房地產稅收

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　　房地產稅收是指國家通過稅務機關，或由稅務機關委托通過房地產行政管理部門向負有房地產稅繳納義務的納稅義務人征收有關房地產稅賦的國家行為。

　　房地產稅收具有以下特征：

　　1．國家性

　　房地產稅收行為是一種國家行為，國家稅務機關，或受國家稅務機關委托的國家房地產行政管理部門，都只是代表國家代行房地產稅收行為，或者換句話說，國家的房地產稅收行為是通過或藉助於國家稅務機關和有關的房地產行政管理機關實現的。土地是國家資源，是一切財富的源泉，只有國家才有權選擇或實施房地產稅收行為，其他任何組織或個人均無權實施房地產稅收行為。國家行使著土地資源的最終的管理許可權，國家通過對土地、不動產及附屬的財產以及其生產、經營、流通過程的稅收徵管，使國家財政得以相應保證，這是國家權力的體現和反映，是國家存在的基本要求，所以也只有國家才有資格和能力來進行房地產稅收的征收、管理。稅收也是國家為了實現其職能，依照稅法規定，憑藉國家的政治權力參與國民收入的分配和再分配，取得財政收入的一種形式。

　　2．法定性

　　稅與法不可分離。“因法設稅，依法治稅”是稅收法律化的基本要求。離開了法律的規定，稅收這樣一個社會財富再分配的活動便失去了其應有的基礎和保障，也無法真實發揮其功能，實現其價值。作為專門用以調整房地產領域的房地產稅收，當然也無法離開法律規定這一前提條件而任意行為。通過立法的規定，將有關房地產稅收的種類、具體內容、法律責任等予以一一確認，使房地產稅收的有關內容得以公佈頒行，從而為房地產稅收的開徵、征收、管理、稽查等奠定法律基礎，使房地產稅收具有了普遍遵行的效力和依據並得以正常進行。

　　國家對房地產設立稅種、開徵稅收，無論是從國家行為的角度，還是從稅收本身來 看，其行為均非任意，均需通過嚴格的法律程式，使之法律化後，方得以實施。國家對房 地產稅收的行為，從錶面上來看，只是一種國家行為，但究其實質，行為之所以能夠產生 應有的法律後果，是因為房地產稅收同時也是一種法律行為，具有法律規定性，也正是 這種性質使之與一般的行政收費相區別。

　　3．規範性

　　房地產稅收工作是一項嚴謹、規範的工作，無論是由國家稅務機關征收，還是通過受委托的國家房地產行政管理部門來進行，其行為必須遵守國家的法律規範，不可任意妄為。

　　從房地產稅種的設立、開徵，到房地產具體稅種的徵稅對象、徵稅範圍、稅率、計稅依據、減免稅規定等內容的確定，具有很強的規範性；對於依法所確定的內容，無論是稅務機關還是受托代表稅務機關代行房地產領域稅收代扣代繳職責的房地產行政管理部門，其對房地產稅收的征收管理只能在法律規定的範圍內、方式下進行。

　　房地產稅收不是一個獨立的稅種．而是房地產業務所涉及的諸多相關稅種的總稱，具體包括營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、印花稅、所得稅、契稅等。

　　銷售方應繳納的稅費有營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、所得稅。購買方應繳納的稅收有契稅、印花稅。

　　1.營業稅

　　營業稅是對規定的提供商品或勞務的全部收入征收的一種稅。根據《營業稅暫行條件》的規定，在中華人民共和國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅義務人。提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產是指有償提供應稅勞務、有償轉讓無形資產或者有償銷售不動產的活動。有償包括通過提供、轉讓或銷售取得貨幣、貨物或其他經濟利益。銷售不動產包括銷售建築物或構築物和銷售其他土地附著物，此時連同不動產所占土地的使用權一併轉讓的行為，比照銷售不動產征收營業稅。以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。如果單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產征收營業稅．對個人無償贈送不動產的行為，不征收營業稅。

　　營業稅的計稅依據是營業額，營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。價外費用包括向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各項性質的價外收費。

　　與房地產業有關的具體營業額的確定

　　1．建築業的總承包人將工程分包或轉包給他人．以工程的全部承包額減去付給分包人或轉包人的價款後的餘額為營業額。

　　2．自建行業和單位無償將不動產贈與他人．由主管稅務機關按照規定順序核定營業額。

　　3．物業管理企業代有關部門收取水費、電費、燃氣費、維修基金、房租的行為．屬於“服務業”稅目中的“代理”業務，對其從事此項代理業務取得的手續費收入應當征收營業額。

　　4．從事建築、修繕、裝飾工程作業、無論怎樣結算，營業額均包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款。營業額稅款的計算比較簡單。納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產．按照營業額和規定的適用稅率計算應納稅額。

　　與營業稅相關的房地產營業稅的稅收優惠

　　1．對住房公積金管理中心用住房公積金在指定的委托銀行發放個人住房貸款取得的收入，免徵營業稅。

　　2．對按政府規定價格出租的公有住房和廉租住房暫免征收營業稅對個人按市場價格出租的居民住房．暫按3％的稅率征收營業稅。

　　3．對個人購買並居住超過1年的普通住宅，銷售時免徵營業稅；個人購買居住不足1年的普通住宅、銷售時營業稅按銷售價減去購入原價後的餘額計徵：個人自建住房，銷售時免徵營業稅。對企業、行政事業單位按房改成本價、標準價出售住房的收入,暫免征收營業稅。

　　對營業稅納稅時間的規定

　　營業稅的納稅義務發生時間為納稅人收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。對一些具體項目規定如下：

　　1．轉讓土地使用權或者銷售不動產．採用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

　　2．單位或個人自己新建建築物後出售．其自建行為的納稅義務發生時間，為其銷售自建建築物並收訖營業額或者取得營業額憑據的當天。

　　3．將不動產無償贈與他人．其納稅義務發生時間為不動產所有權轉移的當天。

　　2.城市建設維護稅(簡稱城建稅)

　　是國家對繳納增值稅、消費稅、營業稅的單位和個人就其實際繳納的“三稅”稅額為計算依據而征收的一種稅收。它屬於特定目的稅，是國家為加強城市的維護建設，擴大和穩定城市維護建設資金的來源而採取的一項稅收措施。可見城建稅具有附加稅性質，附加於“三稅“稅額，本身並沒有特定的、獨立的徵稅對象，而且城建稅稅款專門用於城市的公用事業和公共設施的維護建設。城建稅按照納稅人所在地的不同．設置了三檔差別比例稅率．納稅人所在地為市區的．稅率為7％；納稅人所在地為縣城、鎮的．稅率為5％；納稅人所地不在市區、縣城或者鎮的．稅率為1％。

　　3.土地增值稅

　　是對轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物並取得收入的單位和個人就其轉讓房地產所得的增值額征收的一種稅。土地增值稅的納稅義務人為轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物並取得收入的單位和個人。包括各類企業、事業單位、國家機關和社會團體及其他組織。個人包括個體經營者，根據《土地增值稅暫行條例》及其初稿細則的規定，土地增值稅的徵稅範圍包括：轉讓國有土地使用權和地上建築物及其附著物連同國有土地使用權一併轉讓。土地增值稅的計稅依據．是轉讓房地產過程取得的增值額。增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規定和扣除項目金額後的餘額。增值額是土地增值稅的本質所在。土地增值稅的納稅人應在轉讓房地產合同簽訂後的7日內,到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，並向稅務機關提交房屋及建築物產權、土地使用權證書，土地轉讓、房產買賣合同，房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。

　　4.印花稅

　　是對經濟活動和經濟交往中書立、使用、領受具有法律效力的憑證的單位和個人征收的一種稅。印花稅是一種具有行為稅性質的憑證稅．凡發生書立、使用、領受應稅憑證的行為,就必須依照印花稅法的有關規定履行納稅義務。

　　印花稅的納稅辦法

　　根據稅額大小、貼花次數以及稅收征收管理的需要，分別採用以下三種納稅辦法：

　　1．自行貼花辦法

　　一般適用於應稅憑證較少或者貼花次數較少的納稅人。納稅人書立、領受或者使用印花稅列舉的應稅憑證的同時，納稅義務即已產生．應當根據應納稅憑證的性質和適用的稅目稅率，自行計算應納稅額，自行購買印花稅票．自行一次貼足印花稅票並加以註銷或畫銷．納稅義務才算全部履行完畢。

　　2．匯貼或匯繳辦法

　　這種辦法．一般適用於應納稅額較大或者貼花次數頻繁的納稅人。一份憑證上或者由稅務機關在憑證上加註完稅標記代替貼花。即”匯貼“。

　　3．委托代徵辦法

這一辦法主要是通過稅務機關的委托．經由發放或者辦理應納稅憑證的單位．是指發放權利、許可證照的單位和辦理憑證的鑒證、公證及其他有關事項的單位。

　　5.契稅

　　契稅的徵稅對象

　　契稅的徵稅對象是境內轉移土地、房屋權屬，具體包括以下五項內容：

　　1．國有土地使用權出讓

　　2．土地使用權的轉讓

　　3．房屋買賣

　　4．房屋贈予

　　5．房屋置換

　　契稅的計稅依據

　　契稅的計稅依據為不動產價格。由於土地、房屋權屬轉移方式不同，定價方法不同, 因而具體計稅依據視不同情況而決定。國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據；土地使用權贈予、房屋贈予，由征收機關參照土地使用出售、房屋買賣的市場價格核定：土地使用權交換、房屋交換．為所交換的土地使用權、房屋的權屬的價格差額：以劃撥方式取得土地使用權．經批准轉讓房地產時．由房地產轉讓者補交契稅。成交價格明顯低於市場價格並且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理並且無正當理由的．征收機關可以參照市場價格核定計稅依據。

　　可以享有稅收優惠

　　特定情況下，納稅人可以享有稅收優惠：

　　1．國家機關、事業單位．社會團體、軍事單位承受土地、房屋用於辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的．免徵契稅。

　　2．城鎮職工按規定第一次購買公有住房的，免徵契稅。此外，財政部、國家稅務總局規定：自2000年1 1月29日起，對各類公有制單位為解決職工住房而採取集資建房方式建成的普通住房或由單位購買的普通商品住房，經當地縣以上人民政府房改部門批准、按照國家房改政策出售給本單位職工的．如屬職工首次購買住房，均可免徵契稅。

　　3．因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情減免。不可抗力是指自然災害、戰 爭等不可能預見、不可避免並不能剋服的客觀情況。

　　4．土地、房屋被縣級以上人民政府徵用、占用後．重新承受土地、房屋權屬的。由 省級人民政府確定是否減免。

　　5．承受荒山、荒坡、荒丘、荒灘土地使用權、並用於農、林、牧、漁生效的，免徵 契稅。

　　以上經批准減免稅的納稅人改變有關土地、房屋的用途、不在減免稅之列．應當補繳已經減免的稅款。納稅義務發生時間為改變有關土地、房屋通途的當天。符合減免稅規定的納稅額，要在簽訂轉移產權合同後1 0日內向土地、房屋所在地的征收機關辦理減免稅手續。納稅人應當在納稅義務發生之起1 0日內，向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報、併在契稅征收機關核定的期限內繳納稅款．索取完稅憑證。納稅人出具契稅完稅憑證，土地管理部門、房產管理部門才能辦理變更登記手續。

　　西方發達國家的房地產稅類設置主要有三類：房地產取得稅類、房地產保有稅類和房地產流轉稅類。

　　1．房地產取得稅是指取得房地產時必須向政府交納的各種房地產稅。房地產取得稅主要包括：

　　①登錄許可稅。它是在不動產登記時政府課征的一種稅，稅基為登錄時的價格，稅率因登記的內容不同而不同；

　　②不動產取得稅。不動產無論是原始取得還是繼受取得，均須向政府交納不動產取得稅，稅基為取得不動產時的評估價格；

　　③遺產稅和贈與稅。

　　2．房地產保有稅是指為合理調節政府與房地產占有者之間的收益分配，房地產占有者須向政府交納的稅賦。主要包括：

　　①不動產稅。這是對房產或地產的所有者或占有者征收的稅賦，其稅基為不動產的評估價值，但對於公益慈善機構的不動產免徵不動產稅；

　　②財產稅。財產稅在不征收不動產稅的國家征收，以房產地產等不動產為課稅對象。以不動產的評估價值為課稅標準；

　　③定期不動產增值稅。本稅對占有房地產超過一定年限的產權者征收，通過對房地產的重新評估，對其增值額徵稅。

3．房地產流轉稅是指政府在房地產權利發生移轉時，向各方當事人征收的稅賦。主要包括：

　　①所得稅。這是對房地產的所有者或經營者，通過經營房地產或出售房地產 所得收入課征的一種稅賦；

　　②資產利得稅。資產利得稅是介於增值稅與所得稅之間的稅種，是指對因買賣房地產而發生的所得所征收的一種稅賦。開徵此稅的目的是抑制土地投機，控制地價上漲，調節土地收益分配；

　　③不動產轉移增值稅。這是指對房地產發生買賣、轉讓時的自然增值部分所課征的一種稅賦，主要是土地增值稅。

　　西方發達國家在房地產稅制方面積累的豐富經驗值得我國借鑒，因此，考察西方發達國家的房地產稅收制度，對完善我國的房地產稅收制度不無裨益。