開發商囤地

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　　開發商囤地是指開發商為了獲取暴利而對土地採取的一種有意儲集行為。

　　1.獲取巨額囤地收益是開發商囤地的根本原因

　　我國目前正處於城市化快速發展時期，伴隨著大量的基礎設施建設，城市土地價格不斷上漲，有些城市土地價格在幾年內翻了幾番，這使得土地當期市場價格比初期購買價格要高很多：另一個方面，由於我國近年來一直視房地產業為國民經濟的支柱產業，奉行促進房地產業發展的策略，對房地產開發貸款實施低利率和稅費優惠政策，降低了開發商購買土地的利息成本和稅費負擔，同時由於目前我國房地產業已經與國民經濟發展休戚相關，在國民經濟中占有舉足輕重的地位，中央政府也不希望看到房地產泡沫破滅的局面，因此中央政府在制定巨集觀經濟調控政策時會向房地產業傾斜，力保整個房地產價格平穩上升：而在當前的分稅體制下。地方政府的財政收人與房地產開發商經濟利益基本趨向一致，較易結成利益同盟，因此在中央政府出台打擊囤地政策時，地方政府會對開發商的囤地行為實施一定程度上的保護：中央政府的政策傾斜和地方政府的刻意“保護”會使開發商囤地的風險成本降到最低 從上述分析不難看出，一方面是被囤積土地的現值在城市化進程中不斷攀升，另一方面，由於政策優惠和地方政府保護，土地囤積的成本不僅沒有攀升，而且其絕對成本也相對較低，在這種情況下，開發商對土地的囤積時間越長。其賺取的囤積收益就越大，而能夠獲取巨大的囤積收益是開發商囤地的根本原因。

　　2.法律法規不完善是開發商囤地的重要原因

　　在現行的法律法規中，還沒有專門打擊開發商囤地的條款，只有對閑置土地的處置辦法。《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十六條明確規定：“以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當於土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費：滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權：但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。

　　《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十六條是中央政府目前打擊開發商囤地最主要的法律依據。該條款前半部分規定了開發商必須嚴格按照土地使用權出讓合同約定的動工開發期限開發土地，超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工的，要征收相當於土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費，滿二年未動工的，要無償收回；應該說該條款的前半部分對於打擊囤地的規定不可謂不嚴格，但該條款的後半部分卻為開發商囤地打開了一個缺口，後半部分明確指出因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延都不屬於同地行為，但卻沒有指出不可抗力、政府行為以及前期工作的具體範圍，而開發商往往會找出各種理由來證明自己的動工延遲是由於不可抗力、政府行為或者前期工作所造成的，從而免受囤地處罰 法律法規上的不完善是導致開發商囤地的一個非常重要的原因。

　　3.執法不嚴是開發商囤地的直接原因

　　據有關資料顯示，我國某些大型開發商的土地囤積行為由來已久，某些地塊的囤積已達20年之久。雖然說我國現行的法律法規在打擊囤地方面存在著漏洞，但長達20年之久的土地囤積行為難以被查處，只能說明我們在處理土地囤積行為時執法十分不嚴 我國目前打擊囤地的政策大多是由中央政府頒佈的，而具體負責實施這些政策的卻是地方政府，如前所述，在當前分稅體制下，地方政府的財政收入與房地產開發商經濟利益基本趨向一致，地方政府與開發商早已結成了利益同盟，在這種情況下，地方政府在執行中央政府的打擊囤地政策時通常虛與委蛇，再加上法律本身存在的漏洞，地方政府在執法過程中通常不認真執法、窮於應付，最終導致大量囤地行為的發生。因此，執法不嚴是開發商囤地最為直接的原因。

　　由於我國人口眾多。必須保有大量的耕地來保障國家糧食安全，在土地總面積有限的前提下，保護耕地必然會在一定程度上壓縮城市用地的發展空間，造成城市土地供需之間的矛盾，而開發商的土地囤積行為會使這種供需矛盾進一步地加劇，給社會經濟可持續發展帶來一系列的危害，主要表現在以下幾個方面：

　　1.造成大量土地資源的閑置浪費

　　開發商囤地造成大量土地資源閑置浪費具體體現在兩個方面：一是被閑置土地本身的浪費 按照我國現行的法律法規，農地一旦被徵用，即完成了農用地到建設用地的轉換過程，通常情況下，即便這塊土地長期閑置不用，也很少再被用來做農用，這也是城市郊區大量農業用地被圈起來“養雜草”的原因。二是加大了現有農地資源被閑置浪費的風險。開發商的囤地行為會使土地市場傳導出土地供應不足的假象，引發新一輪的土地徵用，從而形成一種惡性迴圈，間接造成現有農地資源被閑置浪費。

　　2.間接推高房價

　　開發商囤地最直接的表現就是房地產市場上可用於開發的土地減少了，而這必然會減少了新建商品房的供應量，在房地產需求量持續不斷增長的情況下，開發商的囤地行為間接地推動著房價上漲。

　　3.引起政府房地產巨集觀調控政策“失靈”

　　開發商囤地會使土地市場供求信息失真，而政府制定房地產巨集觀調控政策的一個重要依據是土地市場的供求信息，以失真的土地市場供求信息為依據制定的房地產巨集觀調控政策必然難以發揮其預期的效果，最終導致政府房地產巨集觀調控政策的“失靈”。

　　4.給社會經濟可持續發展帶來一系列負面影響

　　開發商囤地引起的房價高漲會給社會經濟可持續發展帶來一系列負面影響，具體表現在以下三個方面：一是房價高漲導致大量資本流人房地產行業，從而降低了實體經濟投資力度，最終造成中國經濟競爭力和創新能力削弱以及巨集觀經濟的不穩定：二是房價高漲抑制中低收入家庭住房消費，使中低收入階層逐步走向貧困化，同時阻礙農村勞動力向城市轉移，減緩城市化發展進程：三是地方政府“以地生財”的土地經營策略使得地方政府威信和執政能力受到質疑。

　　1.轉變經濟增長方式，去除國民經濟對於房地產業的過多依賴

　　相關統計數據表明， 目前我國與房地產直接相關的產業有近60個，房地產已經成為國民經濟重要的支柱產業，房地產開發投資對GDP增長貢獻率在30％以上l5，房地產的興衰與國民經濟能否持續增長休戚相關。在這樣一種情況下，政府在打擊房地產商囤地行為時總是會有所顧忌，擔心大規模地打擊囤地行為會抑制房地產業的發展，從而影響國民經濟的快速增長 因此，要讓政府對打擊囤地行為無後顧之憂，就必須轉變目前的經濟增長方式，降低國民經濟對房地產業的過多依賴，否則政府的打擊囤地行為總是顯得畏首畏尾，底氣不足。轉變經濟增長方式看起來與打擊囤地無關，其實不然，它是政府敢於打擊開發商囤地的前提與基礎。

　　2.切斷開發商囤地的利益鏈

　　從前面的原因分析可以看出，開發商囤地的根本性原因還是有利可圖，因此，要從根本上治理開發商囤地，就必須切斷開發商囤地獲利的收益鏈條 一方面可以通過改變目前房地產開發貸款模式，將固定貸款利率變成隨貸款時間延長利率累進增加的模式，從而加大房地產開發商持有土地的資金成本：另一方面。政府還需要不定期的對開發商所囤積土地進行評估，根據土地價值的增值收取高比例的土地增值稅，從而加大開發商囤地的成本，降低其囤地收益。

　　3.制定專門打擊囤地的法律法規

　　目前法律只有關於土地閑置的規定，而且這種規定也不具體，可操作性程度不高，況且土地閑置與開發商囤地之間存在著本質上的區別，土地閑置是由於一些客觀原因所造成的，開發商囤地是開發商為獲取暴利而進行的主觀有意行為，簡單地將土地閑置和開發商囤地視為一類行為，並採取相同措施進行處理對於那些由於客觀原因難以如期開工的開發商而言極不公平，同時也難以真正打擊到囤地行為。因此，當前我們急需制定專門用來打擊囤地的法律法規，法規中一是要對土地閑置與開發商囤地進行界定和區分，二是要制定出明確具體的囤地處罰措施，三是要建立地方政府打擊囤地的問責制度，從而將打擊囤地真正落到實處，而不是流於形式。

　　4.改變當前分稅制度，將地方政府從土地財政中解脫出來

　　當前的分稅制度將大部分稅收從地方抽走，使得地方政府財政收入捉襟見肘，特別是在免徵農業稅後，這種情況顯得更為突出：隨著社會經濟的發展，地方政府需要處理的社會事務日漸增多，相應的開支也不斷增大，土地財政也就應運而生。在土地財政的驅使下，地方政府對於打擊囤地可謂毫無積極性可言，因為打擊囤地會大幅縮減地方財政收入，而地方財政收入又和地方經濟發展休戚相關，地方經濟發展又是考核地方官員政績的主要指標，不難看出，打擊囤地實質上打擊的是地方官員的政績，這是所有地方官員都不願意做的事情。因此，要想提高打擊囤地的執法效率，就必須提高地方政府的執法積極性，這就需要中央政府改革目前的分稅制度，適度下放“財權”，將地方政府的“財權”與“事權”匹配起來，將地方政府從土地財政的依賴中解脫出來，從而提高其打擊囤地的積極性。