建築物估價

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　　建築物估價是指估價人員在遵循有關估價原則的前提下，根據估價目的，選用適當的估價方法，對待估建築物價格的影響因素進行分析和判斷，評估出待估建築物在某一時日的市場價格。

　　作為一類評估對象，從評估的特殊性角度來說，建築物評估具有以下特點：

　　1．房地分估建築物作為土地的地上主導“產品”，是不可脫離土地而獨立存在的。儘管我們在概念上劃分了土地和建築物，而實際上建築物永遠是與其所占用的土地在一起的。但是，從資產評估的角度，通常要把建築物(主要是建築物中的房屋)與其所占用的土地分開。分別評估土地資產和建築物，以便準確合理地評價地產價值和建築物價值，避免出現由於地用性質不合理，以及占地面積不合理造成地產價值估價失實和建築物估價失真等情況。例如對市中心商業繁華區內的非商業性建築物進行評估，假如不採取房地分估的方式，極易導致低評該建築物所占地塊的價值。又如，評估3 000 m^2廠區的唯一一幢300 m^2生產用廠房，假如不採用房地分估的方式，極易高評廠房的價值。

　　2．建築物產權受土地使用權年限的制約

　　建築物一經建成，其壽命可達幾十年甚至上百年。由於我國城鎮土地使用權是有限期的，且政府規定土地使用權期滿土地使用權及其地上建築物、其他附著物所有權由國家無償取得。這樣，在評估建築物的時候，我們不僅要註意房地分估的一面，同時又必須註意建築物的耐用年限與土地使用年限的吻合程度，並且只能以土地使用權剩餘年限為準來評估建築物的價值。即使建築物的坐落位置、建築結構、建築風格都很好，但如果建築物所占地的使用權剩餘年限極其有限，該建築物的市場價值也要大打折扣。

　　3．單獨評估建築物一般宜採用成本法

　　單獨評估建築物一般宜採用成本法的理由是：

　　(1)建築物是勞動產品，從構建勞動產品的投資角度及建造費用的角度評估建築物的市場價值，在理論上是說得通的，在實際中也是可行的；

　　(2)建築物不能脫離土地而獨立存在，但在房地產評估中往往採取房地分估的原則，影響房和地的市場價值的一些共同因素，在地產估價時大都已經考慮了，如地理位置、用途、環境等，那麼在建築物評估時就不應重覆考慮。這樣，就為採用重置成本法評估建築物創造了條件。基於上述理由，在單獨評估建築物時，通常選用重置成本法。

　　4．建築物評估應在合法的前提下進行 政府關於房地產方面的法令和政策是比較多的。如：

　　(1)政府基於公共利益可限制某些房地產的使用，如包括規定建築用途、容積率、覆蓋率等。

　　(2)政府為滿足社會公共利益的需要，可以對任何房地產實行強制徵用或收買。因此，建築物評估應充分考慮政府法規政策因素，要在適法的前提下進行。

　　以上對建築物評估的特點所作歸納只是一種原則性的，而不是絕對意義上的。這裡主要是從建築物作為一個獨立存在對象的角度來說的。其實現實中並不排除建築物與其占用的土地一併評估，以及建築物隨同整體企業一併評估的可能。另外，建築物產權受土地使用權年限的限制，也不能排除土地使用權出讓年限續展的可能。最後，採用成本法評估建築物只是一種比較普遍的選擇。在有條件的情況下，選擇市場法、收益法等其他方法進行評估也是正常的。

　　房屋建築物的實地查勘是對其進行估價的最重要的環節之一，尤其對於居住用房地產和營業用房地產的評估特別重要。實地查勘的主要內容有：核對房屋的地址、坐落地段、層次和產權邊界；認定房屋的結構、類型、式樣、層高、朝向；查勘房屋裝修、設施及其使用情況；確定房屋的成新率、完好程度和貶值情況；併進行勘測、丈量、記錄、繪圖以及必要的攝影等。

　　(一)核對建築物的位置和產權邊界

　　房屋的地址、坐落、地段、層次等，是一定的環境質量形成的前提。環境質量不是由房地產本身造就的，但是房地產的位置則選定了環境質量。因而房產位置的勘查同環境質量的勘估融為一體，並且包括後者的內容。 ， ．

　　產權邊界往往在居住用房產評估中遇到比較錯綜複雜的情況。在評估同幢異產，如公私同幢、私私同幢房產，以及同一地點內有多幢房屋或者多幢房屋又同一個門牌，更要認真核對房屋的評估範圍，正確區分房產權的獨有部位、共有部位或他人所有部位，以免出現誤估，造成產權糾紛。對有疑義的要特別查核，核對有關各方的產權文件，查詢有關權益各方，做出有證有據的判斷。

　　(二)認定房屋的結構、式樣、類型、層高、朝向等實體質量因素

　　房屋的結構、式樣、類型是反映房屋實體質量的最基本指標，層高和朝向是重要的實體質量調整指標。在居住用房評估方面，部分城市根據結構、式樣、類型劃分不同的房產類型，核定建築造價，提供評估標準。例如，北京市有關部門依據建築式樣和建築材料的不同，制定了洋式樓房、洋式平房、中式樓房、帶廊瓦房、灰瓦房、游廊、棚子、亭子及其他房共11項評估標準，作為基礎價格。上海市根據其居住用房的類型、結構、式樣、層數等界定房屋基本情況，制定了31項評估標準。當然，隨著時間推移，這些標準要不斷調整。但無論怎樣，不僅上述結構、式樣、類型、層高、朝向等是決定實體質量的因素，從而直接影響價格，而且也是決定造價的因素，最終反映到價格上來。

　　(三)查勘房屋裝修、設備及其使用情況

　　這些因素決定房地產的功能質量，也是造價的直接組成部分。其主要項目有牆體、屋面、地板、廚房設備、衛生設備、供熱和暖氣設備、裝備電器、空調、空氣濾清、電信電話設施狀況、門窗和其他裝飾性結構。其共同特點是可以加以改造、更新而不影響房屋的實體質量變化，因而有可能採用與房屋基本框架不同的評估方法。

　　(四)勘估房產成新率、完好程度和貶值情況

　　現場查勘成新率主要是根據房屋的結構部分的物理性能綜合評估剩餘使用年限，確有困難的可對其完好程度進行定量勘估。貶值，除結構部分明顯不合理確需折扣外，通常是對裝修、設備部分功能性貶值的勘估。

　　(五)勘測、丈量、記錄、繪圖和攝影

　　勘丈繪圖是在對房屋全面查勘、丈量的基礎上，將房屋位置、形狀、層次、結構、開間、門、窗、陽臺、衛生設施、廚房設施、扶梯走道、附屬設施(如電梯、水泵)、面積大小、牆體歸屬、庭院和基地、附屬搭建物等，按照一定比例如實反映在平面圖上。為了更為直觀地反映房屋狀況，可根據實際需要，採用攝影、錄像、繪製立體圖等方式，與繪製房屋平面圖相配合，通過圖片揭示房地產的最大信息量。

　　同時，要做好文字記錄，根據評估作業表的欄目逐項填列，不能用圖片取代文字記錄和描述。對於評估作業表所列的特別項目要進行單獨記錄，併在評估報告中得到反映。

　　丈量房屋面積，有一定的嚴格計量規則。房屋面積是指用水平或水平投影的方法，確定的某一輪廓線內所包含的面積，通常以平方米來計量。房屋面積有不同的衡量尺度，常用的有建築面積、使用面積、居住面積、輔助面積、結構面積等。建築面積包括使用面積、輔助面積和結構面積等3項，對於單層建築按建築外牆勒腳以上的外圍水平面積計算，對於多層建築，則按各層建築面積總和計算。居住用房使用面積是住宅評估中最為關註的，它是住宅各層平面中為生活使用的凈面積的總和，它包括卧室、起居室、客廳、廚房、廁所、衛生間、儲藏室、門廳、走道、壁櫥、陽臺等部分的面積總和。居住面積專指居室凈面積的總和，輔助面積包括建築物各層平面中為輔助生活活動所占凈面積總和，具體到單元的輔助面積，專指單元門內的走道、廚房、衛生間、儲藏室、陽臺等所占凈面積的合計。結構面積系指建築物各層平面中的牆、柱等結構所占面積的總和。

　　在房屋建築物造價的評估中，最重要的是建築面積指標，計算規則如下：

　　(1)除明顯屬於建築面積計算範圍之外，應計算建築面積還有：走廊、檐廊(屋頂下有柱時按柱外緣計算)；突出牆面的眺望間；門斗；室外附屬煙囪、地下室出入口；無柱或有柱室外樓梯(按水平投影計)；內陽臺；電梯井(按自然層計)。

　　(2)應按一層計算面積的有：穿過建築物的通道；建築物內的門廳；獨立柱式的站臺、雨篷、車棚等(按水平投影)；電梯機房，有圍護結構的突出房頂的水箱房；各種變形縫、沉降縫等。

　　(3)不作建築面積計算的有：挑陽臺(其上無頂蓋)；雨篷及挑檐；半圓柱及牆垛；臺階。

　　依據建築物的性質，建築物估價分成兩類：

　　1、對具有市場流動性的建築物，其估價的原理是以重置成本為基礎，採用重置價折舊法、建築物殘餘法、市場比較法等，評估出建築物的市場價格；

　　2、對不具備市場流動性的建築物，如博物館、圖書館等，其估價的基本原理是用成本法計算的重置價格扣除折舊的方法，評估建築物的價格。

　　重置價格折舊法是成本法的一種具體應用方法，適合對獨立舊建築物估價。另外，各地的城市房屋拆遷補償標準也多是按此方法測算制訂的。

　　重置價格折舊法評估建築物的價格，是基於建築物再建造費用或投資的角度來考慮，按現在的建築經營管理水平及建築材料價格，重新建築與評估對象一樣的全新建築物所需的現實資金。在此基礎上，按建築物的耐用年限和已使用年限，折舊扣除建築物已使用的價值，得到建築物在評估時日的價格。

　　建築物評估的市場比較法因參照物選取的不同有多種情形。一種參照物是市場上具有相同或類似建築物的交易價格，採用交易實例比較法；第二種情況是市場上具有相同或類似建築物的標準房價，採用對照法。

　　所謂交易實例比較法，又稱市場房價比較法，是在求取估價對象建築物價格時，將估價對象建築物與在較近時期內已發生了交易的類似建築物加以比較，從已發生了交易的類似建築物的已知價格，修正得出估價對象建築物的價格的一種估價方法。所謂類似建築物是指在用途、建築結構、所處地區等方面與估價對象建築物相同或相似的建築物。

　　運用比較法進行建築物價格評估，同比較法評估土地的原理基本一致，只是比較的因素、項目不同。進行建築物的比較評估，選擇的因素主要是影響建築物質量的建築結構、建造年份、設計標準、裝修設備、建築面積、層次、朝向、用途、產權狀況等。通過比較分析、對評估建築物的條件與買賣實例的建築物條件有差別的，則通過繫數進行調整修正。

　　市場對照法亦稱標準法，就是把評估對象的客觀條件與標準房價要求的條件相對照，從中查出與評估對象條件基本相同等級的標準房價。

　　應用對照法評估建築物主要步驟是：

　　1．確定待估房屋建築物結構等級

　　對評估房屋的結構、裝修、設備等做認真的查勘分析，並做詳細記載。需要特別註意的是，不屬於不動產範圍的裝飾、設備和設施不應作為評估標的物，也就不能作為評定房屋等級的條件因素。把查勘得到的標的特征與房屋等級劃分標準細目相對照。如評估標的與對照標的條件基本吻合，就可以確定對照標的結構等級就是評估房屋的結構等級。

　　2．對照標準查房價在此之前，首先需要制定出一個城市的標準房價。標準房價制定一般以房屋建築成本為測算依據。標準房價的測算數據是通過調查和直接計算取得的。標準房價的制定步驟是：

　　(1)從城市各類房屋中選找樣板房，每個等級樣板房應在10個以上，樣板房的容量越大越接近這類房屋的實際平均價格。

　　(2)對樣板房的造價調查測算。對選中的樣板房進行測算，計算出單位造價。對近期竣工新建類型的房屋的數據，可通過調查的方式取得。對建造年代久遠，近年來又沒新建的舊式房屋，可採用做預算的方法，計算出房屋的重置價格。

　　(3)對樣板房的造價進行時間修正。由於選定的樣板房在建造時間上和施工用料的價格上都有差異，這些差異的程度直接影響計算出來的平均造價的準確程度，所以在平均前應對每個樣板房的造價按照確定的評估期日的建築材料正常市場價格進行修正，使測算的樣板房在同一起跑線上進行比較和應用。

　　與時間有關的修正主要包括材料費價格指數、人工費指數、機械使用費價格指數、其他費用價格指數等。

　　(4)把選定的同一等級的樣板房的現值加權平均，其結果就可作為這個等級房屋的標準房價。

　　根據標準房價測定標準，把確定有評估標的的結構等級與標準房價的結構等級相對照，從中查出相應的標準價格，作為評估標準的基礎房價。

　　3．對基礎房價進行調整

　　由於標準房價是按幢、新房、排除環境影響測算出來的，但實際上同一等級房屋存在新舊程度、樓層、朝向、周圍環境的差異，這些差異不同程度地影響著房屋的使用效能和價值量。因此必須對查出的標準房價，做不同程度的修正，使其更接近評估標的物的實際價值。

　　(1)房屋新舊程度的修正，就是計算房屋的折舊，計算房屋折舊的方法可採用重置價格折舊法中提供的幾種計算方法。

　　(2)房屋坐落朝向、採光對房屋評估價格影響的修正。評估的房屋坐落朝向、採光情況是各異的，其使用效能和價值有大有小，因此在房屋價格上應該有所區別，使用效能大的，其價格應該高一些，使用效能小的其價格就應低一些。這需要在評估某處房屋價格、應用標準房價時，對標準房價進行朝向、採光、影響程度的修正，計算出房屋朝向、採光的差價。

　　(3)樓房層次對評估價格影響的修正，樓房分層評估時，還要考慮各層次使用功能的差異對價格的影響。

　　(4)房屋共用部位對評估價格影響的修正。

　　(5)時間的修正。如果標準房價頒佈的時間，與評估期日間距較長，且在這段時間內建造房屋的各種費用有較大的變動，還應對採用的標準房價進行時間的修正。

　　4．確定房產評估價格

　　建築物殘餘法屬於收益還原法的一種，是指建築物與其所占土地合併計算收益，用收益還原法以外的方法能求出建築物所占用的土地價格時，從全部純收益中扣除歸屬於土地的純收益，得到歸屬於建築物的純收益，再用建築物的還原利率與折舊率還原，得到建築物的收益價格的方法。它尤其適用於其他方法難以判斷土地或建築物的價格的情況。

　　運用建築物殘餘法評估建築物價格，要求被評估對象可以獲得正常收益，即只有有客觀收益的房地產才能運用建築物殘餘估價法。另外，運用建築物殘餘估價法還要求建築物的用途、使用強度以及使用狀況等與土地的最佳使用不能嚴重背離，甚至是衝突的出現。例如，建築物已瀕臨倒塌，建築物容積率過低、租金收入或收益極低，以至於當時房地合一的租金收入難以滿足土地對其純收益的要求時，採用建築物殘餘法正確估價建築物市值將是比較困難的。

• 朱道林主編,不動產估價,中國農業大學出版社,2007.8,第355頁