房地產抵押貸款評估
出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)
目錄 |
什麼是房地產抵押貸款評估[1]
房地產抵押貸款評估是購房者尋求金融支持時，對自己所抵押的房屋的價值而進行的評估。房地產抵押貸款評估須由貸款銀行指定或委派的評估機構進行評估，評估結果一經確定，便具備法律效力，形成法律文件，對銀行和貸款者雙方均具有約束力。
房地產抵押貸款評估存在的主要風險[2]
- （一）技術因素：來自估價機構及估價人員的風險。
從理論上看，房地產抵押貸款評估的理論方法眾多而且每種方法都有其特定適用的條件和對象，不同的估價目的選擇不同的方法就會產生不同的估計結果，這就要求估價人員在選擇估價方法的時候一定要慎重。另外，無論選取哪種估價方法，都需客觀準確的數據資料來支撐。但是在我國的房地產抵押評估市場中，沒有完善的信息公開機制，對於一些重要的、有參考價值的資料估價機構和估價人員並不能及時地、方便地獲取，有可能致使估計結果嚴重的偏離市場價值。從實踐上看，估價機構和估價人員是房地產抵押貸款評估的直接參与者，他們的技術水平和執業素質與道德直接決定著房地產抵押貸款評估的準確性。目前有些機構為了追求估價作業數量上的成績，其機構中的從業人員並沒有經過相關專業的學習。而有些估計人員雖然通過短期學習和考試取得註冊房地產估價師資格，但實際上幾乎沒有房地產開發經營實際經驗和對房地產市場缺乏全面、客觀的認識。因此，在對市場情況及個體情況較為複雜的房地產估價過程中，自然就會出現較大的偏差。
- （二）系統因素：銀行自身因素引起的風險。
在抵押貸款發放過程中，銀行作為抵押權人，如果不認真審核抵押人的償貸能力，不公開選擇評估機構，沒專業人員審核評估機構及評估人員評估結果，過高發放貸款比例等，都會造成抵押貸款的評估存在著高風險。
1、忽視抵押人償貸能力，單方面看重抵押物價值保障：
銀行在審核房地產抵押貸款的時候不僅僅要審核抵押物的抵押價值還要考慮抵押人的償貸能力。由於銀行業中存在眾多的競爭者，各大銀行為了擴展市場，擁有更多的客戶，不認真審查抵押人的償債能力，僅僅將抵押物價值作為是否發放貸款的主要依據，將評估機構給出的抵押物的價值和抵押人提供的收入證明、資信狀況、貸款期限等來確定發放貸款的比例。貸款的安全性實際上僅僅體現在抵押物的價值上而忽視抵押人還款能力，某種程度上助長了房地產抵押市場的虛假繁榮。
2、不公開選擇評估機構，缺乏客觀及公正性：
銀行在對抵押物價值進行評估，原則上應選擇資質等級高、經驗豐富、信譽好的估價機構進行評估，以便增加銀行發放貸款的安全性。目前，銀行在評定抵押物等級的時候，往往是從入圍的估價機構庫中選取一家或幾家估價機構進行評估。而入圍的評估機構有些通過給予回扣或者好處費等為條件入圍的，這些做法為銀行內部的工作人員提供了腐敗機會，減少了抵押貸款的安全性。
3、無專業評估人員審核抵押物評估價值，貸款額度確定不准確：
目前，銀行內部沒有設置專門從事房地產評估的信貸人員，這就造成了銀行無法準確判斷評抵押物的真實市場價值與估機構給出的估價結果是否相背離，評這就減少了外界因素對評估結果的約束性；另一方面，銀行的房貸額度僅僅按照評估結果的一定比例來確定的，這種做法在無形中加大了評估風險。
4、房貸比例過高：
雖然政府有關政策規定個人首次購買90平方米以上住宅首付比例為30%，90平方米以內住宅首付比例為20%，個人購買第二套住宅首付比例為60%。但由於市場競爭激烈，銀行為爭取更多的客戶，通常不管個人購買多大面積，是否初次購買都向抵押人發放抵押物價值70%的資金。這樣無形中增強了銀行貸款的風險。
這些因素都直接影響房地產價格的高低及其變動趨勢。房地產抵押評估的風險歸根到底就是出現違約時的抵押物的流動性，如果房地產價格出現大幅度的貶值，那麼金融機構的損失將無法估量。如果抵押物的價值在最初評估過程中就背離真實的市場價值，過高的評估結果經過多次和長期的金融抵押貸款，未來一段時期內勢必會給金融機構帶來越來越多的呆賬壞賬，並通過信用創造能力擴大風險，從而影響到金融機構的資產質量，可能造成金融體系的整體動蕩，進一步波及經濟體系不可避免的動蕩，影響社會經濟穩定的運行。
房地產抵押貸款評估存在的問題[2]
- （一）評估制度的監管不完善，評估理論體系不健全
目前我國房地產評估仍處於發展的初級階段，隨著市場經濟的的不斷發展，估價機構與政府部門的聯繫越來越多，這也使得估價機構能夠不通過正常的市場競爭去獲得業務，而是通過政府關係去壟斷市場。在此基礎上會出現評定估算簡單草率，隨意刪減評估程式、評估報告內容和格式不規範等現象的出現。總之，房地產評估在操作層面的問題很大程度上也來自評估制度的不完善和市場的不成熟。
- （二）抵押的房地產的產權關係複雜
房地產的各項權利的產生與變更都應該到相關登記機關進行登記的，但事實上房地產並不是所有的權利都能登記的，這樣就會出現房地產權利信息不對稱的現象。在評估過程中，評估人員無法全面的瞭解抵押物的權利狀況，無法評估那麼並未登記的權利的客觀價值，造成抵押權人所能實現的房地產權利小於等於抵押人的房地產權利，會導致估價結果不准確。
- （三）估價缺乏客觀性、公正性
評估機構選取的非公開性決定了估價結果缺乏客觀性和公正性。在銀行進行房地產抵押房貸的過程中，往往是從以前已經確定的估價機構庫中選取一家或幾家估價機構進行評估，沒有給客戶選擇的機會。這些指定的評估機構，雖然原則上應該是估機構資質較高、信譽較的評估公司。這種指定評估機構的做法，在當前評估機構眾多、不當競爭頻發的情況下，無疑增加了銀行內部人員的腐敗的可能性，降低了抵押貸款的安全性。
- （四）評估人員因素不高
首先，由於估價師考試較註重理論考核，對學歷要求較高而對相關專業工作經歷和從事評估業務的年限要求較低，因此應屆畢業生的考試通過率較高，而真正有經驗的業務骨幹卻因基礎理論知識的欠缺不能通過估價師資格考試。其次，一些評估機構負責人本身的專業素質與管理素質不高，對執業人員也不進行風險教育，一些評估機構的評估質量審核人員在覆核過程中，沒用很好的履行監督管理職責。以上這些因素都會造成房地產抵押貸款風險的增加。
房地產抵押貸款評估的對策[2]
- （一）完善評估理論和評估制度
隨著中國房地產市場的不斷發展壯大，房地產抵押評估的規模和數量也在不斷的上升。評估機構和估價師在抵押評估中扮演的角色越來越重要。但是目前一些評估機構為了追求高績效不負責任地出具評估報告，其重要原因就在於評估監管機制的缺失與評估理論的不完善。這就要求建立嚴格的監督管理組織體系，並根據實際需要進行必要的職責劃分，做到權責明確，形成互相約束、互相促進的高效的制度體系。
- （二）準確判斷房地產的各項權利狀況
交易雙方的當事人可以根據房地產權屬登記信息和登記內容確定抵押物的權利狀況，為雙方減少了較大的工作量，節約了交易費用，促進了交易的順利完成。在房地產抵押抵押評估的過程中，估價人員不僅僅要考慮金融機構的權益，也要註重抵押人抵押的房地產的真實市場價值，估價人員根據已經掌握的相關資料和現場踏勘掌握的情況作出正確的判斷，才能保證為後續抵押價值評估創造必要的條件，才可能保證後續抵押價值評估作業的正確性。
- （三）保證評估的客觀性、公正性
金融機構公開公證的選擇抵押物價值的評估機構，同時給予客戶一定的自主選擇權，保證評估機構的公開性公正性和獨立性。金融機構應不得再繼續採取指定房地產估價機構評估進行評估，應按照公開和公證的原則，從評估機構中選取信譽好、估價質量高的評估機構。機構的選取不應由個別工作人員決定，從源頭上阻止金融機構的工作人員從中收取回扣等現象的產生。從本質上，給及房地產抵押評估以良好的環境。
- （四）提高評估人員素質
首先，中國房地產估價師協會要經常對房地產估價人員進行估計理論與估計實務的技能培訓，對房地產估價師的進行繼續教育培訓，對不按照規定參加培訓的房地產估價師應採取相關的懲罰措施，這樣才能夠保證房地產估價行業從業人員的綜合業務素質。其次，房地產評估人員應該自覺遵守職業道德規範，遵守估價作業的相關規程。估計師在接受委托評估、評估過程以及評估報告撰寫的過程中要在形式上和實質上保持獨立性，不能受其他任何單位干預和影響，保證估計結果的獨立性和真實性。
總之，房地產抵押貸款評估的風險有來自銀行方面、環境方面以及估價機構等方面。在這些風險中有些是可以規避的，只要銀行和估價機構及估價人員認真分析經濟時局變化，加強風險防範意識，加強監督管理及自身的職業道德和技術水平，採取有效的防範措施，房地產抵押貸款評估業會穩定健康有序的發展。
