銷售價格持續飆升令社會各界慨嘆之時，一個基本的指標卻不經意間被人們忽視了，那就是房屋租價，而恰恰是這個指標，從某種意義上比房產售價更能體現房屋供求關係。
正常情況下，房屋的供求關係在售價和租價上的體現是一致的。當房屋供過於求時，這兩種價格就會下跌，而在供不應求時，二者就會上漲。然而，如果房屋市場投機成分過多，房屋售價這個經濟指標就會被嚴重扭曲，無法反映正常的房屋供求關係。這時，房屋租價會比較客觀。
當前，許多城市商品房售價成倍上漲，不斷創出新高，而房屋租賃市場上的價格走勢卻增長緩慢，有的則原地踏步，個別城市還略有下降。
房屋售價與租價比是國際上又一個衡量房地產業泡沫的標準。當售價大幅偏離租價的時候，房產投資中的泡沫就值得警惕了。意圖投資房產的人，應該對一個城市的房地產市場是否存在泡沫有自己的基本判斷，而當地房屋租價正好可以作為形成判斷的一個依據。
- ↑ 李響.租售失衡看房地產投資風險控制.大渝地產評論
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