房地产投机

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　　房地产投机属于房地产投资的范畴，也就是说房地产投机实际上就是一种房地产投资，只不过是受传统观念的影响．过去人们常常把“投机”等同于“投机取巧”、“投机倒把”而加以贬斥，形成了对投机的一种错误认识，在经济学中投机的定义却并非如此。英国经济学家D．w皮尔斯主编的《现代经济学词典》中是这样定义投机的：“投机是指买或卖的活动，其目的是在价格或汇率有变化时，通过买进或卖出来赚取利润。”房地产投机是以房地产商品为对象、在房地产市场中进行的投机行为(曹振良，2004)。房地产投机者只是为了从房地产价格的变动中获利而买进或卖出房地产．并不对房地产本身的使用价值或其盈利能力感兴趣。实际上房地产投机是通过房地产价格等变动因素的变动来获取高额利润的短期投资行为。

　　房地产投机行为是房地产市场具有生机活力的因素之一。适当房地产投机可以传播市场信息，加快各种生产要素的流动，分散投资风险，缓和价格波动的幅度，从而有利于推动市场秩序的建立和市场经济的发展。近几年来，我国房地产业高速发展，房地产投资逐渐成为不少居民的新的投资新渠道。毫无疑问，适度的地产投资有益于房地产业的健康发展，但随着市场的不断升温，在有些地方已经出现了一定程度的房地产投机过度的现象。过度投机对房地产市场乃至整个国民经济具有非常大的危害。具体表现在以下几个方面：

　　1．房地产投机造成社会资源的浪费。从整个社会的角度来看投机房地产资源无效率。具体表现在以下三个方面：

　　(1)投机标的物房地产无效率，房地产投机者囤积房地产的目的不是为了使用，而是期望获得房地产自然增值的收益，这就造成了房地产资源的闲置和低度利用。

　　(2)投机资本使用上无效率。房地产投机需筹集、占用大量的资金，投机的策划、实施也需要投入大量的人力物力，这些资金、人力游离于生产领域外，不创造任何社会价值。

　　(3)造成公共建设推进无效率。投机会带动房地产价格上扬，投机者的预期增值心理增强了持有者保有房地产的欲望，造成公共建设成本提高，减缓了公共建设的推进速度。

　　2．房地产投机虚增需求。出于对楼价会继续走高的预期。

　　投机者批量购入商品房。楼市就会因持续的购房热潮而不断升温。只要投机者觉得炒作有钱可赚。就不断会有资金进入，最终将房价推向高峰。表面上商品房不断地卖出去，造成需求趋旺及房价上涨的假象，但事实上，商品房最终的消费者并没有增加，增加的只是中间环节的空置率，造成房地产行业的虚假繁荣发展，偏离了市场需求。

　　3．房地产投机哄抬房价。地产投机者买房不以居住为目的，而是待价而沽，增值后再高价抛出牟利。这一行为，造成一些确实想改善居住条件的购房者买不到一手商品房，不得不转向二手房交易市场，从投机者手中高价购入，客观上对房价上涨起了推波助澜的作用。

　　4．房地产投机误导开发商。地产投机行为的存在，造成整个房地产市场表面上的购销两旺，而实际上物业的空置率却很高．看似良好的市场前景会诱使房地产开发商加大投入，造成盲目投资。

　　5．房地产投机激起房地产泡沫。如果投机活动所处的市场阶段房地产价格的走向本身是上行的，那么投机者的群体投机活动会使房地产价格以更快的幅度加速上涨，放大市场波动，就容易产生房地产泡沫，不利于整个房地产业的正常发展。房地产投机所引发的房价持续上涨，在抑制真正需要改善住房条件的中低收人家庭的消费需求的同时，也使银行贷款过多地集中到房地产业及其相关产业中，积累着潜在的金融风险，不利于房地产业乃至整个围民经济的持续健康稳定发展。同时，房地产投机所引发的房价持续上涨还会拉动相关行业产品价格的持续上涨，也积累着潜在的通货膨胀危机。

　　6．房地产投机影响整个经济发展。房地产价格被房地产投机者人为地炒高后，而为居住而购房的消费者支出增加，降低他们在其他方面的消费，进而对其它行业的发展造成不良影响。大量的经济主体群体投机行为会促使泡沫演化为泡沫经济，而且一旦房地产泡沫破裂，楼价下跌、炒家赔钱、开发商亏损，就会给就业和消费市场带来巨大压力，进而影响整个国民经济的正常运行。

　　房地产投机与房地产投资都是买人房地产而期望在将来通过这项投资品或资本财产获得利益。但是，二者具有较大差异：首先，动机不同。房地产投资在于追求该项资产产生的未来收益；而投机追求的是房地产当前价格与未来价格的差额，赚取资产价格变化的差价。例如，购买房地产后用于出租，属于投资行为；既不出租，也不自住，而是等待房价上涨后转手，则属于投机行为。其次，持有期限不同。由于房地产投机和房地产投资动机上的差别，一般而言，房地产投资者会长期持有房地产；而投机者根据市场价格变化来确定转手时机，随时准备转让房地产资产。最后，行为方式不同。投资者一般遵循一般的需求定律，随着房价的上涨，房地产投资需求减少；而投机则体现出价格与需求的正相关特征，房价越高，房地产投机需求越多。