房地產評估

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　　房地產估價全稱房地產價格評估，是對房地產進行估價,也就是說,由持有《房地產估價人員崗位合格證書》或《房地產估價師註冊證》的專業人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程式，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產價格因素的基礎上，結合估價經驗及對影響房地產價格因素的分析，對房地產的特定權益，在特定時間最可能實現的合理價格所作出的估計、推測與判斷。它實質上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產價格顯現出來，它具有專業性、技術性、複雜性，是科學、藝術和經驗三者的結合。

　　房地產交易、租賃、抵押、擔保、商品房開發與銷售等環節都離不開對房地產的估價。

　　建築物的折舊指建築物因時間經過而造成的損耗。建築物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建築物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊。

　　土地生熟程度指基礎設施的通達程度和土地的平整程度。

　　三通一平指水、電、道路通，土地平整。

　　七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通，土地平整。

　　資本化率是用以將純收益資本化(或轉化)為價格的比率。實質上是一種資本投資的收益率(獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率)。

　　基準地價是在某一城市的一定區域範圍內，根據用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區段，然後調查評估出的各地價區段在某一時點的平均水平價格。

　　標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區位、不同用途地價水平的標誌性宗地的價格。

　　房屋重置價格是假設房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。

　　底價是指政府、企業或私人出售(尤其是拍賣)房地產時確定的最低價格，亦稱起叫價格(簡稱起價)。

　　補地價是指在更改政府原出讓土地使用權時規定的用途，或增加容積率，或轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權，或出讓的土地使用權續期等時需要交給政府的一筆地價。

　　1、一般評估：

　　這類評估一般是在交易雙方發生分歧意見或有爭議時，求助於評估機構，以解決分歧和爭議，使之趨於一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評估，它反映的是某一地域、某一時間點、某一特定物業一般的價值水平。

　　2、房地產抵押貸款評估：

　　這類評估是購房者尋求金融支持時，對自己所抵押的房屋的價值而進行的評估，它必須由金融部門指定或委派的評估機構進行評估，評估一經確定，具備法律效力、形成法律文件、對雙方有約束力。這種評估值一般較低。

　　3、“特定評估”：

　　這種評估是房地產交易管理部門，對買賣雙方交易價格明顯低於市場價格水平而做的評估，為了求其公正合理，須採用兩種以上的評估方法進行評估，評估結果一經確定，具有法律效力，交易雙方須按確定後的評估值，計算繳納稅費。

　　1、供需原則：商品的價格由該商品供給和需求的均衡點來決定。供不應求時，則價格上升，否則下降。房地產的價格由類是房地產的供求狀況決定。

　　2、替代原則：在同一市場上效用相同或相似的房地產，價格趨於一致。

　　3、最有效使用原則：以最佳使用所能帶來的收益評估房地產的價格。

　　4、貢獻原則：它是收益法和剩餘法的基礎

　　5、合法原則：房地產評估要在法律規定的條件下進行。測算房地產的純收益時，不能以臨時建築或違章建築的收益為測算基礎。

　　1、明確評估基本事項

• 明確評估目的：在受理評估業務時，通常由委托方提出評估目的，並將評估目的寫在評估報告上。
• 瞭解評估對象
• 確定評估基準日：常以年、月、日表示
• 簽訂評估合同：它包括評估對象、評估目的、評估時點、評估收費、雙方責任、評估報告等事項。

　　2、制定工作計劃

　　3、實地查勘收集資料：實地查勘是房地產評估工作的一項重要的步驟，並要做記錄。

　　4、測算被評估房地產價格：為求得一個公平合理的價格，一般以一種評估方法為主，同時以另一種活幾種評估方法為輔，以求互相對照和檢驗修正。

　　5、綜合分析確定評估成果

　　6、撰寫評估報告

　　一、成本法

　　（1）成本積演算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對於正常成本費用累積後取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用於對正常程式取得的土地的評估。

　　（2）重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然後考慮資金的利息並計取一定的開發（或建設利潤）得出完全重置成本價，然後根據實際情況和法律規範確定房屋成新率，二者相乘後得出房屋的評估價值的方法。

　　二、市場比較法

　　挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過準確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，並且估價結果較為準確。

　　三、剩餘法

　　房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價＝土地使用權價值＋房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它後即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用於房屋或土地的單項估價。

　　四、收益法

　　不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值＝房地產純收益÷收益還原利率。

　　五、假設開發法

　　對於一個未完成的房地產開發項目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發完畢後的市場價值，然後扣除剩餘開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。

　　六、基準地價法

　　針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最後得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。

　　七、路線價法

　　土地使用權的價值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關係，對於同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。