空置房

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空置房(vacant dwellings)

　　什麼叫“空置房”？有人給的定義是：“購房者既沒有出租也沒有入住的房屋加上沒有賣出去的房屋”；有人認為空置房指那些建成之後沒有賣出去的房子，已經賣出去的不算，而究竟在建成之後有多長時間賣不出去的才算空置？是一個月、三個月還是半年？眾說紛紜，至今尚無統一標準。

　　據專家介紹，以美國為例，空置房是指中介機構手中可租可售、但半年以上未租出售出的房屋；空置率是由空置房除以全社會房屋得出。而目前，中國的空置房是指竣工後尚未售出的房屋，而人們所說的空置率，多是用全部未售出的房屋除以當年竣工的房屋。^[1]

　　研究房屋空置問題，還必須分析房屋空置的類型，以便採取措施解決不正常空置房屋問題，使房屋空置率保持在正常水平。

　　空置房屋可以分為兩大類，即正常空置房屋與不正常空置房屋。

　　所謂正常空置房屋，是指房屋符合社會需要，其價格合適，並處於正常的待售時間中（如暫設定為一年）的房屋。

　　所謂不正常空置房屋，是指房屋不符合社會需要，或其價格過高、已超過正常待售時間（如一年）而仍未能出售或出租的房屋。

　　根據不正常空置房屋形成因素的不同，我們可以將不正常空置房屋分為以下四種類型：

　　1.結構性空置房屋，即由於房屋供給結構與房屋需求結構不符合而形成的空置房屋。如高檔房屋供給量超過市場需求量，而中低檔住房供給量不足，致使一部分高檔房屋成為空置房屋；或者由於戶型結構不合理，大戶型房屋過多，也會使一部分大戶型房屋成為不正常空置房。

　　2.購買力不足型空置，即由於社會對房屋的購買力小於空置房屋的總價格，而導致一部分房屋處於不正常空置狀態。如有的城市近幾年房屋價格漲幅太大，每年價格上漲達到10%以上，再加上房屋供給量增加，致使空置房屋價格總額大幅度上漲，遠遠超過了社會對房屋的購買力，從而使相當一部分房屋長期空置。

　　3.功能性空置房屋，即由於房屋的內部功能不全或外部環境及配套設施不完善，影響了房屋的使用功能而使其長期空置。這類空置房屋在各個城市中也有相當比例。

　　4.投資或投機型空置房屋。一些城市為了從政策上支持房地產業發展，允許或鼓勵把房屋作為投資品買賣，於是，近幾年一些城市不同程度地形成了一定數量的投資性和投機性購房。這類購房者購房的目的是為了出售或出租房屋，並從中獲取利潤。因此，被投資者和投機者購買的房屋，必將又重新投放到房屋市場上出售或出租。由於房屋被他們轉手買賣之後，增加了交易成本，提高了房屋價格，必然會在市場上延長空置時間，從而產生投資和投機性空置房屋。

　　投資和投機型空置房屋具有很強的隱蔽性和欺騙性。因為按照我國現行統計方法，這部分房屋是作為被銷售出去的房屋統計的，但實際上，投資和投機者又將這部分房屋拿到中介公司掛牌上市了，因此，它應該屬於本文所說的空置房屋。據上海房地局最近的一次調查，在浦東新區近兩年內新建成並出售的商品房中，房主購買後一次沒來的有近50%[2]。由此可以推斷，這些房主購房並不是為了自住，而是為了投資或投機，這50%的商品房就是投資或投機性空置房。在一些炒房盛行的城市，這類空置房屋已經占了相當大的比例。

　　分析空置房屋的類型及各類空置房屋的數量，對於我們解決不正常空置房屋問題，保持房屋空置率的正常水平，具有重要的意義。

• 空置率
• 空房率
• 租售比
• 房價增長率與GDP增長率比值