房地產營業稅
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自2009年1月1日起，採取預收款方式銷售開發產品的，應當於收到預收款的當天繳納營業稅（《營業稅暫行條例實施細則》第二十五條）。所以，此種情形不是預繳，而是實際發生的營業稅。
房地產企業有償轉讓不動產所有權的行為，適用“銷售不動產”稅目；房地產企業有償轉讓土地使用權的行為，適用“轉讓無形資產”稅目。銷售不動產、轉讓無形資產，稅率為5%。
關於納稅義務發生時間
房地產業營業稅的納稅義務發生時間，原則上為納稅人收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。但下列情況除外：
- 納稅人發生房地產業應稅行為，採用預收款（預收定金）方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款（預收定金）的當天；
- 納稅人將不動產無償贈與他人的，其納稅義務發生時間為不動產所有權轉移的當天；
- 一方提供土地，一方提供資金，共同立項建造不動產，並按一定方式分配所建不動產的，其納稅義務發生時間為不動產分配的當天。
關於房地產業營業稅的計稅依據
納稅人發生房地產業應稅行為從對方取得的全部價款和價外費用，無論會計制度規定如何核算，均應併入營業額作為計稅依據。但下列情況除外：
- 出地方與出資方共同辦理工程項目立項，建造不動產後由一方統一對外銷售的，直接對外銷售方的營業額為其銷售不動產從對方取得的全部收入，未直接對外銷售方的營業額為其從銷售收入中按比例提取的收入或固定收入；
- 出地方與出資方共同辦理工程項目立項，建造不動產後按一定比例共同分配不動產的，出地方的營業額為其分得的不動產的建設成本，出資方的營業額為所建不動產的建設成本扣除其分得的不動產的建設成本後的餘額；
- 納稅人在辦理不動產建設立項後，又接受他人投資參與不動產建設，並與他人共同分配不動產的，其營業額為接受的投資額。
- 納稅人受托代建不動產，但以自己的名義辦理工程項目立項，不動產建成後將不動產交給委托方的，不論與委托方如何結算，其營業額均應為不動產的建設成本及向委托方收取的其他各項收入；
- 納稅人以集資建房名義銷售不動產的，其營業額為向出資人收取的全部集資款項；
- 納稅人在轉讓土地使用權或銷售不動產過程中發生“銷貨退回”行為的，經主管稅務機關審核批准後，可以將退付的款項直接沖減其當期應納的房地產業營業稅的營業額；
- 納稅人採取折扣方式轉讓土地使用權或銷售不動產，如果轉讓額或銷售額和折扣額在同一張發票上分別註明的，可以扣除折扣額後的餘額為營業額；
- 納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產的價格明顯偏低而無正當理由的，以及將不動產無償贈與他人的，主管稅務機關有權按下列順序核定其營業額：
（1）以本地區當月或近期轉讓同類土地使用權或銷售同類不動產的平均價格核定；
（2）沒有同類土地使用權或不動產平均價格的，按下列公式核定計稅價格：
計稅價格=營業成本或工程成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業稅稅率）
關於房地產業營業稅的納稅地點
- 納稅人發生銷售不動產應稅行為，應當向不動產所在地主管地方稅務機關申報納稅；
- 納稅人發生轉讓土地使用權應稅行為，應當向土地所在地主管地方稅務機關申報納稅；
- 房地產業營業稅的扣繳義務人應當向土地或不動產所在地的主管地方稅務機關申報繳納其扣繳的稅款。
關於以“還本”方式銷售建築物的徵稅問題
以“還本”方式銷售建築物，是指商品房經營者在銷售建築物時許諾若幹年後可將房屋價款歸還購房者，這是經營者為了加快資金周轉而採取的一種促銷手段。對以“還本”方式銷售建築物的行為，應按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業稅，不得減除所謂“還本”支出。
關於合作建房的徵稅和適用稅目問題
合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。一般有兩種方式。
（1）土地使用權和房屋所有權相互交換：即甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權。因此，對甲方按“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權”子目徵稅；對乙方按“銷售不動產”稅目徵稅。雙方沒有進行貨幣結算，應當按照營業稅暫行條例十五條的規定分別核定雙方各自的營業額。
如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發生了銷售不動產行為，應對其銷售收入再按“銷售不動產”稅目征收營業稅。
（2）出租土地使用權，換取房屋所有權：即甲方將土地使用權出租給乙方若幹年，乙方投資建房並使用，租賃期滿後，乙方將土地使用權連同所建的建築物歸還甲方。在這一經營過程中，甲方發生了出租土地使用權的行為，對其按“服務業—租賃業”稅目征收營業稅；乙方發生了銷售不動產的行為，對其按“銷售不動產”稅目徵營業稅。營業額也按營業稅暫行條例十五條的規定分別核定。
（1）房屋建成後，如果雙方採取風險共擔、利潤共用的分配方式，按照營業稅“以無形資產投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不徵營業稅”的規定，對甲方向合營企業提供的土地使用權，視為投資入股，對其不徵營業稅；只對合營企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產徵稅；對雙方分得的利潤不徵營業稅。
（2）房屋建成後，甲方如果採取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則屬於甲方將土地使用權轉讓給合營企業的行為，對甲方按“轉讓無形資產”徵稅；對合營企業則按“銷售不動產”稅目征收營業稅。
（3）房屋建成後，如果雙方按一定比例分配房屋，則對甲方向合營企業轉讓的土地，先按“轉讓無形資產”徵稅；對合營企業的房屋，在分配給甲、乙方後，如果各自銷售，則再按“銷售不動產”徵稅。
關於房產開發企業委托包銷商售房如何徵稅
根據《國家稅務總局關於房產開發企業銷售不動產征收營業稅問題的通知》（國稅函[1996]684號）文，在合同期內房產企業將房產交給包銷商承銷，包銷商是代理房產開發企業進行銷售，所取得的手續費收入或者價差應按“服務業——代理業”征收營業稅；在合同期滿後，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質是房產開發企業將房屋銷售給包銷商，對房產開發企業應按“銷售不動產”征收營業稅；包銷商將房產再次銷售，對包銷商也應按“銷售不動產”征收營業稅。另據《江蘇省地方稅務局轉發<國家稅務總局關於房產開發企業銷售不動產征收營業稅問題的通知>的通知》（蘇地稅函[1997]009號）文，房產開發企業在合同期內委托包銷商承銷房屋，其取得的售房款，均應按“銷售不動產”計徵營業稅。對其支付給包銷商的手續費，不得從計稅營業額中扣除。
關於納稅人銷售不動產退回的有關徵稅問題
納稅人銷售不動產過程中發生“銷貨退回”行為，經主管稅務機關核准，可將退付款項直接沖減當期應納營業稅的營業額。但不能沖抵其他應稅項目的計稅營業額。
下列行為也屬於房地產業營業稅的徵稅範圍；
- 有償轉讓建築物的有限產權或永久使用權的行為；
- 單位將不動產無償贈與他人的行為；
- 以提供土地使用權的方式，與提供資金的他人（以下簡稱出資方）共同立項建造不動產，並與出資方按一定方式進行利益分配，取得收入或取得分得的不動產所有權的行為；
- 以提供資金的方式，與提供土地使用權的他人（以下簡稱出地方）共同立項建造不動產，並與出地方按一定方式進行利益分配，取得收入或取得、分得不動產所占土地使用權的行為；
- 投資者在辦理不動產建設立項後，又接受他人投資參與不動產建設，並與他人共同分配不動產的行為；
- 在房地產開發過程中，投資者在工程完工前，將自身全部的權利、義務有償轉讓給他人的行為；
- 接受他人委托代建不動產，但以自己的名義辦理工程項目立項，不動產建成後將不動產交給委托方的行為；
- 房地產開發企業以集資建房名義將不動產所有權轉讓給出資人的行為；
- 土地使用者之間相互交換土地使用權的行為；
- 不動產產權人之間相互交換不動產所有權的行為；
- 土地使用者和不動產產權人之間相互交換土地使用權和不動產所有權的行為；
- 因城市建設需要拆遷，而以其他房屋償還給（或安置）被拆遷單位和個人的行為；
- 雖尚未接到政府有關部門辦理土地使用權轉讓或不動產過戶手續，但實際已將土地使用權或不動產轉讓給他人，並向對方收取了貨幣、貨物或其他經濟利益的行為；
- 以投資入股名義轉讓土地使用權或不動產的所有權，但未與接受投資方共同承擔投資風險，而收取固定收入或按銷售收入一定比例提成的行為；
- 以不動產所有權或土地使用權投資，取得接受投資方的股權後，又將該項股權轉讓的行為。
