建築物評估

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建築物評估(building evaluation)

　　建築物是指與土地組合的建設成果，總體上劃分為房屋和構築物兩大類。房屋是指能夠遮風避雨並供人們居住、工作、娛樂等各種活動的場所；構築物通常不能直接在內進行生產和生活，如煙囪、水塔、道路、橋梁、隧道、水壩、圍牆等。房屋建築由基礎、主體承重結構和屋頂及圍護結構等組成。建築物有以下特殊屬性。

　　(一)不可位移性

　　建成後的建築物坐落位置、結構類型、建築朝向都是固定不變的。

　　(二)產權邊界複雜性

　　一般資產的產權邊界是比較清楚的。單項資產的產權要麼是所有權，要麼是使用權、租用權等，但在評估中經常遇到同一幢建築物具有多重產權屬性的情況，如公私同幢，私私同幢等，或表現為同幢房產中部分具有所有權，另一部分體現為租賃權。

　　(三)功能變異性

　　多數資產功能通常是固定不變的，使用價值將隨改變而消失。但建築物不同功能改變反而會提高其使用價值，如商業區的廠房、車間改造，臨街工業用房改造成商業用房等。

　　房屋建築物評估不僅要著眼於其自身的投人和使用狀況，而要考慮經濟發展、國家政策等多重影響因素。從評估的角度看，重點考慮以下諸方面因素。

　　1.物理因素。這是房屋建築物價格的決定因素。

　　2.環境優劣的影響。房地產外部環境條件優劣是影響其價的一個重要因素。

　　3.經濟地理因素，在我國，政治、經濟、文化發展極不平衡，一般說來，相同建築質量、相同功能和用途的建築物價格，大城高於小城市，沿海開放城市高於內地城市。即使在同--城市，由地段不同，房價差別也很大。

　　4.新舊程度。土地不存在實體陳舊貶值問題，而建築物會隨著建築年代久遠而陳舊。因此，建築物的新舊程度影響其價值。

　　5.用途。某一具體建築物的用途可能是單一的，也可能是多種用途綜合性的。

　　6.產權。建築物的產權形式可分為所有權、使用權和租用權。產權性質及是否受到限制，如是否做抵押、擔保、出租等都直接影響建築物的價值。

　　7.政策因素。國家經濟政策每個時期都有一定的重點和方向。房地產價格受政府法令和政策的影響主要表現在:(1)政府基於公共利益可限制某些房地產的使用，包括規定土地使用用途、建築物容積率、覆蓋率等。(2)政府為滿足社會公共利益的需要，可以對任何房地產實行強制徵用或收買。

　　8.供需狀況。地產價值高低受市場供求關係的影響很大，供過於求時，價值會降低;供不應求時價值會提高。

　　9.其他。如住房制度改革、長期投資貸款利率變化等郡直接影響建築物價格。

　　(一)明確評估目的

　　建築物作為一類評估對象，其發生的經濟行為多種多樣，有所有權轉讓或使用權轉讓，有抵押、擔保、拍賣、課稅等。對於同一建築物來說，在發生上述不同經濟行為時，應根據特定情況，選擇與其相適應的價值類型和評估方法。

　　(二)資料準備

　　在明確評估目的後，評估人員就可確定與此相適應的評估方法，並著手收集與評估方法相關的資產評估資料。資料準備一是委托方提供，另外評估人員要到評估所在地收集整理。

　　(三)準備有關文件

　　建築物的評估涉及到的政策性問題甚多，評估人員在到現場之前，必須準備好充足的有關文件及資料。

　　(四)資產評估明細表的準備

　　評估人員要製作合理的評估明細表。將"建築物清查評估明細表"提供給委托方，由委托方認真填寫。

　　(五)評定測算

　　在搜集資料過程申，如發現原定評估方法所需的數據資料無法弄到，則應立即改用可以搜集到全部所需資料的其他方法。如果能夠搜集到幾種評估方法所需的資料，亦可運用多種方法對該宗房產進行估價，並相互進行驗證，最後確定評估結果。

　　(六)確定評估結果，撰寫評估說明或評估報告

　　如果對兩個或兩個以上的評估方法進行評估，會得到若幹個評估初步結果。評估人員應當在充分分析論證的基礎上給出評估的最終結果，並撰寫評估說明或評估報告。

　　建築物評估不僅要遵循資產評估的一般工作原則，還因為建築物價格本身的特點及產業性質，必須遵循特定的經濟性原則和專業性原則。

　　1.替代原則

　　建築物價格也同樣遵循替代規律。特別是商品化建築物，如商品化住宅、別墅、寫字樓等，其價格受其他具有相同使用價值的同類型建築物價格所牽制。即具有相同使用價值、有替代可能的建築物，其價格是相互影響和作用的，會經過價格的市場競爭而趨於一致。

　　根據建築物評估的替代原則，在對商品化建築物進行評估時就可通過對同功能和類型的建築物市場價格比較進行，即採用市場法進行評估。

　　2.最有效使用原則

　　由於建築物具有一定的功能變異性的特點，不同的利用方式能為權利人帶來差異很大的收益，且隨著房地產市場經營化的不斷深化，建築物權利人越來越多地通過改變建築物的原有功能用途來實現收益最大化。因此，按照這一原則，在對建築物進行評估時，就要相應考慮建築物是否具有功能變異性且是否能夠實現功能轉化，如果具備這樣的條件，就可以按潛在的可能的最有效利用途徑來評估。但應當註意，應用這一原則時，必須要符合國家法律、法規和政策的規定。

　　3.供需原則

　　房屋建築物在實現商品化後，如同其他商品一樣，也要受價值規律的制約，其價格取決於需求與供給關係的均衡點。需求超過供給，價格隨之提高;反之，供給超過需求，價格隨之下降。如北京市，近年來隨著住房制度的改革及政府採取一系列措施鼓勵建設安居工程和經濟適用房建設，使商品住宅價格呈現穩中有降的態勢。而寫字樓隨著市場供應數量的增加，其售價或租金價格下降的趨勢最為明顯。但是，我們還應註意到，由於建築物具有不可位移性的特點，在特定區域內供給量有限，競爭主要是在需求方面進行，因此，其具有一定的價格獨占性。

　　4.房地合一原則

　　儘管房屋建築物和土地是可以加以區別的評估對象，而且土地使用權可以獨立於房屋建築物而存在，但是，由於兩者在使用價值上的相互依存和價格形成中的內在聯繫，在用市場法進行評估時要把兩者作為相互聯繫的綜合體進行估價。具體表現在以下兩個方面。

　　1.房屋建築物和土地相結合使房地產最終成為商品。對於建築物來說，它總是依托於一定的土地，土地的開發成本往往隱含在房屋建築物價值之中，土地使用價值此時可通過房產來反映。

　　2.建築物環境質量的區別是由土地產生的，它在很大程度上影響建築物的價格。環境質量的好壞不取決於房屋建築物本身，而是與土地的不可位移性相關。房地產的總收益是土地和建築物等因素共同作用的結果。