开发商囤地

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　　开发商囤地是指开发商为了获取暴利而对土地采取的一种有意储集行为。

　　1.获取巨额囤地收益是开发商囤地的根本原因

　　我国目前正处于城市化快速发展时期，伴随着大量的基础设施建设，城市土地价格不断上涨，有些城市土地价格在几年内翻了几番，这使得土地当期市场价格比初期购买价格要高很多：另一个方面，由于我国近年来一直视房地产业为国民经济的支柱产业，奉行促进房地产业发展的策略，对房地产开发贷款实施低利率和税费优惠政策，降低了开发商购买土地的利息成本和税费负担，同时由于目前我国房地产业已经与国民经济发展休戚相关，在国民经济中占有举足轻重的地位，中央政府也不希望看到房地产泡沫破灭的局面，因此中央政府在制定宏观经济调控政策时会向房地产业倾斜，力保整个房地产价格平稳上升：而在当前的分税体制下。地方政府的财政收人与房地产开发商经济利益基本趋向一致，较易结成利益同盟，因此在中央政府出台打击囤地政策时，地方政府会对开发商的囤地行为实施一定程度上的保护：中央政府的政策倾斜和地方政府的刻意“保护”会使开发商囤地的风险成本降到最低 从上述分析不难看出，一方面是被囤积土地的现值在城市化进程中不断攀升，另一方面，由于政策优惠和地方政府保护，土地囤积的成本不仅没有攀升，而且其绝对成本也相对较低，在这种情况下，开发商对土地的囤积时间越长。其赚取的囤积收益就越大，而能够获取巨大的囤积收益是开发商囤地的根本原因。

　　2.法律法规不完善是开发商囤地的重要原因

　　在现行的法律法规中，还没有专门打击开发商囤地的条款，只有对闲置土地的处置办法。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条明确规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费：满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权：但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条是中央政府目前打击开发商囤地最主要的法律依据。该条款前半部分规定了开发商必须严格按照土地使用权出让合同约定的动工开发期限开发土地，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工的，要征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费，满二年未动工的，要无偿收回；应该说该条款的前半部分对于打击囤地的规定不可谓不严格，但该条款的后半部分却为开发商囤地打开了一个缺口，后半部分明确指出因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延都不属于同地行为，但却没有指出不可抗力、政府行为以及前期工作的具体范围，而开发商往往会找出各种理由来证明自己的动工延迟是由于不可抗力、政府行为或者前期工作所造成的，从而免受囤地处罚 法律法规上的不完善是导致开发商囤地的一个非常重要的原因。

　　3.执法不严是开发商囤地的直接原因

　　据有关资料显示，我国某些大型开发商的土地囤积行为由来已久，某些地块的囤积已达20年之久。虽然说我国现行的法律法规在打击囤地方面存在着漏洞，但长达20年之久的土地囤积行为难以被查处，只能说明我们在处理土地囤积行为时执法十分不严 我国目前打击囤地的政策大多是由中央政府颁布的，而具体负责实施这些政策的却是地方政府，如前所述，在当前分税体制下，地方政府的财政收入与房地产开发商经济利益基本趋向一致，地方政府与开发商早已结成了利益同盟，在这种情况下，地方政府在执行中央政府的打击囤地政策时通常虚与委蛇，再加上法律本身存在的漏洞，地方政府在执法过程中通常不认真执法、穷于应付，最终导致大量囤地行为的发生。因此，执法不严是开发商囤地最为直接的原因。

　　由于我国人口众多。必须保有大量的耕地来保障国家粮食安全，在土地总面积有限的前提下，保护耕地必然会在一定程度上压缩城市用地的发展空间，造成城市土地供需之间的矛盾，而开发商的土地囤积行为会使这种供需矛盾进一步地加剧，给社会经济可持续发展带来一系列的危害，主要表现在以下几个方面：

　　1.造成大量土地资源的闲置浪费

　　开发商囤地造成大量土地资源闲置浪费具体体现在两个方面：一是被闲置土地本身的浪费 按照我国现行的法律法规，农地一旦被征用，即完成了农用地到建设用地的转换过程，通常情况下，即便这块土地长期闲置不用，也很少再被用来做农用，这也是城市郊区大量农业用地被圈起来“养杂草”的原因。二是加大了现有农地资源被闲置浪费的风险。开发商的囤地行为会使土地市场传导出土地供应不足的假象，引发新一轮的土地征用，从而形成一种恶性循环，间接造成现有农地资源被闲置浪费。

　　2.间接推高房价

　　开发商囤地最直接的表现就是房地产市场上可用于开发的土地减少了，而这必然会减少了新建商品房的供应量，在房地产需求量持续不断增长的情况下，开发商的囤地行为间接地推动着房价上涨。

　　3.引起政府房地产宏观调控政策“失灵”

　　开发商囤地会使土地市场供求信息失真，而政府制定房地产宏观调控政策的一个重要依据是土地市场的供求信息，以失真的土地市场供求信息为依据制定的房地产宏观调控政策必然难以发挥其预期的效果，最终导致政府房地产宏观调控政策的“失灵”。

　　4.给社会经济可持续发展带来一系列负面影响

　　开发商囤地引起的房价高涨会给社会经济可持续发展带来一系列负面影响，具体表现在以下三个方面：一是房价高涨导致大量资本流人房地产行业，从而降低了实体经济投资力度，最终造成中国经济竞争力和创新能力削弱以及宏观经济的不稳定：二是房价高涨抑制中低收入家庭住房消费，使中低收入阶层逐步走向贫困化，同时阻碍农村劳动力向城市转移，减缓城市化发展进程：三是地方政府“以地生财”的土地经营策略使得地方政府威信和执政能力受到质疑。

　　1.转变经济增长方式，去除国民经济对于房地产业的过多依赖

　　相关统计数据表明， 目前我国与房地产直接相关的产业有近60个，房地产已经成为国民经济重要的支柱产业，房地产开发投资对GDP增长贡献率在30％以上l5，房地产的兴衰与国民经济能否持续增长休戚相关。在这样一种情况下，政府在打击房地产商囤地行为时总是会有所顾忌，担心大规模地打击囤地行为会抑制房地产业的发展，从而影响国民经济的快速增长 因此，要让政府对打击囤地行为无后顾之忧，就必须转变目前的经济增长方式，降低国民经济对房地产业的过多依赖，否则政府的打击囤地行为总是显得畏首畏尾，底气不足。转变经济增长方式看起来与打击囤地无关，其实不然，它是政府敢于打击开发商囤地的前提与基础。

　　2.切断开发商囤地的利益链

　　从前面的原因分析可以看出，开发商囤地的根本性原因还是有利可图，因此，要从根本上治理开发商囤地，就必须切断开发商囤地获利的收益链条 一方面可以通过改变目前房地产开发贷款模式，将固定贷款利率变成随贷款时间延长利率累进增加的模式，从而加大房地产开发商持有土地的资金成本：另一方面。政府还需要不定期的对开发商所囤积土地进行评估，根据土地价值的增值收取高比例的土地增值税，从而加大开发商囤地的成本，降低其囤地收益。

　　3.制定专门打击囤地的法律法规

　　目前法律只有关于土地闲置的规定，而且这种规定也不具体，可操作性程度不高，况且土地闲置与开发商囤地之间存在着本质上的区别，土地闲置是由于一些客观原因所造成的，开发商囤地是开发商为获取暴利而进行的主观有意行为，简单地将土地闲置和开发商囤地视为一类行为，并采取相同措施进行处理对于那些由于客观原因难以如期开工的开发商而言极不公平，同时也难以真正打击到囤地行为。因此，当前我们急需制定专门用来打击囤地的法律法规，法规中一是要对土地闲置与开发商囤地进行界定和区分，二是要制定出明确具体的囤地处罚措施，三是要建立地方政府打击囤地的问责制度，从而将打击囤地真正落到实处，而不是流于形式。

　　4.改变当前分税制度，将地方政府从土地财政中解脱出来

　　当前的分税制度将大部分税收从地方抽走，使得地方政府财政收入捉襟见肘，特别是在免征农业税后，这种情况显得更为突出：随着社会经济的发展，地方政府需要处理的社会事务日渐增多，相应的开支也不断增大，土地财政也就应运而生。在土地财政的驱使下，地方政府对于打击囤地可谓毫无积极性可言，因为打击囤地会大幅缩减地方财政收入，而地方财政收入又和地方经济发展休戚相关，地方经济发展又是考核地方官员政绩的主要指标，不难看出，打击囤地实质上打击的是地方官员的政绩，这是所有地方官员都不愿意做的事情。因此，要想提高打击囤地的执法效率，就必须提高地方政府的执法积极性，这就需要中央政府改革目前的分税制度，适度下放“财权”，将地方政府的“财权”与“事权”匹配起来，将地方政府从土地财政的依赖中解脱出来，从而提高其打击囤地的积极性。