房地产税收

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　　房地产税收是指国家通过税务机关，或由税务机关委托通过房地产行政管理部门向负有房地产税缴纳义务的纳税义务人征收有关房地产税赋的国家行为。

　　房地产税收具有以下特征：

　　1．国家性

　　房地产税收行为是一种国家行为，国家税务机关，或受国家税务机关委托的国家房地产行政管理部门，都只是代表国家代行房地产税收行为，或者换句话说，国家的房地产税收行为是通过或借助于国家税务机关和有关的房地产行政管理机关实现的。土地是国家资源，是一切财富的源泉，只有国家才有权选择或实施房地产税收行为，其他任何组织或个人均无权实施房地产税收行为。国家行使着土地资源的最终的管理权限，国家通过对土地、不动产及附属的财产以及其生产、经营、流通过程的税收征管，使国家财政得以相应保证，这是国家权力的体现和反映，是国家存在的基本要求，所以也只有国家才有资格和能力来进行房地产税收的征收、管理。税收也是国家为了实现其职能，依照税法规定，凭借国家的政治权力参与国民收入的分配和再分配，取得财政收入的一种形式。

　　2．法定性

　　税与法不可分离。“因法设税，依法治税”是税收法律化的基本要求。离开了法律的规定，税收这样一个社会财富再分配的活动便失去了其应有的基础和保障，也无法真实发挥其功能，实现其价值。作为专门用以调整房地产领域的房地产税收，当然也无法离开法律规定这一前提条件而任意行为。通过立法的规定，将有关房地产税收的种类、具体内容、法律责任等予以一一确认，使房地产税收的有关内容得以公布颁行，从而为房地产税收的开征、征收、管理、稽查等奠定法律基础，使房地产税收具有了普遍遵行的效力和依据并得以正常进行。

　　国家对房地产设立税种、开征税收，无论是从国家行为的角度，还是从税收本身来 看，其行为均非任意，均需通过严格的法律程序，使之法律化后，方得以实施。国家对房 地产税收的行为，从表面上来看，只是一种国家行为，但究其实质，行为之所以能够产生 应有的法律后果，是因为房地产税收同时也是一种法律行为，具有法律规定性，也正是 这种性质使之与一般的行政收费相区别。

　　3．规范性

　　房地产税收工作是一项严谨、规范的工作，无论是由国家税务机关征收，还是通过受委托的国家房地产行政管理部门来进行，其行为必须遵守国家的法律规范，不可任意妄为。

　　从房地产税种的设立、开征，到房地产具体税种的征税对象、征税范围、税率、计税依据、减免税规定等内容的确定，具有很强的规范性；对于依法所确定的内容，无论是税务机关还是受托代表税务机关代行房地产领域税收代扣代缴职责的房地产行政管理部门，其对房地产税收的征收管理只能在法律规定的范围内、方式下进行。

　　房地产税收不是一个独立的税种．而是房地产业务所涉及的诸多相关税种的总称，具体包括营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、所得税、契税等。

　　销售方应缴纳的税费有营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税、所得税。购买方应缴纳的税收有契税、印花税。

　　1.营业税

　　营业税是对规定的提供商品或劳务的全部收入征收的一种税。根据《营业税暂行条件》的规定，在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人。提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿销售不动产的活动。有偿包括通过提供、转让或销售取得货币、货物或其他经济利益。销售不动产包括销售建筑物或构筑物和销售其他土地附着物，此时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征收营业税。以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。如果单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产征收营业税．对个人无偿赠送不动产的行为，不征收营业税。

　　营业税的计税依据是营业额，营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各项性质的价外收费。

　　与房地产业有关的具体营业额的确定

　　1．建筑业的总承包人将工程分包或转包给他人．以工程的全部承包额减去付给分包人或转包人的价款后的余额为营业额。

　　2．自建行业和单位无偿将不动产赠与他人．由主管税务机关按照规定顺序核定营业额。

　　3．物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃气费、维修基金、房租的行为．属于“服务业”税目中的“代理”业务，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业额。

　　4．从事建筑、修缮、装饰工程作业、无论怎样结算，营业额均包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款。营业额税款的计算比较简单。纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产．按照营业额和规定的适用税率计算应纳税额。

　　与营业税相关的房地产营业税的税收优惠

　　1．对住房公积金管理中心用住房公积金在指定的委托银行发放个人住房贷款取得的收入，免征营业税。

　　2．对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房暂免征收营业税对个人按市场价格出租的居民住房．暂按3％的税率征收营业税。

　　3．对个人购买并居住超过1年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买居住不足1年的普通住宅、销售时营业税按销售价减去购入原价后的余额计征：个人自建住房，销售时免征营业税。对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入,暂免征收营业税。

　　对营业税纳税时间的规定

　　营业税的纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。对一些具体项目规定如下：

　　1．转让土地使用权或者销售不动产．采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

　　2．单位或个人自己新建建筑物后出售．其自建行为的纳税义务发生时间，为其销售自建建筑物并收讫营业额或者取得营业额凭据的当天。

　　3．将不动产无偿赠与他人．其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。

　　2.城市建设维护税(简称城建税)

　　是国家对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人就其实际缴纳的“三税”税额为计算依据而征收的一种税收。它属于特定目的税，是国家为加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源而采取的一项税收措施。可见城建税具有附加税性质，附加于“三税“税额，本身并没有特定的、独立的征税对象，而且城建税税款专门用于城市的公用事业和公共设施的维护建设。城建税按照纳税人所在地的不同．设置了三档差别比例税率．纳税人所在地为市区的．税率为7％；纳税人所在地为县城、镇的．税率为5％；纳税人所地不在市区、县城或者镇的．税率为1％。

　　3.土地增值税

　　是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人就其转让房地产所得的增值额征收的一种税。土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者，根据《土地增值税暂行条例》及其初稿细则的规定，土地增值税的征税范围包括：转让国有土地使用权和地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。土地增值税的计税依据．是转让房地产过程取得的增值额。增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除规定和扣除项目金额后的余额。增值额是土地增值税的本质所在。土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内,到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

　　4.印花税

　　是对经济活动和经济交往中书立、使用、领受具有法律效力的凭证的单位和个人征收的一种税。印花税是一种具有行为税性质的凭证税．凡发生书立、使用、领受应税凭证的行为,就必须依照印花税法的有关规定履行纳税义务。

　　印花税的纳税办法

　　根据税额大小、贴花次数以及税收征收管理的需要，分别采用以下三种纳税办法：

　　1．自行贴花办法

　　一般适用于应税凭证较少或者贴花次数较少的纳税人。纳税人书立、领受或者使用印花税列举的应税凭证的同时，纳税义务即已产生．应当根据应纳税凭证的性质和适用的税目税率，自行计算应纳税额，自行购买印花税票．自行一次贴足印花税票并加以注销或画销．纳税义务才算全部履行完毕。

　　2．汇贴或汇缴办法

　　这种办法．一般适用于应纳税额较大或者贴花次数频繁的纳税人。一份凭证上或者由税务机关在凭证上加注完税标记代替贴花。即”汇贴“。

　　3．委托代征办法

这一办法主要是通过税务机关的委托．经由发放或者办理应纳税凭证的单位．是指发放权利、许可证照的单位和办理凭证的鉴证、公证及其他有关事项的单位。

　　5.契税

　　契税的征税对象

　　契税的征税对象是境内转移土地、房屋权属，具体包括以下五项内容：

　　1．国有土地使用权出让

　　2．土地使用权的转让

　　3．房屋买卖

　　4．房屋赠予

　　5．房屋置换

　　契税的计税依据

　　契税的计税依据为不动产价格。由于土地、房屋权属转移方式不同，定价方法不同, 因而具体计税依据视不同情况而决定。国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据；土地使用权赠予、房屋赠予，由征收机关参照土地使用出售、房屋买卖的市场价格核定：土地使用权交换、房屋交换．为所交换的土地使用权、房屋的权属的价格差额：以划拨方式取得土地使用权．经批准转让房地产时．由房地产转让者补交契税。成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的．征收机关可以参照市场价格核定计税依据。

　　可以享有税收优惠

　　特定情况下，纳税人可以享有税收优惠：

　　1．国家机关、事业单位．社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的．免征契税。

　　2．城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。此外，财政部、国家税务总局规定：自2000年1 1月29日起，对各类公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房，经当地县以上人民政府房改部门批准、按照国家房改政策出售给本单位职工的．如属职工首次购买住房，均可免征契税。

　　3．因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。不可抗力是指自然灾害、战 争等不可能预见、不可避免并不能克服的客观情况。

　　4．土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后．重新承受土地、房屋权属的。由 省级人民政府确定是否减免。

　　5．承受荒山、荒坡、荒丘、荒滩土地使用权、并用于农、林、牧、渔生效的，免征 契税。

　　以上经批准减免税的纳税人改变有关土地、房屋的用途、不在减免税之列．应当补缴已经减免的税款。纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋通途的当天。符合减免税规定的纳税额，要在签订转移产权合同后1 0日内向土地、房屋所在地的征收机关办理减免税手续。纳税人应当在纳税义务发生之起1 0日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报、并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款．索取完税凭证。纳税人出具契税完税凭证，土地管理部门、房产管理部门才能办理变更登记手续。

　　西方发达国家的房地产税类设置主要有三类：房地产取得税类、房地产保有税类和房地产流转税类。

　　1．房地产取得税是指取得房地产时必须向政府交纳的各种房地产税。房地产取得税主要包括：

　　①登录许可税。它是在不动产登记时政府课征的一种税，税基为登录时的价格，税率因登记的内容不同而不同；

　　②不动产取得税。不动产无论是原始取得还是继受取得，均须向政府交纳不动产取得税，税基为取得不动产时的评估价格；

　　③遗产税和赠与税。

　　2．房地产保有税是指为合理调节政府与房地产占有者之间的收益分配，房地产占有者须向政府交纳的税赋。主要包括：

　　①不动产税。这是对房产或地产的所有者或占有者征收的税赋，其税基为不动产的评估价值，但对于公益慈善机构的不动产免征不动产税；

　　②财产税。财产税在不征收不动产税的国家征收，以房产地产等不动产为课税对象。以不动产的评估价值为课税标准；

　　③定期不动产增值税。本税对占有房地产超过一定年限的产权者征收，通过对房地产的重新评估，对其增值额征税。

3．房地产流转税是指政府在房地产权利发生移转时，向各方当事人征收的税赋。主要包括：

　　①所得税。这是对房地产的所有者或经营者，通过经营房地产或出售房地产 所得收入课征的一种税赋；

　　②资产利得税。资产利得税是介于增值税与所得税之间的税种，是指对因买卖房地产而发生的所得所征收的一种税赋。开征此税的目的是抑制土地投机，控制地价上涨，调节土地收益分配；

　　③不动产转移增值税。这是指对房地产发生买卖、转让时的自然增值部分所课征的一种税赋，主要是土地增值税。

　　西方发达国家在房地产税制方面积累的丰富经验值得我国借鉴，因此，考察西方发达国家的房地产税收制度，对完善我国的房地产税收制度不无裨益。