房地產投機

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　　房地產投機屬於房地產投資的範疇，也就是說房地產投機實際上就是一種房地產投資，只不過是受傳統觀念的影響．過去人們常常把“投機”等同於“投機取巧”、“投機倒把”而加以貶斥，形成了對投機的一種錯誤認識，在經濟學中投機的定義卻並非如此。英國經濟學家D．w皮爾斯主編的《現代經濟學詞典》中是這樣定義投機的：“投機是指買或賣的活動，其目的是在價格或匯率有變化時，通過買進或賣出來賺取利潤。”房地產投機是以房地產商品為對象、在房地產市場中進行的投機行為(曹振良，2004)。房地產投機者只是為了從房地產價格的變動中獲利而買進或賣出房地產．並不對房地產本身的使用價值或其盈利能力感興趣。實際上房地產投機是通過房地產價格等變動因素的變動來獲取高額利潤的短期投資行為。

　　房地產投機行為是房地產市場具有生機活力的因素之一。適當房地產投機可以傳播市場信息，加快各種生產要素的流動，分散投資風險，緩和價格波動的幅度，從而有利於推動市場秩序的建立和市場經濟的發展。近幾年來，我國房地產業高速發展，房地產投資逐漸成為不少居民的新的投資新渠道。毫無疑問，適度的地產投資有益於房地產業的健康發展，但隨著市場的不斷升溫，在有些地方已經出現了一定程度的房地產投機過度的現象。過度投機對房地產市場乃至整個國民經濟具有非常大的危害。具體表現在以下幾個方面：

　　1．房地產投機造成社會資源的浪費。從整個社會的角度來看投機房地產資源無效率。具體表現在以下三個方面：

　　(1)投機標的物房地產無效率，房地產投機者囤積房地產的目的不是為了使用，而是期望獲得房地產自然增值的收益，這就造成了房地產資源的閑置和低度利用。

　　(2)投機資本使用上無效率。房地產投機需籌集、占用大量的資金，投機的策劃、實施也需要投入大量的人力物力，這些資金、人力游離於生產領域外，不創造任何社會價值。

　　(3)造成公共建設推進無效率。投機會帶動房地產價格上揚，投機者的預期增值心理增強了持有者保有房地產的欲望，造成公共建設成本提高，減緩了公共建設的推進速度。

　　2．房地產投機虛增需求。出於對樓價會繼續走高的預期。

　　投機者批量購入商品房。樓市就會因持續的購房熱潮而不斷升溫。只要投機者覺得炒作有錢可賺。就不斷會有資金進入，最終將房價推向高峰。錶面上商品房不斷地賣出去，造成需求趨旺及房價上漲的假象，但事實上，商品房最終的消費者並沒有增加，增加的只是中間環節的空置率，造成房地產行業的虛假繁榮發展，偏離了市場需求。

　　3．房地產投機哄抬房價。地產投機者買房不以居住為目的，而是待價而沽，增值後再高價拋出牟利。這一行為，造成一些確實想改善居住條件的購房者買不到一手商品房，不得不轉向二手房交易市場，從投機者手中高價購入，客觀上對房價上漲起了推波助瀾的作用。

　　4．房地產投機誤導開發商。地產投機行為的存在，造成整個房地產市場錶面上的購銷兩旺，而實際上物業的空置率卻很高．看似良好的市場前景會誘使房地產開發商加大投入，造成盲目投資。

　　5．房地產投機激起房地產泡沫。如果投機活動所處的市場階段房地產價格的走向本身是上行的，那麼投機者的群體投機活動會使房地產價格以更快的幅度加速上漲，放大市場波動，就容易產生房地產泡沫，不利於整個房地產業的正常發展。房地產投機所引發的房價持續上漲，在抑制真正需要改善住房條件的中低收人家庭的消費需求的同時，也使銀行貸款過多地集中到房地產業及其相關產業中，積累著潛在的金融風險，不利於房地產業乃至整個圍民經濟的持續健康穩定發展。同時，房地產投機所引發的房價持續上漲還會拉動相關行業產品價格的持續上漲，也積累著潛在的通貨膨脹危機。

　　6．房地產投機影響整個經濟發展。房地產價格被房地產投機者人為地炒高後，而為居住而購房的消費者支出增加，降低他們在其他方面的消費，進而對其它行業的發展造成不良影響。大量的經濟主體群體投機行為會促使泡沫演化為泡沫經濟，而且一旦房地產泡沫破裂，樓價下跌、炒家賠錢、開發商虧損，就會給就業和消費市場帶來巨大壓力，進而影響整個國民經濟的正常運行。

　　房地產投機與房地產投資都是買人房地產而期望在將來通過這項投資品或資本財產獲得利益。但是，二者具有較大差異：首先，動機不同。房地產投資在於追求該項資產產生的未來收益；而投機追求的是房地產當前價格與未來價格的差額，賺取資產價格變化的差價。例如，購買房地產後用於出租，屬於投資行為；既不出租，也不自住，而是等待房價上漲後轉手，則屬於投機行為。其次，持有期限不同。由於房地產投機和房地產投資動機上的差別，一般而言，房地產投資者會長期持有房地產；而投機者根據市場價格變化來確定轉手時機，隨時準備轉讓房地產資產。最後，行為方式不同。投資者一般遵循一般的需求定律，隨著房價的上漲，房地產投資需求減少；而投機則體現出價格與需求的正相關特征，房價越高，房地產投機需求越多。