重置價格

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重置價格(Replacement price)

　　重置價格是指在當前建築及裝修材料價格和人工勞務費用情況下，可以採用新的建築材料、建築技術與工藝，重新建造一幢與原建築物在結構、功能、效用上相同的新建築物的正常價格。

　　在成本法中，除重置價格這一重要參數外，還有與其有密切聯繫又有一定區別的重建價格(reproduction cost)。重建價格是指在當前建築及裝修材料價格和人工勞務費用情況下，採用原有的建築材料、建築技術與工藝，重新建造一幢與原建築物完全相同的新建築物的正常價格。建築物的重置價格與重建價格在概念上儘管很相近，但其內涵卻有較大的區別。重置價格可以採用新的建築材料、建築技術與工藝，這～點隨著科學技術的不斷發展，其替代產品將越來越豐富，其價格是相對減少的；相反，重建價格必須採用原建築材料、建築技術與工藝，這一點隨著環境的變化、自然原材料的減少、傳統工藝的失傳等，將越來越困難，其成本高，建築難度大。因此，對於一般建築物的重新建造價格估價而言，多採用重置價格進行測算。只有那些具有非常特殊意義和保護價值的建築物，如特殊性宗教建築物，才可能採用重建價格。

　　重置價格一般作為房地產類的名詞，而重置成本是財務會計的名詞。

　　重置價格是重新生產或建造該類物品的價格。房屋的重置價格是拆遷補償中原有的概念，是指上一年按房屋生產條件和市場情況，重新建造與該房屋相同結構、相同標準、相同質量的房屋的價格。重置價格的計算範圍是房屋的單方工程造價。

　　重置價的計算方法就其本質來說，屬於房地產評估方法中的成本法，但重置價實際上還不是成本價，只是成本價的主要組成部分。現在新的拆遷補償條例已不適用重置價格，而是適用市場價格。

　　重置價格的構成可分為直接成本和間接成本兩類。直接成本是建築物物質實體構建過程中直接投入的成本或費用。主要包括：人工費、材料費、施工機械費、其他直接費等四項。

1. 人工費：是指建築物建造施工過程中所支付的一切工資性支出，包括工資和各種津貼。

1. 材料費：是指直接構成建築物的各種物質、構件、零件以及房屋設備等的費用，如鋼材、水泥、磚塊、木材、照明裝置、塗料等。

1. 施工機械費：是指建築施工過程中使用施工機械所發生的費用。

1. 其他直接費：是指預算定額和間接費定額以外的現場建築施工所發生的費用，如材料等的倒運費、垃圾清理費等。

　　間接成本是指建築物建造過程中發生的與其有關的成本，它不直接構成建築物的物質實體。主要有：勘測、設計、規劃、法律、評估費；施工執照費、建設貸款融資費(包括融資手續費和利息)、施工保險費、施工期的財產稅；建築承包商的管理費(包括施工企業管理人員的工資、各種津貼、業務活動費等)、投資者利潤、銷售費用(包括廣告費、銷售代理費)等。

　　建築物重置價格的估算方法主要有單位成本法、分部分項法、工料測量法和指數調整法四種。

　　1)單位成本法

　　這是一種廣泛運用的重置價格估算方法，它通過調查近期建成的與待估建築物相類似的建築物的單位面積或單位體積的成本資料，並依據它們在時間和物質實體上的差異進行相應修正，得到待估建築物的單位成本，再乘以待估建築物的面積或體積，即可求得待估建築物的重置價格。

　　例^[1]：現有一幢建築面積為250m²的獨立式住宅需要評估，經查閱資料得知類似建築物(沒有廚房和空調設備)的重置價格和待估建築物的規模、形狀修正繫數，則運用單位成本法對該建築物的重置價進行評估，見下表。

　　重置價格估算示例(單位成本法)

　　這一方法的思路實質上與比較法相一致，其結果的準確性依賴於所收集資料的正確性、一致性和估算人員對比較建築物與待估建築物相似程度的判斷與修正程度。與比較法一樣，運用這一方法需要估價人員豐富的建築學知識和實踐經驗。

　　2)分部分項法

　　這一方法基於建築物各個分部分項構件或工程的單位成本來估算。即先估算基礎、樓地面、牆體、門窗、屋面、裝修等各個分部分項的單位成本，再乘以相應的數量，然後累加得到待估建築物的總成本。

　　3)工料測量法

　　該方法先估算建造建築物所需的各種材料、設備的數量和標準人工時數，然後逐一乘以估價時點時各材料、設備的單位價格和人工勞務費標準，再累加求和得建築物的重置價格。這一方法與建築工程概預算的方法相類似。顯然，採用這一方法需要估價人員掌握豐富的建築概預算知識，並較費時費力。如對建築概預算不甚瞭解，各項費用累加後的誤差將會很大。因此，這一方法在估價實務中應用較少。

　　4)指數調整法

　　該方法根據建築成本指數或變動率，將其修正到估價時點，以求取建築物的重置價格。這一方法以建築物的歷史成本為依據，估算精度較低，通常是一種輔助性方法，其結果僅作參考。

　　建築物重置價格是房地產估價方法中較重要的一個參數。由於該價格在房地產管理方面具有重要的作用，因此，各地方政府一般根據當時當地的實際情況，定期或不定期公佈各類建築物的重置價格，是為建築物估價之重要參考。《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十三條規定，“基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定並公佈。”因此，在建築物重置價格確定過程中，應查閱政府有關部門最新公佈的各類建築物重置價格，並根據公佈的時間與估價時點間的時間差異，進行適當而必要的修正，以求得待估建築物在估價時點的重置價格。